Locação através das plataformas digitais

Primeiramente, deve-se constatar que esta nova forma de locação/hospedagem não encontra regulamentação em nossa legislação, devendo nossos legisladores, em breve, preencher tal lacuna.

Não se pode equiparar tal locação com a prevista no art. 48 da lei 8.945/91 (lei 8245/91), qual seja, a locação de temporada, visto que esta prevê período mínimo de 90 (noventa) dias e possui regras próprias.

Preveem os artigos 1228 e 1.335, inciso I, do Código Civil, que o condômino tem direito a usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Já o artigo 1.336, inciso IV, do mesmo diploma legal, dispõe que é dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e a segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Não se nega que eventual proibição restringe o direito de propriedade, e, portanto, a restrição à locação por temporada, por meio de plataforma digital, deve ser alvo de decisão assemblear, por maioria simples dos presentes ou, para maior validade jurídica, alteração da Convenção Condominial, com o voto de 2/3 da massa condominial, nos termos do art. 1.351  do Código Civil.

Nossos Tribunais já se debruçaram sobre o tema.

No TJ/SP, tal questão ainda é controversa. Existem decisões que admitem a proibição e outras que não admitem.

Citamos uma de cada entendimento:

"Condomínio - Condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades e o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego dos demais possuidores (CC, arts. 1.335, I e 1.336, IV) - Ausência de previsão, na Convenção do Condomínio, de proibição de locação da unidade autônoma por prazo inferior a seis meses - Invalidade da deliberação tomada em assembleia, que não modificou a Convenção, mas apenas estabeleceu proibição de locação por prazo inferior a seis meses - Ausência de prova de que o condômino prejudicou os demais condôminos ou comprometeu a segurança do edifício, que pudesse ensejar a imposição de multa por transgressão à convenção ou ao regulamento interno - Inexigibilidade das multas aplicadas ao condômino - Apelo não provido." 

(TJSP;  Apelação Cível 1075186-76.2018.8.26.0100; Relator (a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/05/20; Data de Registro: 12/05/2020)

"APELAÇÃO. Ação anulatória de assembleia condominial. Sentença de procedência. Deliberação em assembleia condominial extraordinária, por maioria simples, no sentido de vedar a locação temporária por período inferior a trinta dias das unidades imobiliárias até então realizadas pelos proprietários, por intermédio da plataforma "AirBnB". Possibilidade. Contrato atípico de hospedagem. Convenção do condomínio que, neste caso, estabelece a destinação residencial das unidades imobiliárias autônomas, como também a impossibilidade de utilização diversa da finalidade estipulada. Hipótese em que se afigura indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implicou o desvirtuamento daquela finalidade. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido."

(TJSP;  Apelação Cível 1010161-48.2020.8.26.0100; Relator (a): Lidia Conceição; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 25ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/03/22; Data de Registro: 23/03/22)

Já o STJ, responsável por uniformizar a interpretação da Lei federal em todo o Brasil, em recentes e extensos julgados, em especial da 3ª. e da 4ª. Turma, se posicionou pela legalidade da proibição da utilização de locações, através de plataformas digitais, quando tal decisão for tomada em simples assembleia condominial, ou se houver previsão de uso exclusivamente residencial das unidades autônomas na convenção condominial, entendendo que tais locações equiparam-se a hospedagem com intuito exclusivamente comercial, tais como hotéis, motéis etc, em contrariedade às habitações de uso residencial, afetando especialmente o sossego e a segurança dos demais moradores.

Trazemos à colação:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos 2 e 3/STJ).

2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem.

3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc.

4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.

5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero.

6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.

7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles.

8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.

9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.

12. Recurso especial não provido."

(REsp 1884483/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/21, REPDJe 02/02/22, DJe 16/12/21)

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem.

2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo.

3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados.

4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações).

5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias.

6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela lei 11.771/08.

7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.

10. Recurso especial desprovido."

(REsp 1819075/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/21, DJe 27/05/21)

Em todos os casos, é consenso que a Convenção Condominial é soberana, ou seja, se ela permitir ou proibir tais locações através plataformas digitais, a mesma deve ser respeitada.

Porém, como já abordado, tal espécie de locação é recente e não é prevista na grande maioria das Convenções Condominiais.

Assim, se for vontade do Condomínio proibir tais locação e constar em sua Convenção Condominial o uso exclusivo residencial das unidades autônomas, basta que tal assunto seja votado em assembleia específica, prevalecendo, para a proibição, o quórum da maioria dos presentes.

Caso a vontade do Condomínio seja permitir tais locações e constar em sua Convenção Condominial o uso exclusivo residencial das unidades autônomas, aí será necessário a alteração da Convenção Condominial, com o voto de 2/3 da massa condominial, nos termos do art. 1.351  do Código Civil.