Noções da usucapião extrajudicial e sua evolução legislativa

Dentre outros mecanismos adotados pelo CPC/2015 para promover a desjudicialização, encontramos a alteração da Lei dos Registros Públicos, através da inserção do art. 216-A, que passou a admitir o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca em que localizado o bem. O referido artigo orienta à representação do interessado por advogado, que deverá apresentar requerimento instruído com a documentação pertinente.

Através da lei 13.465/2017, o art. 216-A foi alterado, para aprimorar sua aplicabilidade, especialmente em relação à interpretação do silêncio dos possíveis impugnantes como anuência ao procedimento de usucapião, ao invés de discordância, o que se verifica expressamente no § 2º:

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.

Além disso, prevista possibilidade de instauração de incidente de justificação administrativa, para demonstração de fato ou relação jurídica, por provas documentais ou testemunhais, quando ausente justo título ou insuficientes os instrumentos que apontem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse. Ao prever o procedimento, o § 15 do referido dispositivo disciplinou sua realização perante a "serventia extrajudicial", causando incerteza sobre ser presidido pelo oficial de registro de imóveis ou tabelião de notas.

Em 14 de dezembro de 2017, publicado o Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça, que estabeleceu diretrizes em âmbito nacional para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis, regulamentando a nova praxe através dos seus 27 artigos. O procedimento se inicia através de requerimento articulado e fundamentado como uma petição inicial, firmado pelo advogado - ou defensor público, constituído pelo requerente e seu cônjuge ou companheiro, por procuração pública ou particular, com assinatura reconhecida em cartório.

Nos incisos do art. 4º são arrolados os documentos que devem acompanhar o pedido, como a ata notarial confeccionada junto ao tabelionato de notas, planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado e com Anotação da Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT recolhidas, justo título e certidões negativas.

A ata notarial deverá ser lavrada junto ao tabelionato de notas da localidade em que situado o imóvel, lembrando que se o bem compreender duas ou mais cidades, a competência será de onde ele estiver situado em sua maior parte. Contudo, fulcrado no § 7º do art. 4º, possível à instrução do requerimento a juntada de mais de uma ata notarial, sendo que as secundárias poderão inclusive ser confeccionadas por notários diversos e de diferentes localidades.

Na ata notarial não basta a declaração do requerente, que deve ser somada a documentos, depoimentos de testemunhas, imagens ou sons, além do concluído pelo tabelião através do comparecimento pessoal ao imóvel que, nos termos do §1º do art. 5º, é diligencia facultativa. Todavia, alguns asseveram a obrigatoriedade da verificação in loco para constatação da posse, haja vista a necessidade de revestir o ato com maior segurança jurídica, decorrente da fé pública do notário.

Em relação a planta e memorial descritivo, deverão conter as assinaturas do proprietário registral do imóvel usucapiendo e de seus confrontantes (proprietários ou possuidores a qualquer título) e seus cônjuges e companheiros, reconhecidas em cartório, da maneira mais completa possível, haja vista que os faltantes serão notificados para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância. As notificações serão realizadas pelo oficial de registro de imóveis, ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos (art. 10, caput), pessoalmente (§1º) ou, ainda, por carta com aviso de recebimento (§3º). Se infrutíferas, admitida a promoção da cientificação por edital, conforme previsto no art. 11.

Importante notar que fica dispensado o consentimento e a notificação do proprietário registral quando apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica entre eles, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo, nos termos do art. 11.

A ciência aos legitimados certos (União, Estados, Distrito Federal e Municípios), bem como da publicação do edital para ciência dos legitimados incertos (terceiros interessados), estão contidas nos arts. 15 e 16, enquanto o § 1º do art. 17 se refere ao já citado anteriormente: incidente de justificação administrativa, esclarecendo ser o procedimento conduzido pelo oficial de registro de imóveis, sanando a dúvida havida no ponto.

A primeira alteração do Provimento 65 se deu em 13 de julho de 2021, através do Provimento 121, que tornou desnecessário o reconhecimento por autenticidade ou semelhança da assinatura do outorgante na procuração alcançada ao advogado.

Desde a concepção legal da usucapião extrajudicial seu procedimento tem evoluído, tornando-a excelente ferramenta para efetivação de direitos e regularização fundiária. Ademais, considerando o alto volume de demandas levadas ao Poder Judiciário, essencial o fomento de caminhos alternativos para soluções administrativas, como o instituto em tela, que não apenas traz efetividade ao direito individual tutelado, como também contribui ao desafogo jurisdicional.