Município de São Paulo retira consulta do valor venal de referência

Ao menos nos últimos 15 (quinze) anos, o Judiciário Paulista se viu encarregado de julgar milhares de Mandados de Segurança impetrados pelos contribuintes paulistanos, que adquiriam bens imóveis e, se viam ilegalmente obrigados a recolher o competente Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sobre base de cálculos inconstitucionalmente atribuída pelo Fisco Municipal Paulistano.

Isso porquê, bem se sabe que, desde a promulgação da Lei Municipal 14.256/06, que alterou e incluiu as disposições contida nos artigos 7º, 7º-A e 7º-B da Lei Municipal 11.154/91, nos seguintes termos:

Art. 7º. Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

Art. 7º A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.

Parágrafo Único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se refere o "caput" deste artigo. (Redação acrescida pela lei 14256/06)

Art. 7º B - Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida pela lei 14256/06)

A partir daí, no Município de São Paulo, passaram a existir o "Valor Venal" (aquele utilizado para base de cálculos do IPTU) e, o "Valor Venal de Referência" (aquele utilizado como base de cálculos do ITBI).

Nos termos dos artigos 7ºA e 7ºB, competiria ao contribuinte municipal concordar ou discordar da base de cálculos previamente definida pelo Fisco Municipal. Todavia, o artigo 12 da mesma Lei Municipal, deixava claro que o ITBI paulistano se sujeitava ao lançamento por homologação

Diante disso, atribuir ao contribuinte o ônus de impugnar base de cálculos pré-definida pelo Fisco, ia em completa dissonância com o procedimento de lançamento por homologação do tributo, nos termos dos artigos 148 e 150 do Código Tributário Nacional.

Nesse sentido, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos da arguição de inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, houve por bem declarar inconstitucionais os artigos 7ºA, 7ºB e 12º da Lei Municipal 11.154/91, nos seguintes termos ementados:

INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7º da lei 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas leis 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições dos artigos 7º-A, 7º-B e 12 da mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ Previsão contida no aludido artigo 7º que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" "Valor venal de referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento Arbitramento administrativo que é providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se submete Artigos 7º-A e 7º-B que, nesse passo, subvertem o procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal 11.154/91, por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato gerador do ITBI Regime constitucional da substituição tributária, previsto no artigo 150, § 7º, da Constituição Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da lei 11.154/91, do Município de São Paulo.¹

Todavia, a problemática não parou por aí, pois, na prática, o Município de São Paulo continuou a divulgar as duas bases de cálculos distintas para IPTU e ITBI ("Valor Venal" e "Valor Venal de Referência"), obrigando, os Oficiais de Registro de Imóveis e Tabeliões, a exigir o recolhimento do ITBI com base no "Valor Venal de Referência".

Ou seja, enquanto a legislação tributária atribua a mesma base de cálculos para o IPTU e, ITBI (arts. 33 e 38 do CTN), o Município de São Paulo passou a adotar critérios/bases distintas.

A atitude do Fisco Municipal não só feria o princípio da segurança jurídica (art. 5º, caput, CF), bem como o princípio da legalidade, insculpidos nos artigos 37 e 150, I da Constituição Federal.

Coube novamente, ao Judiciário Paulista, por meio do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2243516-62.2017.8.26.0000, definir, para o Município de São Paulo, qual seria o correto "Valor Venal" a ser utilizado como Base de Cálculos mínima do ITBI, fixando, portanto, a seguinte tese:

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - ITBI - BASE DE CÁLCULO - Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o "valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF - Precedentes - IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR.²

Depreende-se da ementa que o 7º Grupo Especializado de Direito Público do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afastou o valor venal de referência, determinando que, o base de cálculos para fins de cálculo do ITBI, deveria ser o valor venal do bem (a mesma base de cálculos utilizado para o IPTU) ou, o valor da transação, o que for maior.

Mesmo assim, considerando a manutenção da "consulta pública" do "Valor Venal de Referência", os Oficiais de Registro de Imóveis e Tabeliões ainda eram obrigados a exigir o recolhimento do tributo sobre aludida base de cálculos, cuja questão, só era segurada à cada contribuinte mediante impetração individual de mandados de segurança (milhares nos últimos anos).

Contudo, ao que tudo indica, o Fisco Municipal resolveu colaborar com o Judiciário Paulista e, com os contribuintes, tirando do ar, no corrente mês de abril a "consulta pública" do "Valor Venal de Referência".

Diante de tal atitude, o que desde logo se percebe, é que os Oficiais de Registro de Imóveis e Tabeliões já estão providenciando a emissão das guias de recolhimento de ITBI, utilizando-se da mesma base de cálculos para fins de lançamento do IPTU.

A autenticidade da base de cálculos poderá ser consultada pelo contribuinte através do Portal da Secretaria de Finanças do Município de São Paulo, mediante cadastramento de Senha Web.

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1 (TJSP;  Incidente De Arguição de Inconstitucionalidade Cível 0056693-19.2014.8.26.0000; Relator (a): Paulo Dimas Mascaretti; Órgão Julgador: Órgão Especial; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 12ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 25/3/15; Data de Registro: 23/4/15).