O impacto da reforma tributária sobre as locações de imóveis e os cuidados necessários à sua minimização

Daniel Salgueiro

O contador Daniel Salgueiro trata dos impactos da reforma tributária nos cartórios, destacando mudanças na tributação de serviços e orientando sobre planejamento para reduzir custos e evitar autuações.

21/11/2025

Como já é sabido e amplamente comentado nos meios jurídicos e contábeis, assim como no segmento do mercado imobiliário, a LC 214/25 em seu art. 252, estabelece que as locações realizadas por pessoas jurídicas estarão sujeitas à incidência do IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, tendo ainda como novidade a obrigação do locador emitir nota fiscal para o recebimento do aluguel.

Como ponto favorável nessa operação, estabelece a lei que o locador ou proprietário do imóvel, terá direito ao crédito de IBS e CBS sobre aquisições de materiais de construção, reforma e ampliação e serviços de manutenção vinculados ao imóvel alugado, em procedimentos que devem ser objeto de futura regulamentação, razão pela qual a partir de 2026, se deve ter em boa guarda e organização as notas fiscais inerentes a esses gastos efetivados.

Com a vigência no novo sistema de tributação, onde se fala numa alíquota cheia do IVA dual (IBS + CBS), estimada em 28% sobre as receitas, nas atividades de locação de imóveis pelas Pessoas Jurídicas, já há a previsão de uma redução de 70% desse imposto único, de tal sorte que a carga efetiva estimada final será de 8,4%, percentual este muito superior aos atuais 3,65% (3,0% de Cofins e 0,65% de Pis) atualmente incidentes sobre os rendimentos de alugueis.

A taxação de 8,4% acima referenciada, é somente a da CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços que no caso das receitas de locações das Pessoas Jurídicas, substitui apenas o Pis e a Cofins, restando ainda sobre essas receitas a incidência do IRPJ - Imposto de Renda Pessoa Jurídica e da CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, cuja base de cálculo é o lucro apurado.

Se a empresa locadora dos imóveis for optante pelo lucro presumido, que é a modalidade de tributação mais indicada para esse tipo de atividade, a carga tributária final será elevada a um patamar mínimo de 16,08% sobre a renda de aluguéis, contra a tributação atual de 11,33%.

Se diz que a tributação final de 16,08% sobre as rendas de aluguéis de Pessoas Jurídicas é um percentual mínimo, porque se essa renda for superior a R$ 62.500,00 mensais, o que equivale a um lucro presumido de R$ 20.000,00 (32% da receita) haverá uma tributação adicional de 10% sobre esse excesso a título de Imposto de Renda o que elevará gradualmente o percentual acima indicado.

Para a facilitar a compreensão dos cálculos acima apresentados, vejamos um exemplo para uma empresa com receita de locação de R$ 100.000,00 mensais, totalizando R$ 300.000,00 em um determinado trimestre civil.

Discriminação – Lucro Presumido	Tributação Atual	Tributação Futura
1. Receita de Locação Trimestral	300.000,00	300.000,00
2. Lucro Presumido (32%)	66.000,00	66.000,00
3. PIS/COFINS (3,65% sobre R$ 300.000,00	10.650,00	-
4. CBS (8,4% sobre R$ 300.000)	-	25.200,00
5. IRPJ (15% sobre R$ 66.000)	14.400,00	14.400,00
6. RPJ Adicional (10% sobre R$ 36.000)	3.600,00	3.600,00
7. CSLL (6% sobre R$ 66.000)	8.640,00	8.640,00
8. Total dos Tributos (3+4+5+6+7)	37.5G0,00	51.840,00
G. Incidência Tributária Sobre a Receita	12,53%	17,28%

Entretanto, excepcionalmente para os contratos de locação com prazo determinado, firmados até 16/1/25, há uma opção para o locador se manter na mesma taxação de 3,65%, que é a atualmente vigente para o Pis/Cofins, ao invés de sofrer a incidência de 8,4% prevista para o IBS/CBS, conforme disposição contida no art. 487 da LC 214/25, onde se estabelece que “O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida”.

