HIS/HMP - O ministério público e a averbação premonitória

A decisão proferida em 10/4/2026 pela MM. Juíza Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, da 1ª Vara de registros públicos da capital, nos autos do pedido de providências 1107609-45.2025.8.26.0100 (KollGEN id 47245), encerra - ao menos em sede administrativa - uma das passagens mais interessantes da jurisprudência registral paulista: O caso da pretendida averbação preventiva, cautelar, em massa, veiculada pelo Ministério Público de São Paulo, noticiando possíveis fraudes relacionadas à comercialização de unidades de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) no Município de São Paulo.

O núcleo da controvérsia

O caso nasceu de uma decisão exarada nos autos da ação civil pública 1005295-65.2025.8.26.0053, em curso na 11ª Vara da Fazenda Pública, que ordenou uma averbação preventiva de possíveis fraudes na comercialização dos imóveis. Seguiu-se o ofício requisitório oriundo do Ministério Público dirigido aos Registradores da Capital, instando-os à pronta averbação em massa.

A ARISP (Associação de Registradores Imobiliário de São Paulo), em 22/8/2025, buscou uniformizar os procedimentos e solver inúmeras dúvidas suscitadas entre os oficiais da capital de São Paulo. É possível acompanhar retrospectivamente a sucessão de decisões.

A primeira delas é a decisão da 1VRPSP de 11/9/2025, da lavra da MM. Juíza Renata Pinto Lima Zanetta, que reconheceu que uma “simples requisição ministerial não se configura como título hábil” para ingressar no registro Imobiliário. A magistrada decidiu prorrogar as prenotações feitas como medida cautelar e submeteu prudentemente a matéria à apreciação da Eg. CGJSP para uniformização.1

Seguiu-se a decisão paradigmática da CGJSP de 1/10/2025 (Parecer 376/2025-E, aprovado pelo Des. Francisco Loureiro)2. Esta decisão tornou-se a pedra angular do entendimento que se consagrou sobre a matéria. A Corregedoria assentou o seguinte: A ordem judicial de averbação é eficaz e exequível independentemente de confirmação pelo órgão ad quem, mas depende de título hábil (mandado, ofício, certidão ou decisão com força de ofício). Além disso, o ofício requisitório do MP não é, em regra, título registrável; as averbações preventivas caracterizam-se pela provisoriedade e instrumentalidade, sendo sempre condicionais e temporárias. Por fim, a CGJSP afastou a necessidade de normatização por tratar-se de matéria circunscrita ao Município de São Paulo, sem abrangência estadual.

O mais importante é que a CGJ concluiu que o ofício do Ministério Público, requisitando que se proceda a averbação preventiva e premonitória não é, em si mesmo, título hábil para ingresso no fólio real.  A averbação pedida pelo MP fere a legalidade registral e não se enquadra nas hipóteses legais de registro ou averbação consoante a LRP. Não se trata, segundo o parecer aprovado, de situação jurídico-real típica, nem de mutação jurídico-real, nem de ato com previsão legal bastante para ingresso registral. Por isso, a averbação requerida foi considerada materialmente inadequada.

Em suma: Uma ordem judicial formalizada e consubstanciada em título hábil, cumpre-se; ofício do Ministério Público, de per si, não se registra.

Ato seguinte, em sede de recurso na apelação cível 1005295-65.2025.8.26.0053, o relator, Des. Claudio Augusto Pedrassi (2ª Câmara de Direito Público), cravou:

“Efetivamente a determinação de averbação de fls. 3291/3293, deve ser considerada prejudicada, não só em função da decisão da Corregedoria Geral da Justiça (fls. 3406/3423), mencionada na decisão de fls. 3556/3568, que reconheceu como inviável o registro de tal mandado; bem como pela decisão proferida no AI nº 2362474-26.2025.8.26.0000 por este Relator.

Assim, caso tenha sido registrada alguma averbação, com inobservância do decidido pela Corregedoria Geral da Justiça (cf. decisão de fls. 3406/3424), deverá ser feito o devido cancelamento de tal averbação.

Deverá, no entanto, ser observado o determinado no Comunicado nº 900/2024 da Corregedoria Geral da Justiça.

Oficie-se aos CRI da Capital.

Oficie-se, ainda, a Colenda Corregedoria Geral da Justiça, dando ciência da presente decisão.

O recurso acha-se pendente de julgamento. Todavia, cumpre observar que o encerramento do ciclo da averbação preventiva não esvazia o sistema de controle instituído pelo Comunicado CG 900/2024.3 Como ressaltou o Des. Claudio Pedrassi na decisão da Apelação, “deverá, no entanto, ser observado o determinado no Comunicado 900/2024 da Corregedoria Geral da Justiça”.

