Modificações na lei da locação predial urbana

Paulo Eduardo Fucci*

1. Nota introdutória - A lei 8.245/91 (clique aqui), atual Lei do Inquilinato (LI), reuniu temas materiais e processuais antes tratados por diversas leis sobre locação predial urbana, há tempos destacada do Código Civil (clique aqui), principalmente lei 6.649/79 (anterior LI - clique aqui), decreto 24.150/34 (Lei de Luvas, das locações empresariais renováveis e demanda renovatória) e lei 6.239/75 (despejo de hospitais, unidades sanitárias oficiais, estabelecimentos de ensino e saúde).

No restante da legislação brasileira, existem normas aplicáveis ao instituto, quando não conflitantes com a LI e, sobretudo, na sua omissão. Por exemplo: art. 167, inciso I, "3", e inciso II, "16", da lei 6.015/73 (registros públicos - clique aqui); arts. 114 e 119, inciso VII, da lei 11.101/05 (falência, recuperação judicial e extrajudicial - clique aqui); art. 24, § 4º, da lei 4.591/64 (condomínio e incorporação - clique aqui); art. 1º, parágrafo único, e 2º, § 1º, da lei 10.192/01 (medidas complementares ao Plano Real - clique aqui); e, art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família - clique aqui). No caso do CC e do CPC, a lei 8.245/91 a eles se reporta expressamente, no art. 79.

Publicada em 21 de outubro de 1991, pouco havia sido alterada. A lei 9.256/96 (clique aqui) mudou o art. 53 e equiparou as entidades religiosas aos estabelecimentos de saúde e ensino, beneficiados com a restrição das hipóteses de resilição do contrato e retomada do imóvel pelo locador. Livrou-as da chamada "denúncia vazia" e do despejo para uso próprio (ou de ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro do senhorio). Uma vez decretado o despejo, com a alteração do § 3º do art. 63, obrigou o juiz a conceder prazo de desocupação de seis meses, no mínimo, até um ano.

A lei 10.931/04 (clique aqui) incluiu parágrafo único no art. 32, afastando o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel na alienação fiduciária feita pelo locador, assim como na perda da sua propriedade ou venda do bem em decorrência da realização da garantia. A lei 11.196/05 (clique aqui) inseriu o inciso IV no art. 37, tornando a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento modalidade de garantia das obrigações do locatário. Criou os incisos VIII e IX do art. 40, possibilitando ao senhorio exigir fiador ou nova garantia, na extinção da garantia representada pelo fundo de investimento.

Para modificar parcialmente a LI, foi apresentado na Câmara dos Deputados o PL 71/2007. Seguiu para a Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio - CDEIC e para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania - CCJC. Com emendas, foi para Senado Federal. Daí à sanção do Presidente da República.

A lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009 (clique aqui), vigorando a partir 24 de janeiro de 2010, foi promulgada com os seguintes vetos: § 3º do art. 13; § 3º do art. 52; §§ 1º, 2º e 3º do art. 74; e, art. 75.

2. Multa por denúncia antecipada - No art. 4º, elimina referência ao art. 924 do revogado CC (correspondente ao art. 413 do atual), mantendo, no entanto, o princípio de que a multa a ser paga pelo locatário, que romper a locação antes do fim do seu prazo certo (direito que não é dado ao locador), deve ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato. Evitar o abuso é a idéia. A multa pode ser reduzida pelo juiz, se injusta, ou por ele arbitrada, na omissão do contrato.

Não é dado ao locador recusar as chaves, condicionando isso ao recebimento da multa. Deve receber o imóvel e ressalvar seu direito a ela, assim como todos os outros de que se considerar detentor. Não é devida multa na denúncia da locação por prazo indeterminado.

3. Dissolução da união estável e sub-rogação na locação - No art. 12 afirma que, tal como nas hipóteses de separação, inclusive de fato, e divórcio, o companheiro ocupante pode prosseguir na locação residencial, em caso de dissolução da união estável. Equivocado eliminar referência ao concubinato, relação jurídica diferente, e inserir "residencial", como se na comercial não pudesse ocorrer o mesmo. Em lugar do anterior parágrafo único: § 1º, obrigando comunicação do fato (sub-rogação na locação) ao locador e ao fiador; e, § 2º, facultando ao fiador, no prazo de 30 dias, exonerar-se, com manutenção de sua responsabilidade por 120 dias, contados da notificação ao locador.

