Aquisição de imóvel rural por investidores estrangeiros e a explosão do mercado de terras no Brasil

Mateus Covolo*

Danilo Amadio*

O ingresso de capital estrangeiro no Brasil nos últimos tempos coloca o país na vitrine mundial como promissor e futuro pólo de investimentos em diversos setores da economia. Grandes grupos e investidores estrangeiros inclusive pessoas físicas com enorme potencial de investimento, despertaram o interesse na compra e arrendamento de terras no país, tendo em vista os potenciais mercados de agronegócios e imobiliário.

A corrida e o sucesso dos investimentos estrangeiros no Brasil se justificam pela riqueza em recursos naturais cuja demanda mundial tem crescido constantemente. Além disso, o setor agrícola brasileiro vem sendo considerado por muitos como um dos mais eficientes do mundo emergente.

É fato que diversos grupos estrangeiros detentores de capital internacional e investidores anônimos vêm praticando seus investimentos de forma significativa na aquisição de terras e imóveis rurais, impulsionando cada vez mais a economia interna.

Os investimentos em etanol ganham grande destaque, uma vez que o Brasil preenche todos os requisitos para se transformar futuramente no grande pólo mundial do setor - especialistas afirmam que os biocombustíveis já são considerados o novo paradigma do setor de energia.

Podemos afirmar que os setores de gás e imobiliário acompanham esta tendência conforme explicitaremos a seguir:

Existem incentivos para exploração de Gás, com projetos idealizados pelo Governo do Estado do Rio Grande do Norte, no recente "programa de apoio ao desenvolvimento industrial - PROADI pelo incentivo do gás natural", que tem por objetivo assegurar a concessão de financiamento a empresas industriais, quando da instalação de unidade industrial, sob a forma de contrato de mútuo de execução periódica, através de banco oficial credenciado pelo Governo do Estado, de acordo com a Lei n°. 7.075/97 e Decreto n°. 13.723/97 que regulamenta tal programa.

No que diz respeito ao setor imobiliário verifica-se grandes investimentos em grandes centros urbanos e no litoral nordestino.

Cumpre destacar que em decorrência da flexibilização de regras para aplicação nos Fundos de Investimentos Imobiliários - FIIs, recentemente introduzida pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM através da Instrução Normativa n°. 450/2007, grupos estrangeiros deste setor identificaram oportunidades de investimentos no mercado brasileiro em aquisições, desenvolvimento de escritórios e condomínios residenciais nas principais cidades brasileiras.

No litoral nordestino, por exemplo, ocorrem fortes investimentos em empreendimentos de construção pesada e ligadas ao setor de Turismo notadamente no que diz respeito às aquisições de terras para implantação de hotéis, campos de golfe e resorts, tendo em vista ser considerada a única região tropical do planeta que não é afetada por terrorismo ou desastres naturais, possuindo mais de 3.300 quilômetros de praias tropicais com cerca de 300 dias de sol por ano, possuindo preços extremamente atraentes no mercado imobiliário e baixo custo de vida, especialmente comparados com a Europa. A título de ilustração, há informações e dados da impressa Britânica que colocam o Brasil em 11° lugar na popularidade dos compradores Britânicos e Irlandeses, indicando como fatores a cobertura na mídia, o crescimento econômico e retorno de investimentos, aliados ao baixo custo de vida e ao fácil processo de compra como os responsáveis para que o Brasil se tornasse foco para oportunidades de investimento.

Diante desse cenário, para a efetiva aquisição de imóvel rural, faz-se necessário que os investidores estrangeiros atendam as determinações expostas pela Constituição Federal de 1988 (clique aqui), Legislações competentes, regulação editada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, Advocacia Geral da União - AGU e procedimentos internos dos Cartórios de Registros de Imóveis.

Entretanto, em vista do crescimento e interesse desses investidores, o Governo promete ampliar a restrição legal para a compra e arrendamento de terras no País, buscando preencher lacunas deixadas pela Lei e a defesa da soberania nacional.

Nesta perspectiva, é de suma importância que as mudanças, projetos e propostas em desenvolvimento, criem elementos práticos e seguros a viabilizar tais investimentos na aquisição de imóveis rurais. A principal Lei e Decreto que estabelece regras, procedimentos e requisitos para obtenção desta propriedade, datam do ano de 1971 e 1974, respectivamente.

As mudanças devem acompanhar a evolução da sociedade e da tecnologia, criando mecanismos hábeis de controle, afastando a burocratização operacional inerente nesta forma de aquisição. É necessário estabelecer regras claras e definidas como forma de controle, em harmonia com o crescimento econômico, afastando quaisquer tipos de fraudes e desvios de finalidades.

Em linhas diretas, cabe destacar que os Portugueses equiparam-se aos nacionais brasileiros na aquisição e arrendamento de imóveis rurais, desde que preenchidos os requisitos determinados pelo Artigo 12, §2°, da Constituição Federal de 1988.

Sob o enfoque da regulamentação atual acerca da aquisição e uso de imóvel rural por investidores estrangeiros no Brasil, importante destacar a obrigatoriedade do cumprimento de exigências impostas pela legislação vigente.

A legislação atual regulamenta e estabelece restrições. Partindo de uma análise inicial, somente os estrangeiros residentes no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, podem adquirir imóvel rural.

Em conformidade com o artigo 170, incisos I, II e III; artigos 172 e 190 da Constituição Federal de 1.988; Lei n°. 5.709/71 (clique aqui) e Decreto n°. 74.965/74 que regulamenta a forma de obtenção do imóvel rural, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA funciona como órgão regulador desse sistema tendo entre seus objetivos "manter o cadastro nacional de imóveis rurais e administrar as terras públicas da União".

Em uma primeira fase, para aquisição do imóvel rural por estrangeiros, é necessário preencher diversos requisitos junto ao INCRA. Atendendo e cumprido as formalidades legais e operacionais exigidas por deste órgão, passa-se para uma fase posterior, que podemos denominar como "registral", de competência dos Cartórios de Registros de Imóveis, que exige o cumprimento de diversas formalidades, sendo os legítimos responsáveis pela lavratura da escritura e fiscalização sobre a situação atual e real do imóvel, atendendo as prescrições legais das referidas leis que disciplinam a forma de aquisição de terras por estrangeiros e Lei nº. 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos.

Em suma, no que diz respeito à operacionalização da aquisição de imóvel rural por estrangeiros, para que o investidor (pessoa física ou jurídica) se torne proprietário de imóvel situado no território nacional, deve se submeter à procedimento administrativo "regulatório", devendo atender uma série de requisitos legais os quais estamos aptos a apresentar a todos os interessados.

Após o cumprimento de tais requisitos, tanto pela pessoa física como jurídica, passa-se para o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, sendo obrigatória comprovação de quitação dos tributos incidentes, apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR. Em determinados casos, é exigido apresentação do documento denominado georreferenciamento do imóvel, que defini a sua forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico.

Desta forma, atualmente para aquisição e arrendamento de imóvel rural por investidores estrangeiros, concomitantemente às determinações legais, é necessário a elaboração de um planejamento estratégico, visando assegurar resultados úteis e seguros do ponto de vista econômico e jurídico.

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*Advogados do escritório Miguel Neto Advogados

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