Quarta-feira, 20 de novembro de 2019

ISSN 1983-392X

Lauda Legal

por Roberta Resende

"Shopping Center – Limites na liberdade de contratar"

sexta-feira, 11 de novembro de 2011


Shopping Center – Limites na liberdade de contratar









Editora:
Saraiva
Autores: Daniel Alcântara Nastri Cerveira e Marcelo Dornellas de Souza

Páginas: 123








Sob a luz dos princípios da probidade, socialidade e boa-fé, o direito contratual mudou. Interpretados a partir de cláusulas gerais, não são mais aceitos pela ordem jurídica contratos que revelem manifesto desequilíbrio de força entre as partes. É sob essa premissa que os autores debruçam-se sobre algumas singularidades do contrato entre lojista e empreendedor em shopping centers.

Na primeira parte da obra questiona-se a legalidade das chamadas "cláusulas de raio", estipulações contratuais destinadas a impedir o lojista de abrir outra loja do mesmo segmento, ainda que sob outra bandeira, em um raio de 2 a 6 km do shopping locador. Com esse propósito, o autor analisa diferentes conjuntos de dados acerca de shoppings centers na cidade de São Paulo, destrinça argumentos expostos em decisões do CADE, comenta sentenças judiciais e conclui que muitas dessas cláusulas configuram abuso do poder econômico.

Não são ilegais per se – em geral, são justificáveis por certo lapso temporal, até que ocorra o retorno dos investimentos e a fixação das marcas, mas não devem ser duradouras, em razão de seus efeitos anticoncorrenciais, comprometedores da higidez do mercado.

Na segunda parte, o texto ocupa-se da negociação para revisão e renovação contratual. A despeito da dissonância da doutrina em classificá-lo como contrato de locação, a remuneração mensal paga pelos lojistas ao shopping é chamada de aluguel, e é regida pela lei 8.245/1991.

Para o aluguel fixado sob a forma de percentual mínimo, não há grandes diferenças no que toca à ação revisional: há de ser observado o triênio mínimo, o procedimento sumário, a fixação de aluguel provisório até que se alcance um acordo (alteração introduzida pela lei 12.112/2009) e na impossibilidade do acordo, instrução probatória para que o juiz possa fixar o valor que entender condizente com o mercado, momento em que deverá valer-se de comparativos e da remuneração do capital. As mesmas regras gerais previstas na lei de locações estendem-se também para a renovatória.

As peculiaridades surgem, contudo, no caso de aluguel estabelecido sobre percentual do faturamento, caso em que boa parte da doutrina entende não ser possível a revisão. É nesse ponto que surgem a combatividade e a originalidade dos autores: os novos princípios informadores dos contratos, principalmente a boa-fé objetiva, autorizam a intervenção judicial em todo e qualquer caso em que haja desequilíbrio contratual, sob pena de ofensa à lei.

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 Ganhador :

Mauro César Soares, de Novo Horizonte/SP

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Roberta Resende

Roberta Resende é formada pela faculdade de Direito do Largo de São Francisco/USP (Turma de 1995) e pós-graduada em Língua Portuguesa, com ênfase em Literatura.