Não depende de anuência do locador a continuidade ex vi legis da locação, em caso de morte ou substituição em vida (separação etc.) do locatário, em benefício das pessoas discriminadas na LI, art. 11 e art. 12. Embora deva ser feita a comunicação do fato ao locador e ao fiador, é mais provável que a ausência dessa atitude, segundo jurisprudência predominante, em vez do despejo por infração legal ou contratual, leve à manutenção do vínculo entre os contraentes originários, especialmente no tocante à fiança e ao locatário que deveria ter sido substituído em vida, a quem se recomenda, na omissão do sub-rogado, avisar o locador e o fiador. Igual conduta pode ter o locador, que souber da morte ou da substituição inter vivos primeiro, em relação ao fiador, para que não paire dúvida sobre a continuidade da garantia.

4. Morte do locatário e permanência da responsabilidade do fiador - Nada mudou na substituição do locatário inter vivos, notadamente na locação residencial, cujo caráter intuitu familiae contamina a fiança, fazendo com que ela continue, segundo jurisprudência dominante. O § 1º do art. 12, entretanto, agora dá igual tratamento à substituição do locatário inter vivos (separação etc.) e causa mortis. Com a morte do locatário, a locação podia continuar, mas, pelo menos nesse caso, a fiança não. Quebrou-se, na locação predial urbana, a regra pretérita de que a morte do afiançado extingue de pronto a fiança, normalmente dada intuitu personae.

Tanto é assim, que mesmo o anterior parágrafo único do art. 12 era no sentido de assegurar ao locador o direito de pedir novo fiador ou outra modalidade de garantia. A situação se inverteu. Em qualquer caso, a fiança continua. E cabe ao fiador a iniciativa de se desonerar. Se fizer isso, aí, sim, pode o locador exigir nova garantia (art. 40, inciso IV). Se não atender a esse pedido, o locatário corre o risco de ser despejado, em caráter liminar (novos: parágrafo único do art. 40 e inciso VII do § 1º do art. 59).

A fiança, em matéria de LI, passou a diferir ainda mais da fiança em outros negócios jurídicos, regulada pelo CC, inclusive em relação ao prazo de permanência da responsabilidade após a declaração da exoneração: 60 dias no CC (art. 835); e, 120 dias na LI (art. 12, § 2º).

O art. 12 não cuida das outras modalidades de garantia do art. 37, mas a situação do fiador se agravou consideravelmente. Vem à tona o que exorta Salomão (em Provérbios, 11:15), isto é, "decerto sofrerá severamente aquele que fica por fiador do estranho, mas o que evita a fiança estará seguro".

5. Garantias permanecem na locação por prazo indeterminado, mas é possível estipulação em contrário - As garantias locatícias, salvo convenção em contrário, continuam até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, reforça o novo art. 39.

Quer isso significar que o fiador pode se comprometer apenas pelo prazo determinado da locação, mas é preciso que isso fique expresso no contrato. O mesmo se diga quanto à posição do terceiro que presta caução de bem móvel ou imóvel. A cláusula de responsabilidade "até a efetiva entrega das chaves" é a mais comum e apenas confirma a regra geral do art. 39. Na fiança bancária e no seguro de fiança locatícia, modalidade de garantia também prevista no art. 37, a garantia com limite de tempo e até mesmo a cobertura reduzida a certos riscos costuma ser pactuada.

A salvação do fiador é que, nas linhas da parte final do novo inciso X do art. 40, indiretamente ficou assegurado a ele o direito de se exonerar, quando a locação passar a viger por prazo indeterminado. Se assim é, pode-se dizer que, de uma forma geral, as modificações da LI quanto à fiança estão em consonância com a jurisprudência vitoriosa no E. STJ, nos últimos tempos.

Finalmente, é importante sobrelevar que as demais hipóteses de exoneração do fiador pelos motivos tradicionalmente conhecidos, como novação, moratória etc., sintetizadas no art. 838 do CC; substituição do locatário fora dos casos obrigatórios previstos na LI (art. 11 e art. 12); cessão ou transferência da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel, ainda que consentidos pelo locador (art. 13), mas não pelo garante, podem levar à sua exoneração.

Também a Sumula 214 do E. STJ, sobre inexistência de responsabilidade por obrigações adicionais, fora da avença originária, contratadas entre locador e locatário, sem a participação do fiador, continua atualizada, além de outras situações de exoneração admitidas pela jurisprudência (p. ex.: na fiança à pessoa jurídica, com a mudança da pessoa dos sócios).

Enfim, naquilo que não estiver em conflito com a LI, continua vigente o princípio de que a fiança não admite interpretação extensiva (art. 819 do CC).

6. Exigência de nova garantia pelo locador em caso de exoneração ou recuperação judicial do fiador - Pelo art. 40, o locador tem direito de exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia em várias situações. Ao lado das hipóteses de falência e insolvência, sua ausência ou interdição, também a recuperação judicial (criada com a lei 11.101/05) do fiador se tornou motivo para isso (incisos II); e, se o fiador, no contrato por tempo indeterminado, desonerar-se, permanecendo vinculado por 120 dias, após a comunicação ao locador (inciso X). Parágrafo único: não apresentada nova garantia em 30 dias, a locação pode ser desfeita.

