Na minha experiência profissional com leilões extrajudiciais de imóveis, a irregularidade da intimação por edital está entre os fundamentos que mais se repetem nos casos de anulação que acompanho. Muitas vezes, a discussão sobre a validade da venda começa em uma etapa anterior: a tentativa de comunicar ao devedor que ele deveria regularizar a obrigação para evitar a consolidação da propriedade em nome do credor.
O preço vil também ocupa espaço relevante nesse debate. As duas questões atingem aspectos essenciais da execução da garantia: a oportunidade de o devedor exercer seus direitos e os limites da disposição de seu patrimônio. Embora possam aparecer no mesmo procedimento, possuem pressupostos próprios e exigem análises distintas.
A alienação fiduciária permite a satisfação do crédito por um procedimento extrajudicial. Essa possibilidade depende do cumprimento das garantias previstas em lei. A inadimplência autoriza o início da cobrança, mas não demonstra, por si só, a legitimidade de cada ato posterior. A segurança da execução depende da correspondência entre os fatos documentados e as consequências jurídicas que deles se pretende extrair.
Os pressupostos do edital depois das reformas legislativas
A intimação para purgação da mora abre a oportunidade legal de regularização antes da consolidação. O art. 26 da lei 9.514/1997 prevê a intimação do devedor e, quando houver, do terceiro fiduciante, para pagamento das prestações e dos acréscimos exigíveis em quinze dias. A comunicação deve ser pessoal, pelos meios admitidos no § 3º, inclusive por oficial competente ou pelos Correios com aviso de recebimento.
O problema surge quando a ausência do destinatário em determinada diligência é tratada como fundamento suficiente para publicar edital. Uma visita frustrada pode revelar apenas ausência eventual. A devolução de correspondência pode decorrer de endereço incorreto. Já a ocultação pressupõe comportamento de evasão, e a localização ignorada, incerta ou inacessível exige enquadramento nos pressupostos legais. Essas situações não são equivalentes.
O edital produz efeitos mesmo sem demonstração de que o destinatário leu a publicação. Justamente por isso, a regularidade de sua divulgação não resolve a questão anterior: havia fundamento para recorrer à ciência presumida? O § 4º exige a certificação das circunstâncias que autorizam essa modalidade. A forma de publicação não supre a inexistência do pressuposto que a legitima.
No REsp 1.906.475/AM, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado pela terceira turma em 18 de maio de 2021, três tentativas pelo oficial foram seguidas de edital, sem tentativa postal com aviso de recebimento, embora estivesse confirmada a residência da destinatária no local. O STJ conheceu parcialmente do recurso e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a anulação do procedimento. A validade da intimação foi efetivamente examinada; outros capítulos encontraram obstáculos processuais. Os atos discutidos eram de 2014, anteriores às reformas de 2017 e 2023.
No AgInt no AREsp 2.925.916/MG, relatado pelo ministro Raul Araújo e julgado pela quarta turma em 30 de março de 2026, manteve-se a decisão que reconhecera a nulidade da consolidação e dos atos subsequentes. Havia uma diligência comprovada no endereço contratual, outra em endereço distinto e uma tentativa inviabilizada pela inexistência do endereço informado, sem comprovação do envio postal mencionado na certidão. Apesar da data recente do julgamento, as diligências e a consolidação eram de 2020.
Esse último acórdão oferece uma distinção especialmente útil: a fé pública da certidão não se confunde com a suficiência jurídica das diligências. Reconhecer a veracidade do relato do serventuário não obriga a aceitar a conclusão de que estavam preenchidos os requisitos do edital. Uma certidão pode descrever corretamente uma tentativa frustrada e, ainda assim, não justificar a providência seguinte.
Desde a lei 13.465/17, o § 3º-A disciplina a intimação por hora certa. Após duas buscas infrutíferas no domicílio ou na residência, havendo suspeita motivada de ocultação, deve-se observar o procedimento de aviso e retorno em hora designada, com aplicação subsidiária dos arts. 252 a 254 do CPC. O § 3º-B admite, nos conjuntos imobiliários com controle de acesso, o aviso ao funcionário da portaria responsável pela correspondência. Duas ausências não bastam para presumir ocultação; tampouco duas ou três tentativas autorizam automaticamente o edital.
