Quinta-feira, 24 de outubro de 2019

ISSN 1983-392X

Determinada suspensão do trâmite das ações de corretagem em todo o Brasil

Alexandre Gomide

A questão chegou ao STJ em meados do ano passado.

quinta-feira, 21 de janeiro de 2016

A briga é boa.

De um lado, consumidores alegam que ao se dirigirem diretamente ao estande de vendas, não há intermediação imobiliária, sendo indevido o pagamento da comissão de corretagem. Além disso, sustentam que os corretores presentes no local trabalham em favor da incorporadora e, assim, porque há uma relação de dependência entre eles, indevida a cobrança, nos exatos termos do art. 722, do CC.

Por outro lado, as incorporadoras e vendedoras alegam que o consumidor, ao se dirigir ao estande de vendas é informado a respeito do valor total da aquisição do imóvel, razão pela qual o dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva é devidamente cumprido, inexistindo qualquer abusividade. Além disso, as empresas alegam que o fato de ser adquirido o imóvel no estande de vendas não significa que o serviço de corretagem não foi prestado e assim se faz devida a comissão.

A jurisprudência é conflitante. Se, por um lado, decisão uniformizadora do Sistema dos Juizados do Estado de São Paulo já decidiu pela ausência de abusividade da comissão de corretagem nos estandes de venda, a jurisprudência atual do TJ/SP, aparentemente, inicia pacificação pela declaração de abusividade da cobrança.

A questão chegou ao STJ em meados do ano passado. Quando do recebimento do REsp 1.551.956-SP, determinou o ministro Paulo de Tarso Sanseverino “a suspensão do processamento dos recursos especiais que versem sobre as questões acima elencadas”, bem como “a suspensão de processamento de recursos ordinários em trâmite nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais que versem sobre algum dos temas afetados nos presentes autos”.

Pois bem.

Fato é que no último dia do expediente forense de 2015, novamente o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator da Medida Cautelar 25.323 proposta pelo SECOVI, determinou "a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto da afetação no REsp n.º 1551956 /SP e que ainda não tenham recebido solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso repetitivo".

O recurso também analisará o prazo prescricional de cobrança (decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil ou trienal, nos termos do art. 205, § 3º, inciso IV, do mesmo diploma), bem como a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Resta-nos aguardar o rumo a ser dado à questão da corretagem nos autos do REsp 1.551.956/SP.

A briga, como dissemos, é boa.

_______________

1 PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO – Contrato imobiliário – Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade no contrato – Recurso não provido. Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. A diferença entre essa atribuição direta e a inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não se vislumbra qualquer abuso na exigência. Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador – não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado. Finalmente, não parece correto concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser incluídos no preço final.

2 “O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. De fato, trata-se de venda casada o condicionamento da venda de imóveis adquiridos na planta ou em construção ao fornecimento dos serviços de corretagem e de assessoria imobiliária, portanto, a cobrança da comissão é abusiva, cuja conduta é vedada pelo art. 39, I, do CDC, colocando o consumidor em desvantagem exagerada”. (Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n° 1100232-43.2013.8.26.0100. Rel.Des. Luiz Enrico. Julgado em 26.01.2015).

“[...] De fato, o ônus da corretagem nesses ajustes de consumo deve recair sobre a vendedora, que é quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a comercialização do bem, circunstância a firmar o abuso da tentativa de transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente”. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1015645-54.2014.8.26.0100, Rel. Ferreira da Cruz, j. 28 de Janeiro de 2015).

_______________

*Alexandre Gomide é sócio da banca Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados, especializada em Direito Imobiliário.

leia mais