7. Despejo liminar - Foram inseridas novas hipóteses de despejo liminar, com desocupação em 15 dias, mediante caução de 3 alugueres, no art. 59, § 1º: reparações necessárias e urgentes não permitidas pelo locatário ou impossíveis de realização com a permanência dele no imóvel (inciso VI); e, não apresentação de outra garantia pelo locatário, apta a ensejar a mesma segurança originária, no prazo de 30 dias do parágrafo único do art. 40 (inciso VII).

Nesse último caso, é preciso ter cuidado com eventual abuso de direito do locador, que não pode ser o único dono da verdade sobre o que é garantia satisfatória. Se houver dúvida, não deve o juiz conceder o despejo de plano. É recomendável aguardar a resposta do locatário para, depois, conceder ou não a liminar.

Passou a caber despejo liminar nos casos de término da relação jurídica pela chamada "denúncia vazia" ou imotivada, ou seja, findo o prazo da locação não residencial, se a demanda for proposta em até 30 dias do vencimento original ou, no contrato por tempo indeterminado, do término do prazo da notificação aludida no art. 57 (inciso VIII). Alguns r. julgados já vinham admitindo antecipação da tutela nesses casos.

No despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, nos contratos desprovidos de garantia (incs. IX), podendo o locatário elidir a retomada liminar se, no prazo de desocupação e independente de cálculo, pagar o que deve, com inclusão de atualização monetária, juros de mora, multa, custas processuais e honorários advocatícios (§ 3º).

8. Fiador pode ser réu quando ao pedido de cobrança, na demanda cumulada com despejo, e impossibilidade de repetir a purgação da mora no período de 24 meses - Expressamente, fiador pode ser réu com o locatário no pedido de cobrança, mesmo quando cumulado com o de despejo (art. 62, inciso I). Mas, no tocante ao de cobrança. A jurisprudência hesitava em aceitar esse cúmulo objetivo e subjetivo de demandas, o que foi agora pacificado. Houve reconhecimento claro da possibilidade de despejo por falta de pagamento de aluguel provisório e de diferenças de aluguel.

Fiador também pode pagar o débito, com os acréscimos acima mencionados, e evitar a retomada (inciso II). Alegada e justificada pelo locador insuficiência do pagamento, a complementação há de ser feita em 10 dias, pelo locatário (ou pelo fiador, obviamente), após intimação por carta direta a ele ou pela imprensa oficial, na pessoa do advogado (inciso III). A complementação deve ser integral, sob pena de prosseguir a rescisão pela diferença, levantando o locador a quantia incontroversa depositada (incisos IV).

A purgação ou emenda da mora não será admitida se o locatário já houver se utilizado dessa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da demanda (parágrafo único). Antes, não se admitia a terceira purgação dentro do prazo de 12 meses.

9. Intimação imediata para desocupação voluntária e prazos - Art. 63: julgado procedente o despejo, o juiz determina, de imediato, a expedição do mandado com prazo de 30 dias para desocupação voluntária. O prazo é de 15 dias (§ 1º), se o despejo houver sido decretado com base também nas hipóteses do art. 9º, lembrando que, na rescisão por acordo (inciso I), com fixação de prazo mínimo de 6 meses para desocupação (por escrito, com 2 testemunhas e assinaturas), e no caso de reparações urgentes (inciso IV), o despejo pode ser liminar.

De 15 dias, ainda, será o prazo para desocupação na locação residencial firmada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando o despejo tiver por fundamento a denúncia sucedida depois da sua prorrogação por tempo indeterminado (§ 2º do art. 46).

10. Execução provisória do despejo e caução - Art. 64: execução provisória do despejo (quando pendente recurso do locatário em relação à sentença) depende de caução (garantia) de valor entre 6 e 12 alugueres. Antes, o valor era maior (de 12 a 18). Caução, para execução provisória, nos casos do art. 9º (término da locação por acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel ou acessórios; e, para reparações urgentes), ficou dispensada.

Mas, se o despejo for liminar, como pode suceder nos casos de rescisão por acordo ou reparações urgentes, corresponderá a 3 alugueres.

A garantia não precisa ser em dinheiro, podendo ser, por exemplo, como normalmente acontece, através do próprio imóvel, se dele o locador for proprietário.

