Introdução
Já se tornou fato notório entre aqueles que exercem o seu ofício no Direito, sobretudo no direito civil, o trabalho de atualização do CC, cuja proposta inicial foi levada a termo por uma comissão de juristas nomeados pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD/MG) sob a liderança dos ministros do STJ Luis Felipe Salomão e Marco Aurélio Bellizze, presidente e vice-presidente, respectivamente, da referida comissão para a elaboração do anteprojeto.
O fruto do citado trabalho repercutiu positivamente no Senado Federal com a apresentação do PL do Senado 4/25 sob a presidência do senador Rodrigo Pacheco (PSD/MG), tendo como relator-geral da Comissão Temporária o senador Veneziano Vital do Rêgo (MDB/PB). Digno de nota que a cada Livro do CC tem se conferido um relator específico como sucede, por exemplo, com o Direito das Coisas, objeto deste singelo texto, que está a cargo da senadora Tereza Cristina (PP/MS).
O referido projeto contou no ano passado com memoráveis audiências públicas com juristas de todas as regiões do país, sendo relevante destacar a participação daqueles que não integraram a comissão e que agora têm doado o seu tempo e talento para aprimorar as disposições sugeridas junto ao Senado Federal em uma ambiência dialética, respeitosa e democrática.
De acordo com o título do presente texto, iremos tratar de modo muito objetivo de três pontos ligados ao aprimoramento dos efeitos da mora na dívida condominial, a saber: 1) pena civil (multa) de 10 % sobre o valor do débito condominial; 2) juros moratórios legais de modo cogente; 3) vedação ao chamado “abono-pontualidade”.
1. Pena civil (multa) de 10% sobre o valor do débito condominial
O art. 1336 do CC arrola, numerus apertus, deveres básicos do condômino perante a comunidade condominial. Contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção, situa-se entre as mais relevantes obrigações do condômino.
Inconteste que o pagamento da cota condominial, cuja obrigação é propter rem (art. 1.345, CC), é de extrema relevância por se destinar à manutenção das partes comuns do edifício, assim como ao pagamento dos salários dos funcionários do condomínio. Essa natureza real do débito condominial imposta pelo dispositivo legal comentado permite a penhora do único imóvel residencial do condômino, afastando a impenhorabilidade do bem de moradia (art. 3º, IV, da lei 8.009/1990). Em caso de cobrança judicial de cota condominial que incida sobre imóvel hipotecado, o condomínio edilício terá preferência no recebimento ao crédito hipotecário por se tratar de obrigação real (súmula 478, STJ), aderindo e, portanto, onerando a própria coisa. Importa ainda lembrar a possibilidade de protesto em caso de inadimplemento de tal obrigação, justificando a negativação do nome do devedor, assim como a vedação de participar e votar na assembleia.
Demonstrada acima a gravidade do não pagamento da cota condominial que, como dito, tem o poder de até mesmo afastar a impenhorabilidade do bem de moradia do condômino, deveria contar com um poder de coerção para o pagamento igualmente relevante, posto que, parece-nos, a principal função da penalidade é fomentar o pagamento, mediante o acréscimo da multa. Importa que o devedor se sinta constrangido a adimplir.
A inventividade dos condomínios e dos seus respectivos síndicos para conter a alta da inadimplência tão nefasta na vida condominial tem sido enorme, indo até mesmo a práticas abusivas vexatórias como colocação na entrada do edifício ou no hall dos elevadores o nome dos inadimplentes até proibição de utilizar áreas comuns (elevador, piscina, parquinho infantil, etc), ofendendo claramente o art. 1335, II, do CC. Todas essas medidas têm sido de modo muito enfático vedadas, a bom tempo, pela jurisprudência, inclusive do STJ1. As referidas práticas abusivas parecem refletir o quão nocivo para a comunidade condominial pode se mostrar o não pagamento da cota condominial no prazo.
E o que temos no direito posto? O irrisório percentual de 2% sobre o valor da cota condominial, fruto do rateio das despesas condominiais (art. 1.336, §1º, CC) trazido no CC de 2002 de modo cogente que revoga o art. 12, §3º da lei 4.591/1964, o qual admitia que a Convenção de Condomínio trouxesse a previsão de até 20% sobre o valor da dívida condominial, sendo muito comum antes do atual CC a utilização desse percentual máximo.
