Lei que regulamenta distratos entra em vigor e dá novo fôlego ao mercado imobiliário

Entrou em vigor no dia 28 de dezembro de 2018 a lei 13.786/18, que regulamenta a resolução dos contratos para aquisição de imóveis objeto de incorporações imobiliárias ou loteamentos, os chamados distratos.

 

Fruto da aprovação do PL 1.220/15 pelo Congresso Nacional, a nova norma foi sancionada dia 27 de dezembro de 2018 pelo ex-presidente Michel Temer e publicada no DOU do dia 28 de dezembro de 2018. Ela altera a redação de artigos existentes e insere novos artigos nas leis 4.591/64, que regula a incorporação imobiliária, e 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

 

Um dos destaques do texto é a definição do percentual dos valores recebidos que o incorporador pode reter nos casos em que o distrato é motivado pelo inadimplemento do adquirente: 50%, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação (instituto por meio do qual é definida a segregação entre o patrimônio do incorporador e do empreendimento), e 25%, caso a incorporação não esteja submetida ao patrimônio de afetação. Nas duas situações, o incorporador pode reter também as despesas de comissão de corretagem. No caso de distrato de lotes, a retenção poderá ser de até 10% do valor do contrato, incluindo a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

 

A lei também define os prazos para a devolução dos valores ao adquirente: até 30 dias após a emissão do certificado de conclusão do empreendimento (Habite-se), caso o imóvel esteja sujeito ao patrimônio de afetação; até 180 dias da data do distrato para os empreendimentos não afetados; ou até 30 dias da data da revenda do imóvel pelo incorporador. Para os loteamentos, a devolução deverá ocorrer em até 12 parcelas mensais a partir do distrato.

 

Uma longa discussão a respeito do prazo de tolerância para a entrega do imóvel ao adquirente também chega ao fim, pois a lei estabelece que o atraso de até 180 dias corridos não dará causa à resolução do contrato e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador, desde que essa possibilidade tenha sido expressamente pactuada contratualmente.

 

Nos casos de atrasos superiores a 180 dias, o adquirente poderá optar pela resolução do contrato e pelo recebimento da integralidade dos valores já pagos (incluindo o valor da multa acordada contratualmente) ou poderá aguardar a conclusão das obras e receber indenização mensal equivalente a 1% do valor já pago enquanto perdurar o atraso.

 

Se por um lado, no entanto, o legislador perdeu a oportunidade de definir o evento que configurará o momento da entrega do imóvel - a expedição do Habite-se ou a efetiva disponibilização da posse do imóvel - ele definiu, para imóveis prontos e entregues, limites de valores a serem descontados do adquirente quando da resolução a título de fruição do bem. No caso de imóveis frutos de incorporação imobiliária, poderá ser descontada a quantia correspondente a 0,5% do valor do contrato. Já para imóveis fruto de loteamento, o desconto pode chegar a 0,75% do valor do contrato. Em ambos os casos, será possível deduzir ainda os valores relativos aos impostos territoriais e às despesas condominiais ou associativas.

 

A partir de agora, caberá aos incorporadores e loteadores inserir informações mais detalhadas e claras sobre os termos e condições do negócio nos quadros-resumo dos contratos celebrados, com destaque para o dever de previsão expressa das consequências do desfazimento do contrato (inclusive as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores ao adquirente). Além disso, os adquirentes poderão desistir da aquisição, sem penalidades, em até 7 dias da compra, caso o contrato tenha sido firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, em consonância com o direito de arrependimento previsto pelo CDC.

 

O mercado imobiliário recebeu a lei como um possível fator de fomento dos negócios e como instrumento essencial para pacificar os incontáveis processos judiciais envolvendo a rescisão de contratos, em consequência, principalmente, da longa crise econômica.

__________________

*Maria Flavia Seabra é sócia do Machado Meyer Advogados.

*Caio Fernandes é advogado do Machado Meyer Advogados.