11. Revisional de aluguel, arbitramento provisório e recurso - A revisional de aluguel tem o rito sumário (pelo CPC, não há mais a denominação "sumaríssimo"): art. 68. O juiz fixa aluguel provisório em até 80% do pretendido pelo locador ou, no caso da propositura pelo inquilino, em montante não inferior a 80% do locativo vigente (incisos II, "a" e "b"). A audiência é de conciliação.

Sentindo necessidade disso, o juiz determina avaliação do aluguel justo, por perito de confiança dele, e, desde logo, designa audiência de instrução e julgamento (inciso IV). O pedido de revisão do aluguel provisório, que pode ser feito sem prejuízo da contestação, mas até a audiência, previsto no inciso III, interrompe o prazo para interposição de recurso da decisão que arbitra o aluguel provisório, segundo o novo inciso V. Em outras palavras, todo o prazo para o recurso é devolvido e corre após a intimação da decisão que rejeitar ou acolher o pedido de revisão, o que resolve a dúvida que existia anteriormente a respeito do tema.

12. Renovatória e prova da idoneidade do fiador - Em demanda renovatória de locação empresarial, a idoneidade financeira do fiador, ainda que seja o mesmo do contrato renovando, há de ser comprovada pelo locatário, como requisito de procedência (art. 71, inciso V). Antes, a jurisprudência, quando o fiador era o mesmo, invertia o ônus da prova, atribuindo ao locador eventual comprovação da inidoneidade.

13. Renovatória indeferida, prazo para desocupação e execução provisória - Ainda em renovatória, se não for renovada a locação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, se houver pedido do senhorio na contestação (art. 74). Ainda que haja recurso do locatário, a execução provisória pode ser feita, ficando a situação regulada pela regra geral do art. 58, inciso V. Antes, o prazo era de até 6 meses e só corria a partir do trânsito em julgado, o que podia levar anos.

14. Vetos - Dentre os vetos, conforme já salientei em outros trabalhos publicados durante a tramitação do PL, merece elogio aquele feito ao § 3º do art. 13, que equiparava as transformações societárias da pessoa jurídica locatária, sem anuência do locador, à cessão não consentida da locação. Essa inovação, de duvidosa constitucionalidade, contrariava respeitável jurisprudência que considera ineficaz cláusula contratual nesse sentido. De acordo com forte doutrina, o próprio caput do art. 13 não tem efeito na locação empresarial sujeita à demanda renovatória, quando a locação é cedida juntamente com o fundo de empresa. Isso porque impediria o seu livre trânsito, que é um direito legítimo do empresário, até porque quotas de pessoa jurídica são bens como quaisquer outros e o seu proprietário deve ter livre disposição sobre elas. Pessoa jurídica tem personalidade distinta das pessoas físicas de seus sócios e não é razoável que, para efeito de locação, essa diferença seja anulada.

Pretendia-se criar a hipótese de despejo liminar, com prazo de desocupação voluntária de quinze dias, se a retomada se desse, em renovatória, por melhor proposta de terceiro empresário e desde que não fosse coberta pelo locatário. Essa alteração vinha associada à eliminação de indenização ao locatário (nesses casos de retomada por melhor proposta de terceiro), devida, solidariamente, pelo terceiro e pelo locador (arts. 52, § 3º, e 75), que praticamente tem inviabilizado a sua utilização durante todos esses anos, desde o decreto 24.150/34. O veto, nesse tópico, talvez não tenha sido boa opção. O locatário alijado continuaria relativamente protegido, porque ficou mantida a restrição de que o terceiro não deve explorar o mesmo ramo empresarial do locatário (art. 72, § 2º). Além disso, e não obstante eventual inexistência de previsão legal expressa, é óbvio que o terceiro incorreria no dever de indenizar se, violando os termos da proposta deferida em juízo, utilizasse o imóvel para o mesmo ramo do locatário, assim como o locador que nada fizesse para impedir isso.

15. Omissões - Lamentavelmente, por ausência de discussão mais ampla, foi perdida oportunidade para outras melhorias. O art. 21, que restringe o aluguel da sublocação ao mesmo valor da locação, já se mostrou inadequado em certas hipóteses, como aquelas envolvendo o contrato de franquia e nas locações não residenciais em que o empreendedor do shopping center é o locatário. A substituição de referências a "comércio" ou "sociedades civis com fim lucrativo" por "empresa", que comporta uma infinidade de atividades organizadas não estritamente comerciais ou civis, como indústrias etc., nos preceitos que dizem respeito ao direito à renovação e à demanda renovatória, já passou da hora de ser feita. Esses são alguns exemplos.

16. Conclusão - Não há a menor dúvida de que a lei 12.112, de 2009, foi a que trouxe as maiores e mais relevantes modificações na lei da locação predial urbana, lei 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato.

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*Advogado do escritório Dinamarco e Rossi Advocacia