Para entender a extensão da fé pública do leiloeiro oficial nos atos do leilão, busca-se esclarecer como a fé pública é atribuída ao leiloeiro e como se manifesta diretamente na comunicação ao devedor, protegendo os interesses dos credores e a validade e legalidade de toda a operação.
O art. 27, § 2º-A, da lei 9.514/1997
O art. 27 da lei 9.514/1997, em seu § 2º-A, estabelece que, para os fins previstos nos §§ 1º e 2º do mesmo artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante. Essa comunicação deve ocorrer por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive o endereço eletrônico. Percebe-se que o artigo é notavelmente silente quanto à exigência de que essa correspondência seja expedida por um órgão específico ou por um cartório, e também não prescreve que a confirmação da comunicação precise ser realizada por tabelião ou por um comprovante de algum órgão público, como, por exemplo, os Correios.
Neste ponto, emerge com clareza que o objetivo principal é comunicar. Na minha visão, essa comunicação, se efetivada pelo leiloeiro ou por sua equipe, inclusive por meio dos endereços eletrônicos, deve ser aceita. Isso porque ela atinge o objetivo final de informar e comunicar, e, sobretudo, porque o leiloeiro conta com a fé pública em todos os atos inerentes ao leilão.
E ainda, se a comunicação for realmente eficaz e cumprir sua finalidade de dar ciência inequívoca sobre os leilões, poderá, sem sombra de dúvidas, em minha opinião, ser considerada válida mesmo se feita por meio de plataformas modernas, como o aplicativo de mensagens WhatsApp. Isso vale, ainda que não tenha sido observada uma forma específica tradicionalmente expressa na lei. A razão é que, nessa hipótese, a forma, por mais que possa ser relevante, jamais poderá se sobrepor à efetiva comunicação que, se comprovada, indiscutivelmente ocorreu, garantindo, em sua essência, os direitos ao devedor.
A indagação central
A indagação central que nos move é, portanto:
"A comunicação do devedor referente aos leilões feita pelo leiloeiro é um ato do leilão, e pode o leiloeiro utilizar de sua fé pública para comprovar a comunicação ao devedor?"
A resposta, em minha opinião, é categórica: Sim, o leiloeiro oficial pode, e deve, utilizar sua fé pública para todos os atos do leilão, inclusive, para comprovar a comunicação do leilão realizada ao devedor.
Intimação para purgar a mora x comunicação do leilão
Para uma clareza maior, é fundamental diferenciar a "intimação pessoal para purgar a mora", que antecede a consolidação da propriedade e é uma atribuição específica do oficial de registro de imóveis, da "comunicação do leilão", que se realiza após a consolidação, quando da publicação do leilão. Esta distinção é crucial e define o escopo de atuação do leiloeiro oficial em cada fase.
A extensão da fé pública do leiloeiro oficial
A fé pública conferida ao leiloeiro oficial não se restringe apenas ao momento da "batida do martelo". Ela abrange a totalidade dos atos preparatórios e executórios do leilão, desde a sua publicação até o encerramento, com ou sem venda. As leis que regem a profissão são inequívocas neste sentido: o decreto 21.981/1932, em seu art. 19, confere aos leiloeiros a venda em hasta pública ou público pregão, inclusive por meio da rede mundial de computadores, com fé de oficiais públicos. Isso quer dizer que o leilão, na visão da lei, não é apenas o instante dos lances, mas todo o processo de preparação e publicação que visa colocar o bem à disposição do público. Complementarmente, o art. 35 do mesmo decreto estabelece que as certidões e contas extraídas dos livros do leiloeiro, quando formalmente corretas, têm fé pública. Isso significa que cada etapa realizada pelo leiloeiro oficial, desde a preparação e publicação do edital até o encerramento do leilão, carrega essa chancela oficial. E a comunicação do leilão ao devedor, como fase que integra o procedimento do leilão, é uma etapa fundamental desse processo, sendo, inequivocamente, um ato do leilão.
A certidão emitida pelo leiloeiro oficial, nesse contexto, pode, em meu ver, atestar que o contato realizado com o devedor é uma comunicação formal e dotada de fé pública sobre as datas, horários, local e condições do leilão. O devedor, tendo mero conhecimento da publicação, pode ser comunicado pelo leiloeiro ou sua equipe, por meio de correspondência física ou nos endereços eletrônicos, inclusive whatsapp, informando-o de todos os seus direitos, inclusive da preferência de recompra, caso seja ele o fiduciante.
O leiloeiro oficial é responsável por manter o edital e todas as informações pertinentes ao leilão publicamente acessíveis e auditáveis em sua plataforma eletrônica. Sua fé pública abrange a certificação de que "todos os detalhes do leilão, incluindo datas, horários, condições de venda e descrição do bem, estiveram disponíveis no endereço eletrônico desde a publicação até o encerramento do leilão". Isso não é apenas "informar"; é tornar público e comunicar de forma oficial, transparente e verificável, o que garante ao devedor o acesso à informação.
É fundamental considerar que o Leiloeiro Oficial é um agente público por delegação, com fé pública, e os atos de venda que pratica são públicos. A comunicação do leilão, materializada na publicidade do edital ou no simples comunicado via endereços e meios eletrônicos, inclusive whatsapp, é um ato do leilão, integrante e essencial para a legalidade do procedimento.
Conclusão
Assim, em conclusão, o leiloeiro garante a publicidade e a regularidade do leilão. Pelo contato comprovado realizado com o devedor, até mesmo comprovante que o devedor fiduciante ou seu procurador visitaram e se habilitaram pelo site do leilão, e com o respaldo de sua fé pública, é assegurado que a comunicação da venda do bem - datas, condições, direito de recompra, entre outros - foi efetivada, e que o devedor/fiduciante teve acesso a essa informação e a todos os seus direitos e deveres. A certificação dessa comunicação, mesmo por meios eletrônicos não oficialmente designados, mas eficazes, carrega a chancela da fé pública do leiloeiro, assegurando a validade e a robustez jurídica do ato ao atingir o objetivo fim: comunicar.