Prescreve esse artigo da lei que, para o contrato com finalidade não residencial, a manutenção da taxação atual de 3,65% sobre o aluguel recebido se estenderá pelo prazo original do referido instrumento, desde que este:

a) seja firmado até a data de publicação desta LC (25/1/25), sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a Receita Federal e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

Já para os contratos de locação com finalidade residencial, o benefício se estende “pelo prazo original do contrato ou até 31/12/28, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta LC, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.”

Diante do exposto, como se diz no ditado popular: “é pegar ou largar”! Tem que correr contra o tempo, observar os mandamentos da lei para postergar os efeitos da reforma tributária permanecendo, mesmo que por tempo determinado, com a mesma carga tributária hoje vigente.

Coordenação

Carlos E. Elias de Oliveira é Membro da Comissão de Reforma do Código Civil (Senado Federal, 2023/2024). Pós-Doutor em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP). Doutor, mestre e bacharel em Direito pela Universidade de Brasília (UnB). 1º lugar em Direito no vestibular 1º/2002 da UnB. Advogado, parecerista e árbitro. Professor de Direito Civil e de Direito Notarial e Registral. Consultor Legislativo do Senado Federal em Direito Civil, Processo Civil e Direito Agrário (único aprovado no concurso de 2012). Ex-assessor de ministro STJ. Membro do Conselho Editorial da Revista de Direito Civil Contemporâneo (RDCC). Fundador do IBDCont (Instituto Brasileiro de Direito Contratual). Membro da ABDC (Academia Brasileira de Direito Civil), IBDfam (Instituto Brasileiro de Direito de Família),do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) e do IBERC.

Flauzilino Araújo dos Santos , 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de SP e presidente do Operador do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico (ONR). Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB. Licenciado em Estudos Sociais, bacharelado em Direito e em Teologia e mestrado em Direito Civil. Autor de livros e de artigos de Direito publicados em revistas especializadas. Integra, atualmente, a Comissão de Concurso Público para outorga de Delegações de Notas e de Registro do Estado de Alagoas, realizado pelo CNJ.

Hercules Alexandre da Costa Benício , doutor e mestre em Direito pela Universidade de Brasília. É tabelião titular do Cartório do 1º Ofício do Núcleo Bandeirante/DF; presidente do Colégio Notarial do Brasil - Seção do Distrito Federal e acadêmico ocupante da Cadeira nº 12 da Academia Notarial Brasileira. Foi Procurador da Fazenda Nacional com atuação no Distrito Federal.

Ivan Jacopetti do Lago , diretor de Relações Internacionais e Coordenador Editorial do IRIB. Bacharel, mestre e doutor em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Pós-graduado pelo CeNOR - Centro de Estudos Notariais e Registrais da Universidade de Coimbra e pela Universidade Autónoma de Madri (Cadri 2015). 4º Oficial de Registro de Imóveis de SP.

Izaías G. Ferro Júnior é oficial de Registro de Imóveis, Civil das Pessoas Naturais e Jurídicas e de Títulos e Documentos da Comarca de Pirapozinho/SP. Mestre em Direito pela EPD - Escola Paulista de Direito. Doutorando em Direito pela Faculdade Autônoma de Direito de São Paulo - FADISP. Professor de graduação e pós-graduação em Direito Civil e Registral em diversas universidades e cursos preparatórios.

Sérgio Jacomino é presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) nos anos 2002/2004, 2005/2006, 2017/2018 e 2019/2020. Doutor em Direito Civil pela UNESP (2005) e especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha. Membro honorário do CeNoR - Centro de Estudos Notariais e Registais da Universidade de Coimbra e Quinto Oficial de Registro de Imóveis da cidade de SP.