A lei 14.711/23 acrescentou parâmetros que precisam integrar essa leitura. O § 4º-A atribui ao devedor e ao terceiro fiduciante o dever de comunicar ao credor a mudança de domicílio. Pelo § 4º-B, presume-se localização ignorada quando não forem encontrados no imóvel dado em garantia nem no último endereço informado. Havendo contato eletrônico fornecido pelo devedor no contrato, é imprescindível enviar a intimação por essa via com antecedência mínima de quinze dias em relação à intimação por edital.
O § 4º-C considera inacessível o lugar em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender o encarregado da intimação ou em que não haja funcionário responsável para atendê-lo. A certidão deve permitir identificar a situação ocorrida. A menção genérica a uma tentativa negativa não esclarece, por si, qual hipótese legal foi verificada.
Entendo que a exigência jurisprudencial de esgotamento deve ser aplicada em harmonia com essas presunções. Elas não dispensam a comprovação dos fatos que as sustentam, mas também não podem ser neutralizadas por uma exigência indefinida de novas buscas. Não cabe transportar os julgados sobre atos de 2014 ou 2020 para procedimentos atuais como se a reforma não existisse. Tampouco cabe transformar a passagem por oficial e Correios em sequência cumulativa universal, independentemente da hipótese legal demonstrada.
O mesmo cuidado vale para o contato eletrônico: a lei exige o envio prévio nas condições que especifica. Não autoriza presumir essa providência, nem estabelece, nesse dispositivo, uma exigência geral de prova de leitura da mensagem. O controle judicial deve verificar o cumprimento da comunicação legalmente exigida, sem criar formalidades ou dispensas estranhas ao regime aplicável.
A boa-fé vincula também o destinatário. No REsp 1.733.777/SP, relatado pela ministra Maria Isabel Gallotti e julgado pela quarta turma em 17 de outubro de 2023, o STJ negou provimento ao recurso e admitiu o edital diante de reiteradas recusas de recebimento e de falsa informação de mudança de endereço. O procedimento antecedia a lei 13.465/17. O caso evidencia que a obstrução deliberada importa para o julgamento; não fornece autorização para ignorar, nos procedimentos atuais, a disciplina da hora certa quando presentes seus requisitos.
Comunicações distintas e efeitos distintos da nulidade
A intimação para purgar a mora, a comunicação dos leilões e o edital de divulgação da venda possuem finalidades diferentes. A primeira antecede a consolidação. A segunda informa datas, horários e locais dos leilões, conforme o art. 27, § 2º-A, por correspondência dirigida aos endereços contratuais, inclusive eletrônico. O edital de venda apresenta o bem e as condições de participação ao público interessado.
Esses atos não são intercambiáveis. Saber que existem parcelas atrasadas não demonstra ciência das datas dos leilões. A publicidade da venda tampouco comprova, automaticamente, a comunicação exigida ao devedor. Por outro lado, a alegação de desconhecimento efetivo não basta para invalidar uma intimação realizada segundo as modalidades e os requisitos legais.
No AgInt no REsp 2.154.389/SC, relatado pela ministra Daniela Teixeira e julgado pela terceira turma em 31 de agosto de 2026, foi mantida decisão que anulara leilões realizados em 2020, referentes a contrato de 2019. O acórdão reafirmou o exame da questão de fundo: não estavam comprovadas intimação pessoal válida nem ciência inequívoca da devedora. Determinou-se a realização de novos leilões precedidos de comunicação regular, preservando-se a consolidação. O julgamento não se limitou a um obstáculo de admissibilidade recursal.
A extensão da invalidação deve acompanhar a etapa comprometida. O defeito na intimação para purgação da mora pode atingir a própria consolidação e os atos que dela dependem. Se o vício estiver restrito à comunicação dos leilões, a repetição dessas vendas pode ser suficiente. A distinção evita tanto preservar atos apoiados em pressuposto inválido quanto desfazer etapas anteriores regularmente concluídas.
O art. 30, parágrafo único, reforça a importância da notificação. Na redação atual, após a arrematação ou a consolidação definitiva decorrente da frustração dos leilões, as controvérsias contratuais ou sobre requisitos procedimentais de cobrança e leilão que o dispositivo abrange são resolvidas em perdas e danos e não obstam a reintegração de posse. A exigência de notificação do devedor e, quando cabível, do terceiro fiduciante é expressamente ressalvada.
