Nova lei do distrato imobiliário: incorporadoras x adquirentes

A nova lei do distrato imobiliário (lei 13.786/18), publicada no dia 28 de dezembro de 2018 no DOU (Diário Oficial da União), foi sancionada para regulamentar os contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. De maneira geral, estabelece parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese de inadimplemento por parte do comprador.

Antes desta nova lei entrar em vigor, o litígio entre o consumidor e a incorporadora era resolvido pelo judiciário. O percentual retido pela incorporadora em caso de desistência do comprador variava entre 10 e 25%. Agora, as coisas ficaram mais claras, já que regras e obrigações entre ambos foram estabelecidas, trazendo maior segurança jurídica em operações comerciais entre as partes.

A principal característica da lei do distrato é estipular a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador, assim como forma de pagamento, prazo para entrega, valor da comissão de corretagem, dentre outras coisas.

Deste modo, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, com devolução do dinheiro após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.

Nos dois casos, a incorporadora poderá descontar, ainda, valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do "habite-se".

Caso o comprador desistente apresente um interessado no imóvel, não haverá retenção prevista na cláusula penal (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo adquirente tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.

Em caso de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a incorporadora terá o prazo de até 180 dias de prorrogação sem a incidência de multa. Após este prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, com devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, depois de transcorrido o prazo de prorrogação de entrega da unidade, indenização de 1% sobre o valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.

Como consequência desta nova legislação, a expectativa é de diminuição das demandas judiciais, já que foram estabelecidos parâmetros em relação ao contrato de compra e venda entre incorporadora e adquirente.

Via de regra, essa nova lei deve gerar uma maior segurança jurídica para ambas as partes. No caso da incorporadora, esta poderá lançar o empreendimento já considerando todos os valores que a lei permite descontar do consumidor em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do mesmo. O que, consequentemente, deve contribuir com a diminuição dos custos operacionais com reflexo no preço final das unidades. Por outro lado, o adquirente, pelo fato de saber o quanto pode perder em caso de desistência, vai pensar melhor na hora de adquirir um empreendimento imobiliário na planta.

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*Raphael Tanus Madeira é advogado, com especialização em direito imobiliário e do consumidor e pós-graduando em direito processual civil. Sócio do escritório Tanus Madeira Advogados associados.