Assim, persiste o dever dos Oficiais de comunicarem à Prefeitura Municipal e ao Ministério Público a comercialização de unidades HIS/HMP em desacordo com as faixas de renda destinatárias - não mais pela via da averbação premonitória (que se mostrou inadequada), mas pela via da notificação administrativa estabelecida no Comunicado. É uma forma redundante de comunicação se considerarmos que todas as transações envolvendo bens imóveis são, em regra, comunicadas à Prefeitura e a ela compete, originariamente, fiscalizar o cumprimento de suas regras e disposições legais.

O papel do registrador

Vale a pena determo-nos no decidido na Ap. Civ. 1061807-58.2024.8.26.0100.4 O aspecto mais relevante reside na distinção entre invalidade civil e irregularidade urbanística. Ainda que haja eventual desatendimento da regra que limita a alienação de imóveis das HIS para famílias que se enquadram na faixa de renda legalmente exigida, com violação do regime urbanístico que justificou os benefícios fiscais e urbanísticos do empreendimento, tal fato não torna o contrato nulo, nem autoriza, por si só, o bloqueio do ingresso do título no registro. A infração existe, mas a consequência jurídica não é, automaticamente, a desqualificação registral.

O princípio da legalidade registral não autoriza o oficial a recusar todo título que revele alguma desconformidade com o ordenamento. Só a violação que importe nulidade manifesta ou vício ostensivo incompatível com o sistema registral justificaria a recusa. Como a legislação urbanística prevê sanções próprias, muito diversas da nulidade striocto sensu, o contrato é registrável.

O acórdão se apoia no art. 166, VII, do CC: Se a lei proíbe certa conduta, mas comina sanção diversa da nulidade, não se deve presumir, tout cour, a nulidade. A decisão trabalha com o conceito do favor negotii e com o princípio da conservação do negócio jurídico. Em termos práticos, a ofensa ao PDE e ao regime de HIS/HMP gera consequências jurídicas relevantes, mas não elimina a validade funcional do contrato para fins registrais. Este é talvez o eixo teórico mais importante do julgado.

O acórdão fixa que o enquadramento do comprador em faixas de renda do HIS deve ser examinado na data da celebração do contrato, e não em momento posterior. No caso concreto, a renda declarada superava o teto legal, de modo que a desconformidade existia efetivamente. Portanto, o recurso não foi provido porque o comprador estivesse em uma situação regular, mas porque a irregularidade não era suficiente para impedir o registro. Esse ponto é importante para evitar leituras equivocadas do precedente.

A sanção adequada, conclui o V. Acórdão, não é a recusa do registro, mas a comunicação aos órgãos competentes

Os limites da qualificação registral em matéria urbanística

O acórdão enfrenta uma questão muito atual: Até que ponto o registro de imóveis pode se converter em instrumento de execução de políticas públicas urbanas? O registro pode colaborar com a publicidade, com a fiscalização e com a comunicação institucional, mas não deve substituir o sistema sancionatório próprio do direito urbanístico com uma recusa registral sem base legal expressa. Isso tem impacto que vai além do caso concreto.

O acórdão enfraquece a tese, por vezes sedutora, de que o registrador seria guardião universal de toda e qualquer expressão de legalidade material dos negócios jurídicos. A qualificação registral é importante, mas não ilimitada. Esse é um aspecto de fundo, com reflexos para muitos outros casos em que se tenta converter irregularidades administrativas, fiscais, urbanísticas ou obrigacionais em obstáculo tabular absoluto.

Em síntese, o núcleo do acórdão é este: Há violação do regime urbanístico de HIS, mas não nulidade do contrato; portanto, o título registra-se, sem prejuízo de comunicação ao Município e ao Ministério Público para apuração e sanção da irregularidade.

Instado pelo ministério público de SP, tivemos ocasião de sustentar, antecipando as decisões sucessivas acima indicadas, que, naquelas hipóteses de alienação de unidades HIS/HMP em desconformidade com a faixa legal de renda, não cabe ao registrador estender a qualificação registral e a converter em juízo sancionatório urbanístico. O papel do Oficial do Registro, em situações análogas, é mais estrito: Não obstaculizar automaticamente o registro por infração (cuja sanção legal não seja a nulidade do negócio), preservando, assim, a rogação e a legalidade registral, mas comunicar o fato aos órgãos públicos competentes, para apuração e eventual aplicação das medidas administrativas, urbanísticas ou judiciais cabíveis.5

