Quinta-feira, 23 de maio de 2019

ISSN 1983-392X

Breves considerações sobre o direito de superfície (CC, arts. 1.369 a 1377) e sua comparação com a locação

Maria Cecilia Miotto

O Direito de Superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado.

sexta-feira, 28 de agosto de 2009


Breves considerações sobre o direito de superfície (Código Civil, artigos 1.369 a 1377) e sua comparação com a locação

Maria Cecilia Miotto*

O Direito de Superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado.

Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.

Esse direito pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando primordialmente a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.

Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão.

Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.

Em relação à locação, apontamos a seguir as principais diferenças:

Superfície

Locação

É direito real (direito sobre a coisa, sobre o imóvel)

É direito pessoal (obrigacional, em relação aos contratantes)

Se perfaz por escritura pública com registro obrigatório no Registro Imobiliário, e com pagamento do imposto de transmissão municipal de 2% do valor do imóvel

Pode ser firmada por Instrumento Particular, com registro eventual no Registro Imobiliário, em caso de cláusula de vigência, e não tem imposto

Valor fixo (preço) pago à vista ou parcelado

Valor mensal (aluguel) atualizado anualmente

Pode ser gratuita

È sempre onerosa

Tempo determinado prorrogável somente com ajuste e de comum acordo

Tempo determinado prorrogável judicialmente e compulsoriamente (quando possuir 5 anos ou mais)

Encargos e tributos inerentes à qualidade de proprietário

Encargos e tributos contratados

Possibilidade de cessão (venda) a terceiros

Cessão a terceiros com anuência do locador

Em caso de alienação do terreno o direito de superfície subsiste

Em caso de alienação do imóvel, a locação só subsiste se houver cláusula de vigência

Devolução antecipada por mútuo acordo

Devolução antecipada pagando multa

Superficiário tem preferência na aquisição do terreno, mas uma vez não concedida, se resolve em perdas e danos

Locatário tem preferência na aquisição do imóvel locado, e uma vez não concedido, pode haver para si o imóvel, depositando o preço pago pelo terceiro adquirente

Medida judicial para a retirada do superficiário é a ação possessória com possibilidade de liminar

Medida judicial para a retirada do locatário é a ação de despejo sem liminar

A construção fica para o proprietário do terreno, com ou sem indenização

Benfeitorias se incorporam ao imóvel com ou sem indenização, mas podem ser retiradas, se fisicamente possível

Em linhas gerais, são estas as características e qualidades do Direito de Superfície, podendo ser uma opção à Locação, uma vez analisadas e confrontadas as suas principais diferenças, vantagens e desvantagens.

______________

*Advogada do escritório A. Lopes Muniz Advogados Associados










______________