Segunda-feira, 23 de setembro de 2019

ISSN 1983-392X

Civilizalhas

por Adriano Ferriani

Qual é a ação para a retomada de imóvel após a extinção do usufruto? - Parte 2

quarta-feira, 11 de julho de 2012

Qual é a ação para a retomada de imóvel após a extinção do usufruto? - Parte 2


Na última coluna, publicada em 27 de junho (clique aqui), respondemos à pergunta que intitula o texto com um "depende". Normalmente, a extinção do usufruto de bem imóvel reclama ação possessória (reintegração de posse) se o usufrutuário não o devolve espontaneamente. Entretanto, se o imóvel está em posse do locatário do usufrutuário, por ocasião da extinção do usufruto, a ação que o nu-proprietário tem para a retomada do bem é a de despejo, por força do que dispõe o art. 7º. da lei 8.245/91.

Se o nu-proprietário anuiu ao contrato de locação firmado entre locatário e usufrutuário, a extinção do usufruto não acarreta nenhuma consequência importante porque o dono passa a ocupar automaticamente a posição do locador, devendo respeitar o contrato em todos os seus termos. Mas se o nu-proprietário não subscreveu a locação, findo o usufruto, poderá denunciá-la mesmo que o contrato esteja vigendo por prazo determinado, desde que o faça em até 90 dias a contar da extinção do usufruto. E se a notificação não surte efeito, a ação é a de despejo.

No final daquele texto, referimo-nos à situação em que o proprietário não tem condições de conhecer a exata situação jurídica do terceiro e às possíveis consequências disso.

O migalheiro Daniel Amorim, em pertinente dúvida, questionou se seria possível manejar a ação reivindicatória (petitória), em vez da possessória. É a ele, e a todos os demais migalheiros que se interessam pelo tema, que dirijo a presente complementação.

Afigura-nos possível sim o ajuizamento da ação reivindicatória. Afinal, uma das prerrogativas do proprietário é a de poder reaver a coisa, objeto da propriedade, do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1228 do CC). E a ação reivindicatória serve mesmo para atender o proprietário não possuidor em face do possuidor não proprietário. Porém, sobre isso é importante fazer algumas considerações.

Se há locação, em princípio, não cabe ação reivindicatória. O art. 5º da lei 8.245/91 determina o seguinte: "Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". A única exceção é locação extinta pela desapropriação, em que o expropriante pode se imitir na posse do imóvel. Não valeria o argumento de que o nu-proprietário não é locador, pois a lei 8.245/91, no art. 7º., expressamente o equipara a tal para o fim de determinar a ação de despejo, destacando a posição do locatário para determinar a aplicação da lei protetiva.

Logo, a ação reivindicatória só terá lugar contra o próprio usufrutuário ou contra terceiros que detenham ou possuam o imóvel a outro título, que não a locação.

Mas a sua conveniência, em situações como essa, é questionável. Enquanto a reintegração de posse tem natureza possessória, a reivindicatória é ação petitória. Uma funda-se no fato "posse" e a outra no direito de propriedade. Normalmente, a ação petitória é utilizada quando há disputa, atual ou potencial, em torno do domínio. Não é o que costuma acontecer com a extinção do usufruto.

Além disso, as ações possessórias de força nova (em que a violência é praticada há menos de ano e dia) admitem liminar, bastando ao autor provar que tinha posse, que a perdeu e a data da perda. O juiz deve conceder a liminar sempre que estiverem presentes tais requisitos, antes mesmo de ouvir o réu (art. 928 do CPC). A ação reivindicatória não confere o mesmo benefício ao autor, embora não se possa negar a possibilidade de antecipação de tutela, nos termos do art. 273 do CPC. Porém, os requisitos do art. 273 são mais rígidos do que os previstos no art. 928.

Por tudo isso, a escolha da ação depende da precisa análise do caso concreto, muitas vezes uma das tarefas mais difíceis para o advogado.

Rizzatto Nunes

Adriano Ferriani é professor de Direito Civil da PUC/SP.