A decisão terminativa ora comentada

A decisão da MM. Juíza Luciana Mahuad vem fechar o ciclo. Revogando a suspensão anteriormente decretada das prenotações, Sua Excelência constata que a controvérsia restou definitivamente esvaziada pelo que foi decidido no Parecer 376/2025-E, emitido no bojo do Processo CG 53.972/25, cujo teor foi remetido ao juízo competente da ação civil pública. Três pontos merecem realce:

Primeiro, o reconhecimento de que a atuação dos Oficiais, denegando ou efetivando a prática do ato, desenvolveu-se no exercício regular da função delegada (qualificação registral), ainda que, à época, não houvesse entendimento firmado sobre a matéria. Afastou, portanto, qualquer imputação de erro. É consequência lógica e necessária do decidido pela CGJ: Se a averbação requisitada pelo MP não era de fato inscritível, não havia como responsabilizar quem a recusou; e se quem a praticou - e praticou-a ancorado em ordem judicial - agiu sob título aparentemente hábil.

Decretou-se, assim, a extinção do feito com fundamento no art. 485, VI, do CPC (ausência superveniente de interesse processual). A questão tornou-se estéril diante da normatização pela via adequada (CGJSP), de modo que o prosseguimento do pedido de providências unificado perderia função prática.

Por fim, a magistrada determinou a intimação dos Oficiais de Registro de Imóveis da Capital para que procedam ao cancelamento das prenotações relativas ao ofício requisitório n. 4.970/2025, sem realização do ato de averbação, comunicando-se a E. CGJ e o juízo competente da ação civil pública.

Contexto na coletânea Kollemata: 43 anos de decantação

O rastreamento temático KollGEN (1983–2026), abaixo indicado, mostra que HIS/HMP nunca foi matéria tranquila. Das decisões pioneiras da década de 1980, passando pelas discussões sobre emolumentos e descontos da década de 2010, até o complexo de decisões recentes sobre tipologia, faixa de renda, publicidade registral e adjudicação compulsória extrajudicial (julgados CSMSP, com relatoria do Des. Francisco Loureiro, em 2025), o instituto vem exigindo dos operadores um diálogo permanente entre o interesse social subjacente à política pública e os princípios estruturantes do sistema registral - legalidade, especialidade, continuidade e tipicidade dos títulos inscritíveis.

A decisão da Juíza Mahuad não inova em teses de fundo - e não precisaria fazê-lo. Sua função, no desenho institucional, é encerrar adequadamente um incidente já resolvido substantivamente pelo órgão superior, preservando a integridade dos atos oficiais e organizando o cancelamento das prenotações pendentes.

Conclusão

A construção pretoriana revela coerência sistêmica. As Apelações 1061807-58 e 1061947-92, de 13/11/2024 (Des. Francisco Loureiro), já haviam fixado que a violação de faixa de renda HIS gera sanções civis específicas, não nulidade virtual do contrato, sendo o título registrável. Enfim, a via de controle não pode se dar por inscrição de teor investigativo e preparatório, mas a simples comunicação aos órgãos competentes (Comunicado CG 900/2024). Eventuais sanções próprias deverão ser alcançadas nas vias ordinárias. O sistema, assim, preserva a fluidez do tráfego jurídico imobiliário sem abdicar do controle administrativo.

O caso HIS/HMP exemplifica com clareza a tensão entre a publicidade preventiva e os limites da tipicidade dos títulos registráveis (art. 221 da LRP). O sistema registral resistiu à tentação de converter o fólio real em repositório plenário de hipóteses meramente preambulares, decorrentes de investigações e sindicâncias, reafirmando que só o que é típico, determinado, e formalmente idôneo pode ingressar na matrícula.

A postulação de prática de ato de averbação premonitória, quando desacompanhada de título hábil, não merece ser atentida. A Corregedoria, ao negar registrabilidade ao ofício requisitório 4.970/2025 do ministério público, preservou a especialidade do registro como repositório de direitos consolidados, não de investigações em curso.

Por fim, recomendamos a leitura do compêndio disponibilizado em anexo, sobretudo por quem lida cotidianamente com os temas atuais do direito registral imobiliário. O caso HIS/HMP está longe de ser matéria meramente acadêmica, mas interessa a todos os que lidam com o registro diuturnamente.

 Consulte: Processo 1107609-45.2025.8.26.0100, São Paulo, j. 10/4/2026, DJ 13/4/2026, Dra. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad. Disponível aqui.Na decisão, há pesquisa do material KollGEN. Rastreamento temático Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Período: 1983-2026. Atualizado 17/4/2026 (Sérgio Jacomino).