O art. 1364, §1º do projeto de CC de 1975 (PL 634/1975), que deu origem ao CC vigente, previa acertadamente a multa de dez por cento sobre o débito e acabou não aprovado em razão de termos, à época, estabelecido uma economia nacional estável com controle da inflação. Quanta equivocidade nessa fundamentação! A multa em nada se assemelha à atualização monetária, devendo ter reconhecida a sua funcionalidade a partir do incentivo ao adimplemento em uma ambiência de proporcionalidade. Trata-se de penalidade civil, também denominada de multa e, por vezes, de cláusula penal em razão da sua previsão convencional na Convenção de Condomínio.
Houve ainda por ocasião do alvorecer do CC vigente quem visse similitude de vários tipos condominiais com verdadeiros prestadores de serviços, justificando o mesmo critério previsto para os débitos do consumidor (art. 52, §1º da lei 8.078/1990). A comparação se mostra absolutamente infeliz, a começar, e terminar para não cansar o leitor, que o condômino não é sujeito vulnerável à luz do texto constitucional como sucede com o consumidor (art. 5º, XXIII e 170, V, CRFB).
Assim, a perspectiva atual para a multa do condômino inadimplente não nos parece sequer razoável, pois, se a pontualidade no pagamento da cota condominial não for dotada de uma coerção séria, é possível que maus condôminos apostem na inadimplência, colocando em risco compromissos sérios como, por exemplo, o salário dos empregados do edifício ou o reparo de uma peça indispensável nos elevadores do prédio. Entidades representativas dos condôminos apresentaram dados estatísticos que apontaram para o aumento significativo da inadimplência de condôminos. Assim é que tivemos a ocasião de votar favoravelmente a uma proposta de enunciado logo na primeira jornada de direito civil organizada pelo Conselho da Justiça Federal/STJ, sendo aprovado por unanimidade o enunciado 96 que se propõe a ser indicativo de alteração legislativa: “Art. 1.336, §1º O condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de um por cento ao mês, e multa de até 10% sobre o débito”.
Verifica-se, assim, que a proposta de reforma prima pelo equilíbrio, fazendo jus aos ditados populares “nem oito, nem oitenta”, “nem tanto ao mar, nem tanto à terra” e ainda à recomendação dos bons chefs de cozinha: ”a comida não deve estar salgada nem insossa”. Salgada era a multa de vinte por cento sobre o valor do débito condominial que se tornou insossa com os atuais dois por cento previstos na legislação vigente como norma cogente, sendo correto o caminho do meio, fixando-se em dez por cento de multa.
Enquanto escrevemos essas linhas, vem-nos à memória a lição do falecido professor titular e emérito da USP Gofredo Telles Junior2 em obra sobre a iniciação dos estudos em direito acerca do sentido de justo, de justiça. Encontrada a obra em meio a tantos outros livros em nossa biblioteca, sou tentado a compartilhar essa preciosa página com o leitor:
“QUE É O JUSTO?
É óbvio que o justo é o que está ajustado; é o que se acha na exata medida. Justo é a qualidade de ser conforme, adequado, correspondente, proporcional.
Que é uma luva justa? É a luva perfeitamente adaptada à mão que ela veste. Entre luva e mão há correspondência, conformidade, adequação.
Este simples exemplo da luva justa nos faz compreender que a qualidade do justo tanto se aplica a coisas do mundo físico - luva justa, vestido justo, tábua justa - como se aplica a atos do comportamento humano, ou seja, a atos do mundo ético. É caro que o justo que aqui nos interessa é o justo ético, ou seja, o ato justo.
Poderia alguém perguntar: Quando é que dizemos que um ato é justo? Nós responderíamos: Qualificamos de justo o ato que dá a uma pessoa algo que tem o valor do que a pessoa deu ou fez, ou é. Em palavras mais simples: o ato justo é o ato de dar a uma pessoa o que ela merece.”.
2. Juros moratórios
Além da atualização monetária da dívida condominial que é apenas instrumento de recomposição do valor do dinheiro em razão do decurso do tempo, corrigindo os efeitos da inflação, o devedor inadimplente também deve arcar com os juros moratórios, conforme preconiza o art. 1336, §1º, do CC, o qual determina que serão os juros legais em diálogo explícito com o art. 406 do CC, com a redação conferida pela lei 14.905/243.
Houve nos debates para a elaboração do anteprojeto discussão se não seria mais conveniente deixar apenas a previsão de juros legais, tornando ilícita, portanto, previsão de juros moratórios convencionais na convenção de condomínio. Prevaleceu a tradição legislativa com a previsão de norma dispositiva prescrevendo que, em caso de atraso no pagamento da cota condominial, o devedor pagaria juros legais ou os que estiverem previstos na convenção de condomínio.
