Obrigação propter rem não é pretexto para causar ônus desnecessário ao devedor

A natureza propter rem da obrigação submete o titular do direito real a um ônus que decorre exclusivamente dessa titularidade, como é o caso das obrigações impostas aos condôminos de adimplirem com as despesas de conservação da coisa comum, as quais acompanham o imóvel.

Isto quer dizer que, nos casos de taxas condominiais, em razão de um direito real, a obrigação de satisfazer a prestação acompanha o imóvel, pois a dívida é gerada em razão dele, o que pode fazer com que qualquer um que tenha relação jurídica com o bem seja eventualmente responsabilizado pelo pagamento da dívida, justamente em virtude de sua natureza propter rem.

Levando-se em conta esse exemplo, tal fato pode fazer parecer que uma execução cujo objeto seja a satisfação de dívida de condomínio, tenha que obrigatoriamente atingir a coisa, como acontece quando o condomínio, na condição de credor, desde logo requer ao Juízo da execução a penhora do bem imóvel que gerou os débitos, a fim de ver a dívida adimplida com o produto da alienação judicial.

Não é incomum se deparar com casos em se dispensa a própria ordem estabelecida pelo artigo 835 do Código de Processo Civil, inclusive a preferência da penhora de dinheiro, já que pelo simples fato da obrigação de pagamento possuir natureza propter rem, por conseguinte sendo própria da coisa e constituindo garantia ao pagamento da dívida, entende-se que a penhora do imóvel seria a única medida a se impor.

A questão é, esta possibilidade torna obrigatória a afetação do bem para o pagamento da dívida?

Apesar de a execução ser regida pela ótica do interesse do credor, o princípio da menor onerosidade ao executado positivado pelo artigo 805 da norma processual prevê que, quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado.

A disposição legal, por sua vez, confere equilíbrio ao processo executivo, na medida que evita que o interesse do credor seja utilizado como mecanismo irrestrito para submeter o devedor a uma situação de onerosidade totalmente dispensável.

Este cenário de prejuízo desnecessário e injustificável pode ser identificado quando se é possível satisfazer a tutela executiva através de outros meios menos dispendiosos - daí a razão de ser da ordem de preferência do art. 835 do CPC -, mas, mesmo assim, unicamente em razão da natureza da obrigação, impõe-se o maior ônus ao devedor, levando em conta exclusivamente o interesse do titular do crédito.

Não obstante a indiscutível possibilidade de a coisa ser afetada, não se mostra coerente submeter o executado a uma situação de maior onerosidade, independente da natureza da obrigação, quando viável o adimplemento da dívida através de outras formas menos danosas e disponíveis ao credor.  

Aliás, há de se considerar para além do ônus ao devedor, os prejuízos impostos ao Poder Judiciário e ao próprio exequente, que sabidamente será condicionado ao decurso do tempo que demanda a finalização do ato expropriatório, quando poderia ver ser crédito adimplido com outras alternativas, como a penhora em dinheiro ou até mesmo a habilitação de seu crédito em autos diversos, naqueles casos onde um bem de propriedade do devedor já está sendo levado a leilão.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor, já se manifestou no sentido de que "na execução de dívida relativa a taxas condominiais, ainda que se trate de obrigação propter rem, a penhora não deve necessariamente recair sobre o imóvel que deu ensejo à cobrança, na hipótese em que se afigura viável a penhora online, sem que haja ofensa ao princípio da menor onerosidade ao executado"¹.

Logo, não significa que a execução tenha que obrigatoriamente atingir o imóvel quando é possível se recorrer a outros modos de satisfação da dívida que podem beneficiar mutuamente as partes.  

Portanto, sempre que possível a execução deve preferir modos de satisfação menos gravosos ao devedor, em homenagem ao princípio da menor onerosidade, sendo que a natureza da obrigação não implica em fundamento para condicioná-lo a um cenário de prejuízos desproporcionais.

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1 STJ. AgRg no AREsp 458.732/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/3/2014, DJe 26/3/2014.