O dilema dos contratos locatícios

O que temos de certeza até o momento é que não há certeza alguma. Se a simples decisão de sair ou ficar em casa se tornou um debate mundial, raciocínio que impõe o conflito de informações acerca do achatamento da curva da Pandemia Covid-19, através da sugestão de distanciamento do Ministério da Saúde, e a carência de eficiência científica das medidas políticas públicas para o lockdown¹.

A grande maioria dos contratos locatícios privados ativos recebe a orientação de negociar extrajudicialmente evitando uma enxurrada de ações judiciais. Mas quais os benefícios de uma tomada de decisão nesse momento? o acordo realmente é a melhor solução? Aliás, melhor solução para quem? O PL 1.179/2020 será aprovado pela Câmara dos Deputados? Vai modificar as regras para o mercado locatício? vai resolver? vamos aplicar para todos os contratos de locação?

Em verdade a estrutura do mercado de locação exige respostas claras para que seja possível uma tomada de decisão. Obviamente a maioria deseja uma solução com benefícios coletivos, mas há de fato uma assimetria de informação que não permite que o agente tomador possa analisar suas hipóteses e optar de forma racional pela mais eficiente, o que já era palco de debate pelos cientistas das correntes de Law and  Economics e Behavioristas.

Qual a posição da Doutrina? Na data de 09/04/2020, em entrevista ao Webnar promovido pelo Migalhas a Prof. Paula Forgioni defendeu, no meu ponto de vista acertadamente, que os contratos comerciais não devem sofrer intervenções². Por outro lado, para o Prof. Silvio Venosa essa opinião deve ser mitigada, pois muitas empresas estão em situação de vulnerabilidade financeira diferentes, pelo que se necessitará em alguns casos de intervenção³. O prof. José Fernando Simão em sua participação no evento de Webnar do IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, apresentou razões importantes e favoráveis as regras aprovadas pelo Senado no PL 1.179/2020⁴. Assim, claramente não se encerram as questões aqui, esses pontos serão exaustivamente debatidos antes da aprovação do projeto de lei pela Casa do Povo, expressão cunhada pela própria Câmara dos Deputados.

Diante dos conflitos existentes e medidas emergentes, o socorro está nos debates informais com amigos e estudiosos vem sendo um cofre precioso para reflexões acerca de soluções jurídicas para situações atípicas em época de Pandemia. O amigo e advogado Douglas Schneider compactua com ideia de ser o momento ideal para o diálogo entre as partes com objetivo de alcançar o denominador comum, pautado pelo bom senso, boa-fé, solidariedade e cooperatividade.

Enquanto a doutrina debate a nova legislação, muitas teorias são apontadas para relevantes questões jurídicas, acerca a viabilidade da aplicação dos artigos 157 (lesão), 317 (Revisão Contratual), 393 (Exceção de Responsabilidade por Caso Fortuito ou Força Maior), 478 e 479 (resolução de contrato por desequilíbrio contratual), 567 (redução do aluguel por deterioração da coisa alugada), todos do Código Civil. Uma das polêmicas é o enfrentamento da função do social do contrato diante da liberdade contratual e a autonomia privada o que, por ora, não há como aconselhar uma decisão definitiva, mas muitas apostas sobre o cenário futuro. 

Para finalizar, importa referir que a nossa geração tem uma grande responsabilidade, enquanto instaurado o caos na saúde e economia mundial, bem como iniciados os debates jurídicos para resolução dos prováveis conflitos, a esperança é de não se repetir as experiências e lembranças como a do Prof. Roberto Campos: "No palco brasileiro, há que se reconhecer que minha geração fracassou.".⁵ A certeza é de que a sociedade jurídica encaminhe-se através do diálogo para uma proposta de soluções emergentes, mas ainda sem respostas para os conflitos já sinalizados pela sociedade.

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1 Lockdown: um caminho desconhecido e perigoso para formuladores de políticas públicas.

2 https://www.youtube.com/watch?v=0DsJXRTsqAE. 32:40 min.

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*Éverton Tolfo de Carvalho é sócio do Tolfo e da Rosa Advogados. Pós-graduado em LLM em Direito dos Negócios e Direito Tributário Direito Secretário do Instituto de Direito e Economia do Rio Grande do Sul. Moderador do grupo de estudos Direito e Economia ESA/OAB/RS.