Acreditamos que essa questão ainda merece reflexão, mas nos parece adequada a remissão expressa que o PLS 4/25 faz ao art. 406 da lei projetada, verbis: “Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados ou assim forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa mensal de 1% (um por cento) ao mês. Parágrafo único. Os juros moratórios, quando convencionados, não poderão exceder o dobro da taxa prevista no caput.”.
O tratamento sugerido no caput do art. 406 projetado vai ao encontro do que consta no enunciado 20 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ, ainda no ano de 2002: “A taxa de juros moratórios a que se refere o art. 406 é a do art. 161, §1º, do CTN, ou seja, 1% (um por cento) ao mês”.
Com a devida vênia, a utilização da Taxa SELIC como índice de apuração dos juros legais não é juridicamente segura, porque impede o prévio conhecimento dos juros. Por outro lado, também não se mostra operacional, pois seu uso será inviável sempre que se calcularem somente juros ou somente correção monetária, além do que, ainda que a lei tenha sido cautelosa para prever a taxa Selic neutra, tornou-se algo extremamente complexo que traz insegurança para as partes com relação ao real valor dos juros moratórios legais.
Em outro giro, evita-se abusividade na cobrança dos juros legais, a previsão do parágrafo único no art. 406 da lei projetada, pois, se aprovada, o que torcemos, permitirá que a Convenção de Condomínio apenas preveja juros moratórios convencionais de 2% ao mês.
3. Vedação ao chamado "abono-pontualidade"
Atitude corriqueira tem se verificado com relação à cobrança de cota condominial. O condomínio estabelece uma data para o pagamento da cota condominial (dia 10) e estipula que se o condômino pagar, exemplificativamente, com cinco dias de antecedência (dia 5), terá um desconto de 15%, e se pagar com dez dias de antecedência (dia 1), obterá um abono-pontualidade de 25%.
Tal medida encerra uma odiosa fraude à lei. Com efeito, o inciso I do art. 1.336 estabelece que o condômino é obrigado a ratear as despesas do condomínio segundo, em regra, a sua fração ideal, nem mais nem menos, salvo a constituição de fundo de reserva que tem natureza excepcional.
No mesmo sentido é a previsão do art. 12, caput, da lei 4.591/1964, dispondo que o condômino “concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”. Ora, o condômino, como qualquer devedor, tem direito de saber o exato quantum debeatur, mormente quando este é o produto matemático do rateio das despesas do condomínio.
Outra grave agressão à lei é a burla no tocante ao limite da multa moratória, tendo em vista a real possibilidade de se criar uma penalidade que exceda ao limite previsto em lei. O mais grave é que esse ilegítimo expediente está sendo utilizado em várias relações jurídicas, inclusive as que envolvem educação e saúde, direitos básicos do cidadão. Essa situação é conhecida como abono-pontualidade ou sanção premial, muito praticada em períodos de hiperinflação.
Nesse sentido, restou aprovado na V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ o enunciado 505, redigido nos seguintes termos: “É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (CC, art. 1.336, §1º), e não redução por merecimento”. Importa que seja assinalado que se o abono-pontualidade não retratar fraude à lei, será reputado como cláusula válida.
4. Conclusão
À guisa de conclusão, estamos convencidos de que as propostas de reforma acima narradas atendem a reclamos antigos e justificados dos operadores do direito, assim como da sociedade.
A ínfima multa civil da lei vigente (2%) não exerce o seu papel coercitivo extremamente relevante, no caso, ante à importância do adimplemento para uma saudável vida condominial.
Busca-se também superar a insegurança jurídica e possível abusividade com relação aos juros moratórios legais (1% a.m) ou convencionais (máximo de 2% a.m.), conforme o caso em razão da remissão expressa ao art. 406 com a atualização sugerida pelo PLS 4/25.
E, por fim, digno de elogio é a proposta de vedação expressa à prática do abono-pontualidade ou sanção premial que tem se prestado, na prática, a toda sorte de abusos e como instrumento de fraude à lei.
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1 Em agosto de 2019, o Informativo n. 651 do STJ ratificou a compreensão acerca da abusividade da cláusula condominial ou assemblear de privação da área comum pelo inadimplente: “é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais” (REsp 1.699.022-SP, 4.ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28.05.2019, v.u.).
2 TELLES JUNIOR, Gofredo. Iniciação na ciência do direito. São Paulo: Saraiva, 2001, p. 359.
3 Art. 406. Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) . §1º A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024). § 2º A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024). § 3º Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. (Incluído pela Lei nº 14.905, de 2024).