Essa ressalva impede tratar toda discussão sobre notificação como pretensão necessariamente indenizatória. Não significa, porém, suspensão automática da posse ou anulação integral diante de qualquer alegação: é preciso identificar o defeito, sua repercussão e os requisitos da tutela pretendida. Também não se deve antecipar o marco da redação atual para a simples averbação inicial da consolidação.
É nesse ponto que encontro uma explicação para a recorrência da matéria na prática que acompanho. A divergência costuma estar entre o que se documentou e o que se concluiu: a certidão registra ausência, mas o ato seguinte pressupõe localização ignorada; a correspondência contém endereço errado, mas sua devolução é tratada como impossibilidade de localização. A análise do procedimento integral permite distinguir uma falha real de comunicação de uma alegação incompatível com os documentos.
Preço vil e qualidade da informação sobre o imóvel
O preço vil envolve outro controle: a desproporção juridicamente inadmissível entre o lance e o parâmetro adequado de avaliação. No REsp 2.096.465/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado pela terceira turma em 14 de maio de 2024, o STJ reconheceu a invalidade de arrematação ocorrida em maio de 2020 por aproximadamente 39% da avaliação. A questão foi decidida no mérito, com fundamento no CPC e nas normas civis que vedam abuso e enriquecimento sem causa. A incidência da súmula 7 em outro capítulo, relativo à produção de provas, não elimina esse conteúdo decisório.
O resultado, entretanto, precisa ser lido com os embargos de declaração julgados em 17 de setembro de 2024, pelo mesmo relator e colegiado. Ao acolher os embargos do arrematante, a turma modificou a extensão do provimento para determinar a complementação do preço até alcançar 50% da avaliação, com atualização monetária. Considerou a consolidação, o tempo transcorrido e a proteção do adquirente de boa-fé. A correção do defeito econômico, naquele caso, permitia conservar a aquisição.
A disciplina atual também exige distinguir os regimes legais. No primeiro leilão, o parâmetro decorre do art. 24, VI e parágrafo único, combinado com o art. 27, § 1º. No segundo, o art. 27, § 2º, permite ao credor, quando inexistente oferta suficiente para a dívida e os acréscimos previstos, aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade da avaliação. Trata-se de faculdade condicionada, não de autorização geral para vender qualquer imóvel por 50%.
O art. 26-A contém disciplina especial para financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excluídas as operações de consórcio. Seu § 3º adota, no segundo leilão, o referencial da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga e dos acréscimos legais, sem reproduzir a faculdade alternativa do art. 27, § 2º. A existência de imóvel residencial na garantia, isoladamente, não define o enquadramento. Essa diferença tampouco deve ser convertida em dispensa do controle de abusividade do preço. Lei 9.514/1997, arts. 24, 26-A e 27.
Além do percentual, importa saber o que foi efetivamente avaliado e oferecido ao mercado. No REsp 2.167.979/PB, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado pela terceira turma em 9 de setembro de 2025, o imóvel fora anunciado como terreno, sem descrição adequada da edificação, e arrematado por cerca de 23% da avaliação. O recurso foi parcialmente conhecido e parcialmente provido para invalidar a arrematação e determinar novo leilão com descrição correta. O voto relacionou a falha ao prejuízo concreto, sem estabelecer que qualquer inexatidão descritiva bastaria para anular a venda.
Uma avaliação inadequada compromete o próprio cálculo usado para defender a regularidade do lance. A descrição incompleta também interfere na formação do preço, ao ocultar características relevantes para os interessados. A proteção patrimonial do devedor e a segurança do adquirente convergem, aqui, na necessidade de informação fiel sobre o objeto da venda.
A anulação fundada em defeito procedimental não equivale, por si só, à extinção da dívida. Seu alcance deve corresponder ao vício reconhecido, preservando os atos válidos e recompondo a oportunidade legal suprimida. Os julgados examinados oferecem critérios para esse controle, sem constituírem, apenas por serem decisões do STJ, teses repetitivas ou respostas indiferentes às particularidades de cada procedimento.
Na execução extrajudicial, parte decisiva da segurança jurídica é construída antes da intervenção do juiz. O edital concentra uma escolha de grande consequência: considerar comunicado quem não foi encontrado pelos meios ordinários. Exigir fundamento verificável para essa passagem protege a legitimidade da cobrança e a estabilidade da futura aquisição. A rapidez do procedimento depende de que suas etapas possam resistir ao controle posterior, inclusive quanto ao preço e à descrição do patrimônio alienado.