A (ir)registrabilidade do imóvel adquirido como direito e ação nos leilões judiciais e o seu desdobramento pela jurisprudência

O ordenamento jurídico brasileiro prestigiou a teoria de que a propriedade imobiliária se transfere mediante registro, isto é, independente de documento público firmado entre as partes em que um indivíduo declare que esteja transferindo à titularidade de um bem imóvel para outrem, sem o regular registro deste documento - chamado de título translativo - no cartório de imóveis, não é reconhecido ao adquirente, a condição de proprietário.

Em outras palavras: apenas o registro do título translativo no competente cartório de imóveis, é capaz de conferir ao adquirente do bem, o status de proprietário do imóvel.

Aliás, tal conclusão se extrai do artigo 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Do ponto de vista jurídico, tal tema é simples e não enseja maiores ilações, na medida que o Código Civil é claro quanto ao assunto.

No entanto, o cerne do presente artigo é provocar a reflexão e além disso, demonstrar como vem se comportando a Jurisprudência, a respeito dos bens imóveis levados a leilão na condição de: Direito e Ação e de que modo é realizado (ou não) o registro do imóvel pelo arrematante.

Todavia, antes de adentrarmos ao ponto principal do presente artigo, importante que se faça um brevíssimo esclarecimento do que é: (i) leilão judicial de imóvel e (ii) ao que se refere leilão sobre direito e ação de um imóvel.

Em uma definição simples, o leilão judicial de imóvel ocorre quando o devedor após processo judicial, não realiza o pagamento da dívida determinada e o credor, após localizar um imóvel do devedor capaz de pagar a dívida, realiza a penhora do mesmo.

Sendo assim, obedecendo as etapas previstas no Código de Processo Civil, se aliena esse imóvel através de um leilão e o valor obtido com a "venda", será utilizado para quitar ou ao menos amenizar o valor da dívida.

Ocorre que em alguns casos, o credor não localiza em si um imóvel de propriedade do devedor - pois como dito oportunamente, a propriedade apenas se confere com o registro da propriedade no cartório de imóveis - mas um documento em que o devedor, possua o direito aquisitivo sobre algum imóvel (geralmente um instrumento particular de promessa de compra e venda)

Nesses casos, seria absolutamente atecnico afirmar que foi realizado a penhora de uma propriedade imobiliária, exatamente porque o devedor dispõe apenas de direitos aquisitivos sobre o bem

Aliás, o próprio Código de Processo Civil no seu artigo 857 prevê a possibilidade de penhora sobre tal direito:

Art. 857. Feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito.

Portanto, realizada a penhora sobre tal direito e levado o imóvel à leilão, reconhece-se como "Leilão sobre direito e ação do imóvel".

Ultrapassada essa breve digressão, o fato é que, após a concretização de leilões realizados na modalidade direito e ação, alguns arrematantes encontram entraves para realizar o efetivo registro do imóvel na qualidade de proprietário do bem (e portanto, conferir ao arrematante a propriedade plena do imóvel).

Isto porque, na oportunidade em que advogados formulam aos julgadores a expedição do documento capaz de conferir a propriedade plena do imóvel, alguns Juízes se negam a expedir tal documento, geralmente com os seguintes argumentos:

O primeiro de que não é possível penhorar e alienar mais direitos do que o devedor possuía, logo, o arrematante adquire apenas o direito que fora penhorado ao demandado, não podendo se tornar titular de um direito que o executado (devedor) não tinha.

O segundo argumento, comumente utilizado é que nesses casos (leilão sobre direito e ação) não há aquisição da propriedade plena, e, inclusive, tal fato consta (ou deveria constar) do próprio edital.

E por último, algumas decisões reconhecem que, ao autorizar o registro da propriedade diretamente pelo arrematante, se violaria o princípio da continuidade dos registros públicos, na medida em que, não existiria uma relação jurídica entre o arrematante e o proprietário do imóvel (aquele que consta como titular no registro imobiliário)

Com efeito, com toda deferência aos argumentos lançados, diverge-se de tais entendimentos.

Ora, a aquisição por meio de hasta pública é modalidade de aquisição originária, que ocorre quando não há transmissão de um sujeito para o outro, ao passo que não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da própria coisa.

Assim, a aquisição originária garante ao adquirente o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto aos ônus e gravames que o embaraçavam, tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública.

Isso porque, é da natureza da hasta pública os seguintes pressupostos fundamentais: (i) Inexistência de relação entre o adquirente e o precedente titular do direito real; (ii) Inocorrência de transmissão voluntaria do direito de propriedade

Tal entendimento é encampado por boa parte da Jurisprudência, como se observa dos arrestos abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO CONDOMINIAL. ARREMATAÇÃO DO DIREITO E AÇÃO. DEVEDORA ORIGINÁRIA QUE ERA PROMITENTE COMPRADORA DO IMÓVEL ARREMATADO. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O ARREMATANTE E O ANTIGO PROPRIETÁRIO QUE NÃO OFENDE O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO, POIS A ARREMATAÇÃO É MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIO DA PROPRIEDADE. PROVIMENTO DO RECURSO. 0069856- 22.2018.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO

ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA - PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE NOVA CARTA DE ARREMATAÇÃO PARA OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA - AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE - PRINCÍPIOS DA CELERIDADE E ECONOMIA PROCESSUAIS. A decisão ora combatida indeferiu a expedição de carta de arrematação com vistas à transferência da propriedade plena do imóvel, ao fundamento de que a penhora recaiu sobre o direito e ação sobre o bem. Outrossim, entendeu o Juízo que a anterior promessa de compra e venda em favor do executado somente proporciona ao arrematante o direito à aquisição do bem, tendo em vista que a titularidade será transmitida quando do registro da escritura definitiva. A arrematação judicial de imóvel em hasta pública é uma das modalidades de aquisição originária da propriedade, desvinculada de qualquer relação com o titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. Menção expressa no edital de que o bem seria entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus ao arrematante. Cancelamento dos registros de penhoras anteriores. Não há óbice a que seja expedida carta de arrematação para a transferência da propriedade e não apenas do direito e ação. Jurisprudência recente desta Corte, com amparo no entendimento do STJ, apoia essa possibilidade e não vislumbra ofensa ao princípio da continuidade dos registros públicos. Provimento ao recurso. 0057739-96.2018.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO

Logo, considerando, tratar-se de aquisição de propriedade originário, conclui-se, que na arrematação, não há transferência de propriedade e sim a constituição da propriedade para o arrematante, vez que o bem imóvel objeto da hasta publica foi alvo de expropriação pelo Estado nos termos do art. 825 do CPC¹ e, em seguida, adquirido pelo arrematante, razão pelo qual, deve ser expedida ordem pelo responsável pela arrematação, que possibilite a propriedade plena do imóvel.

Ademais, entender ao contrário, seria proporcionar um desestímulo ao mercado de leilões e em especial, ao arrematante, que ingressa em uma lide, de modo a salvaguardar o legítimo interesse do credor.

Nesse aspecto, juízes, desembargadores, advogados e operadores do direito em geral, devem ter um olhar atento a tais fatos, de modo que, as regras previstas no edital do leilão, sejam compatibilizadas com o Direito a Propriedade, erigido na Constituição Federal de 1988, como um dos direitos fundamentais². 

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1 Art. 825. A expropriação consiste em: