Alienação de imóveis por empresas e holdings patrimoniais

A tributação da venda de imóveis por pessoas jurídicas é um dos temas mais sensíveis do planejamento patrimonial no Brasil, sobretudo diante da popularização das holdings patrimoniais como instrumento de proteção de bens e sucessão familiar. A recente solução de consulta Cosit 95, publicada em 24/6/26 pela Receita Federal, traz um posicionamento relevante sobre o assunto e reforça um alerta importante para empresários e gestores de patrimônio: a simples reclassificação contábil de um imóvel não altera a natureza jurídica da receita obtida com sua venda.

O caso analisado

A consulta foi formulada por uma sociedade com mais de 80 anos de atividade, originalmente dedicada à indústria e ao comércio de madeira. Ao longo de sua história, a empresa formou um patrimônio imobiliário - armazéns e galpões - contabilizado como ativo imobilizado (ativo não circulante), utilizado na própria operação industrial.

Posteriormente, a sociedade alterou seu contrato social para incluir a locação de imóveis próprios e, mais recentemente, também a compra e venda de imóveis. Diante da intenção de alienar os antigos galpões, surgiu a dúvida: a receita da venda desses bens deveria ser tributada como receita operacional - sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) - ou como ganho de capital, apurado pela diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem?

A resposta da Receita Federal

A Cosit concluiu que a receita bruta obtida com a venda de imóveis que já estiveram classificados no ativo não circulante imobilizado deve se submeter à apuração de ganho de capital, nos termos do § 14 do art. 215 da IN RFB 1.700/17, e não ao regime de presunção aplicável à atividade imobiliária.

O ponto central da decisão é o seguinte: essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis tenham sido reclassificados contabilmente - do ativo imobilizado para o estoque, por exemplo - em razão de uma posterior alteração do objeto social da empresa. Para o Fisco, o que define a natureza da receita não é a conta contábil em que o bem está registrado no momento da venda, mas a destinação econômica que ele teve ao longo de sua existência na empresa.

Em outras palavras, se o imóvel um dia serviu à manutenção das atividades da pessoa jurídica - como sede, unidade produtiva ou bem locado no âmbito de uma atividade não imobiliária -, a reclassificação para “estoque disponível para venda” não é suficiente, por si só, para transformar o resultado da venda em receita operacional sujeita aos percentuais de presunção.

Fundamentos legais

A solução de consulta está amparada nos seguintes dispositivos:

• Art. 12 do decreto-lei 1.598/1977, que define receita bruta;
• Arts. 25 e 29 da lei 9.430/1996, que tratam da composição das bases de cálculo do lucro presumido e do resultado presumido;
• Art. 215, § 14, da IN RFB 1.700/17, que disciplina o ganho de capital nas alienações de bens do ativo não circulante, mesmo quando reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda.

A SC Cosit 95/26 está vinculada parcialmente à solução de consulta Cosit 7/21, que já havia fixado entendimento semelhante: a alienação de bens do ativo imobilizado ou de investimento gera ganho de capital sempre que essa atividade não constituir o objeto social efetivamente exercido pela empresa, ainda que tenha havido reclassificação contábil anterior à venda.

Por que isso importa para holdings patrimoniais

Esse entendimento tem impacto direto sobre estruturas de holding patrimonial, que costumam concentrar imóveis historicamente utilizados pela família ou pelo grupo empresarial - sedes, galpões, imóveis alugados a terceiros - antes de eventual decisão de venda. Alguns pontos merecem atenção prática:

1. A origem e a destinação histórica do imóvel são decisivas. Não basta incluir a atividade de “compra e venda de imóveis próprios” no contrato social e reclassificar o bem para o ativo circulante. Se o imóvel foi utilizado para fins operacionais, de locação estranha à atividade principal ou como sede, a tendência é que a Receita Federal exija a apuração de ganho de capital, tributação em geral mais gravosa no regime do lucro presumido do que a sistemática de presunção sobre receita bruta.
2. A tributação pode variar conforme a origem de cada imóvel. Uma mesma holding pode ter parte de seu patrimônio sujeita à receita bruta operacional (imóveis efetivamente adquiridos ou construídos para revenda) e parte sujeita a ganho de capital (imóveis historicamente vinculados à atividade original da empresa ou do grupo). A análise deve ser feita bem a bem, e não de forma genérica para todo o patrimônio da sociedade.
3. O planejamento da estrutura societária deve ser anterior à aquisição ou à destinação do imóvel. Para holdings constituídas com o objetivo de otimizar a tributação sobre a venda futura de imóveis, o momento e a forma de integralização dos bens, bem como a definição do objeto social, precisam ser avaliados com cautela, já que decisões tomadas após a aquisição têm eficácia limitada para alterar a natureza fiscal da receita.
4. Soluções de consulta anteriores nem sempre são aplicáveis a todos os casos. A própria Receita Federal reconhece, na SC Cosit 95/26, a existência de entendimentos que podem parecer conflitantes entre soluções de consulta anteriores (como a SC Cosit 254/14, que tratou de hipótese distinta, envolvendo imóvel já destinado à revenda desde a aquisição). A diferença entre os casos está exatamente na destinação original do bem, o que reforça a necessidade de análise individualizada.

Considerações finais

A solução de consulta Cosit 95/26 confirma uma diretriz que já vinha se consolidando na jurisprudência administrativa da Receita Federal: reclassificações contábeis, por si só, não têm o condão de alterar a natureza tributária de uma receita. Para empresários e famílias que estruturam ou já operam holdings patrimoniais, a recomendação é avaliar cuidadosamente o histórico de cada imóvel do patrimônio, a forma como ele foi contabilizado ao longo do tempo e o momento adequado para eventuais alterações societárias, de modo a evitar autuações fiscais e garantir segurança jurídica nas operações de venda.

Cada estrutura patrimonial possui particularidades que podem impactar significativamente a carga tributária incidente sobre a alienação de imóveis. Recomenda-se, portanto, a análise individualizada por profissional especializado antes da formalização de qualquer operação.