Sábado, 24 de agosto de 2019

ISSN 1983-392X

Nova lei 13.465/17 (Parte V): O condomínio urbano simples(mente absurdo)

André Abelha

O condomínio urbano simples(mente absurdo) saiu do nada, e vai a lugar nenhum, não passando de uma forma equivocada de se apelidar, sem nenhuma base jurídica, o condomínio edilício.

segunda-feira, 28 de agosto de 2017

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb), instituto previsto na nova lei 13.465/17, trouxe a empolgante e incrivelmente desafiadora perspectiva de regularização da propriedade de milhões de moradores de favelas em todo o país. A Reurb, como espero mostrar em breve, não se limitará a comunidades carentes, tendo o potencial de facilitar a regularização de muitos outros imóveis.

Entretanto, nesse pacote de coisas interessantes nem tudo são flores. Um caso, em particular, me deixou perplexo: o condomínio urbano simples (arts. 61 a 63).

O que será isso? Um quarto tipo de condomínio, ao lado do voluntário (art. 1.314 a 1.326), do necessário (arts. 1.327 a 1.330) e do edilício (arts. 1.331 a 1.358-A), todos previstos no Código Civil? Ou será ele, na verdade, um subtipo, uma espécie de condomínio edilício, tal como o condomínio de lotes, porém limitado à área urbana e mais "simples"?

Segundo os artigos 61 e 62, as características desse condomínio são as seguintes: (I) as construções estão sobre o mesmo terreno, (II) as unidades imobiliárias têm fração ideal, matrícula própria e acesso à via pública, e (III) na criação do condomínio devem ser respeitados os parâmetros urbanísticos locais.

Ora, o que é isso senão, rigorosamente, um condomínio edilício?

Será que há, escondida nesses artigos, alguma regra diferenciadora que justifique essa nomenclatura? Não creio.

Alguém poderia alegar que o art. 61 dispensa, para o registro da instituição, a apresentação de convenção. Mas quem disse que o condomínio edilício, para ser criado, requer uma convenção? Há milhares de condomínios edilícios que jamais tiveram uma. E nem por isso deixaram de existir, pois a sua instituição está prevista no art. 1.332, enquanto a convenção, facultativa, embora desejável, e que visa a simplesmente trazer regras adicionais àquelas previstas em lei, está nos artigos 1.333 e 1.334.

Persistamos. O art. 62, §4º prevê que a gestão das partes comuns "será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular". Sim, e por acaso no condomínio edilício essa gestão é feita sem consenso? A convenção de condomínio não pode ser celebrada por instrumento particular? O síndico não pode ser eleito por ato verbal, pela assembleia geral? Aqui também não consigo enxergar qual seria a diferença a justificar uma normativa própria.

Mas eu divago. O art. 61, parágrafo único, diz que "o condomínio urbano simples será regido por esta lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358" do CC. Vejam se entendi bem: depois de plagiar o que já existe sobre condomínio edilício, sem trazer nenhuma característica própria a justificar um novo tipo ou subtipo condominial, o legislador diz que o condomínio urbano simples é regulado "por esta lei" (ou seja, pelos artigos 61 a 63), aplicando-se, "no que couber" (leia-se: tudo), as regras do condomínio edilício. Parece que estamos, senhores, diante do mais puro sofisma.

O artigo 63 contém o que, a meu ver, é a única regra realmente inovadora: no caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada "a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias".

Entretanto, a possibilidade de averbação das construções sem habite-se e certidões não tem nenhuma relação com o contorno jurídico do direito real de copropriedade. Nada. Note-se, inclusive, que as Corregedorias Gerais de alguns Estados, como o Rio de Janeiro, já admitem, há alguns anos, a averbação da construção por meio do espelho de IPTU, em relação a quaisquer construções, condominiais ou não.

Além disso, o art. 63 somente se aplica aos casos de Reurb-S (regularização fundiária dos núcleos urbanos informais de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal). Para os demais casos, o habite-se continua sendo exigido. Como se vê, essa norma, embora situada no capítulo do condomínio urbano simples, na verdade diz respeito à regularização de construções de unidades condominiais no âmbito da Reurb-S.

Por tudo isso, o título do post. O condomínio urbano simples(mente absurdo) saiu do nada, e vai a lugar nenhum, não passando de uma forma equivocada de se apelidar, sem nenhuma base jurídica, o condomínio edilício.

Quem pensa diferente?

Até breve!

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*André Abelha é advogado e sócio do escritório Castier/Abelha Advogados.

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