O inadimplemento e a garantia locatícia

A garantia locatícia (caução, fiança), prática habitual dos contratos de locação, ao longo do tempo adquiriu caráter de pré-condição para celebração da maioria dos contratos. Especialmente o contrato acessório de fiança, ao longo do desenvolvimento do comércio e das locações, ganhou status de garantia onipotente, que tudo resguarda e que tudo protege, o que na prática não funciona.

Como tudo, a fiança também é finita, pela simples razão que o capital do fiador é finito e deste capital finito não se pode reaver valores que o transcendam.  Dentro desta lógica, os locadores aceitam fiadores considerando: a) Os bens que possuem e apresentam; b) O valor que aufere mensalmente - nessa concepção resta claro que quanto maior o aluguel mais se exige para que o indivíduo seja aceito como fiador.

Logo, ao se celebrar um contrato de fiança, espera-se que a mesma seja suficiente para adimplir um valor que eventualmente o locatário possa dever, mas um valor finito, ou seja, espera-se que o fiador consiga adimplir a obrigação pecuniária devida desde que não transcenda sua capacidade econômica.  

Assim chegamos à realidade, na qual a demora na efetivação do despejo causa grandes malefícios: a) Ao fiador, que envolto no estado de inadimplência do inquilino, não raras as vezes perde todos os bens que acumulou ao longo da vida; b) O locador, que em decorrência do aumento da divida no transcurso do tempo vê seu direito procedente, mas não satisfeito, afinal não há capital para pagar a quantia que lhe é devida.

Observamos então que diversos contratos de locação, mesmo com garantia de fiança, passam a ficar descobertos com o estado de inadimplência do locatário, situação que prejudica locador e fiador e ainda causa a perda da essência da garantia locatícia, que passa a não ser garantidora do debito.

É necessário fazermos uma análise teleológica do instituto em relação ao ordenamento jurídico, uma análise esta que extrapole o "ter garantia ou não" para o axioma "a garantia locatícia é realmente garantidora da dívida".

Ainda nessa concepção, se faz necessário observamos hipóteses, entre outras, como: a) Há quantos meses o contrato está sendo descumprido; b) Qual o valor da dívida; c) Existe alguma ação comunicativa do locatário no sentido de pagar a dívida; d) Como mensurar o aumento de prejuízo em razão de eventual continuidade do estado de inadimplência; e) O valor devido é ou não possível de ser satisfeito em eventual cumprimento de sentença; f) Por quanto tempo podemos esperar que o estado de inadimplência permaneça para que  obrigação se torne impagável; g) Com o aumento do valor da dívida devido em relação ao lapso temporal futuro, o contrato está realmente coberto e garantido; h) O fiador está sendo obrigado a ver seu patrimônio ruir com aval da justiça. 

Por certo, a demora na efetivação das liminares de despejo acarreta grandes prejuízos aos fiadores, locadores e aos bons pagadores que veem o valor de seu aluguel aumentar ante o risco da inadimplência continuada e duradoura do vizinho.