STJ admite possibilidade de usucapião no Setor Tradicional de Planaltina/DF

Na última quarta-feira, dia 9 de junho de 2021, a segunda seção do STJ decidiu sobre o cabimento de ação de usucapião em imóveis desprovidos de registro localizados no Setor Tradicional de Planaltina/DF que, embora consolidado há décadas, não possuem regularidade urbanística (REsp 1818564/DF).

Esse julgado merece dois comentários. Em primeiro lugar, o STJ destacou as particularidades dos imóveis do Setor Tradicional de Planaltina/DF, os quais foram ocupados anteriormente à própria criação do Distrito Federal, quando pertenciam ao Município de Planaltina/GO. Ressaltou-se que o bairro está há muito integrado à malha urbana e é dotado de infraestrutura básica. Dessa forma, a Corte entendeu que, por inércia do Poder Público, a transferência formal de titularidade nunca foi concluída, o que não pode prejudicar os possuidores.

Quanto a esse ponto, o ministro Relator Moura Ribeiro citou o posicionamento da Associação de Notários e Registradores do Distrito Federal (ANOREG-DF), a qual, embora tenha se manifestado de forma contrária à usucapião em imóveis irregulares em tese, foi favorável quanto ao caso concreto, justamente em razão do histórico de ocupação do Setor Tradicional de Planaltina/DF. De acordo com o ministro, a "ANOREG admitiu a usucapião porque a área foi loteada pelo Município de Planaltina de Goiás antes da criação do Distrito Federal e sua conformação está sedimentada e mapeada."

Ao delimitar a questão dessa maneira, pôs-se em evidência a inércia da Administração do Distrito Federal em proceder com qualquer ação para regularização fundiária do Setor Tradicional de Planaltina/DF. Nos termos do art. 40 da lei 6.766/79, o Distrito Federal está incumbido do dever de promover a regularização de assentamentos irregulares, a fim de se alcançar os padrões de desenvolvimento urbano adequados.

Além de delimitar a tese às peculiaridades do Setor Tradicional de Planaltina, cabe destacar que a segunda seção do STJ afirmou apenas a possibilidade de usucapião, devendo ser verificado, em cada caso, se foram efetivamente cumpridos os requisitos legais. Com efeito, a ministra Nancy Andrighi destacou que "muitas questões que foram suscitadas poderão ser revistas quando estiverem em andamento as ações da usucapião." No mesmo sentido, o ministro Marco Aurélio Bellizze complementou que "não vamos proibir as ações, e nas ações de usucapião os requisitos vão ser debatidos de forma extensiva."

Tanto essa questão possui caráter específico que, em seu voto, o ministro Relator afastou qualquer semelhança com casos atinentes a condomínios irregulares, como o do REsp 1431244/SP, que tratava de fração ideal de imóvel em propriedade condominial. Nesse caso, a ministra relatora Nancy Andrighi havia pontuado que a ação de usucapião não era o meio adequado para individualização de fração ideal em condomínio, pois se tratava de loteamento irregular.

Essa diferenciação reflete uma preocupação das autoridades públicas locais, considerando que loteamentos irregulares muitas vezes são resultado de invasões de terras, inclusive em áreas de proteção ambiental. De modo semelhante, o TJ/DF já afirmou: "problema notório do Distrito Federal, a irregularidade urbanística tem sido objeto de análise casuística, consideradas as peculiaridades de cada Condomínio" (apelação 0712231-02.2017.8.07.0018). A delimitação feita pelo STJ afasta, portanto, qualquer pretensão de beneficiar atividades ilícitas, tais como a grilagem de terras.

Nesse sentido, a ANOREG/DF havia alertado em sua manifestação como amicus curiae que ampliar o alcance da tese delimitada pelo TJ/DF "significaria utilizar fatos e fundamentos de uma situação para aplicação irrestrita ao restante sui generis do território nacional", o que iria em sentido contrário das normas sobre a proteção do meio ambiente, o ordenamento territorial e a regularidade registral, bem como da função social da propriedade (art. 182, §2º da Constituição Federal).

Em conclusão, constata-se que a tese fixada pelo STJ sobre a possibilidade de usucapião de imóveis irregulares no Setor Tradicional de Planaltina/DF não é de aplicação irrestrita. O atendimento aos requisitos da usucapião ainda se sujeita a verificação em cada caso concreto, pois a posse é fato e somente poderá ser comprovada diante das circunstâncias específicas do caso.