Adjudicação compulsória pela via extrajudicial

Foi recentemente publicado o Provimento 150 de 11 de setembro de 2023, que altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ - Foro Extrajudicial, instituído pelo Provimento 149, de 30 de agosto de 2023, para estabelecer regras para o processo de adjudicação compulsória pela via extrajudicial, nos termos do art. 216-B da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973; e dá outras providências.

Tal procedimento traz segurança jurídica e celeridade, em casos que o vendedor não cumpre o contrato formalizado, ou em outras hipóteses, como em caso de falecimento, casos de declaração de incapacidade civil, bem como, ausência ou localização incerta e desconhecida do vendedor e em casos de extinção de pessoas jurídicas.

A "Seção I, " traz as "Disposições Gerais", estabelecendo as regras para o processo, trazendo que, poderão dar fundamento ao processo de adjudicação compulsória "quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável. "

De acordo com o Ato Normativo, os legitimados para a adjudicação compulsória são: qualquer adquirente ou transmitente nos atos e negócios jurídicos, bem como, cedentes cessionários ou sucessores. Para tanto, deverão ser assistidos por advogados ou defensor público, devidamente constituídos.

O Artigo 440-D, traz a hipótese de cumulação de pedidos referente a imóveis diversos, contanto, que, cumulativamente: I - todos os imóveis estejam na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis; II - haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; e III - da cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.

O Ofício de Registro de Imóveis da atual situação do imóvel é o competente para realizar o procedimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial.

Neste passo, a Ata Notarial será lavrada por Tabelião de Notas de escolha do requerente, salvo em caso de diligências no local do imóvel, devendo, ainda, serem respeitados os critérios e regras da Lei dos Cartórios, bem como, no caso de Ata Notarial eletrônica, as regras de competência territorial.

O Artigo 440-G traz os requisitos que deverão ser observados na lavratura da Ata Notarial, que deverão conter:

I - a referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;

II - a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais;

III - as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando;

IV - a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento;

V - o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.

Ainda, referida Norma dispõe que, a pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, desde que se demonstre a suspensão por, no mínimo, 90 dias úteis.

Já na "Seção II", o Provimento traz os requisitos do Procedimento, tais como, do Requerimento Inicial, da Notificação, da Anuência e Impugnação, da Qualificação e do Registro, dos quais destacamos:

O requerimento inicial deverá atender os requisitos do Artigo 319 do CPC (requisitos da petição inicial), contento ainda:

I - identificação e endereço do requerente e do requerido, com a indicação, no mínimo, de nome e número de Cadastro de Pessoas Físicas - CPF ou de Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ (art. 2º do Provimento n. 61, de 17 de outubro de 2017, da Corregedoria Nacional de Justiça);

II - a descrição do imóvel, sendo suficiente a menção ao número da matrícula ou transcrição e, se necessário, a quaisquer outras características que o identifiquem;

III - se for o caso, o histórico de atos e negócios jurídicos que levaram à cessão ou à sucessão de titularidades, com menção circunstanciada dos instrumentos, valores, natureza das estipulações, existência ou não de direito de arrependimento e indicação específica de quem haverá de constar como requerido;

IV - a declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não pende processo judicial que possa impedir o registro da adjudicação compulsória, ou prova de que tenha sido extinto ou suspenso por mais de 90 (noventa) dias úteis; V - o pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis; e

VI - o pedido de deferimento da adjudicação compulsória e de lavratura do registro necessário para a transferência da propriedade.

Ainda, deverá ser instruído, necessariamente com a Ata Notarial acompanhado do instrumento do ato ou negócio jurídico em que se funda a adjudicação compulsória.

Para fins de notificação, caso o endereço do requerido seja lugar incerto ou desconhecido, a notificação deverá ser realizada por Edital, solicitado pelo requerente, mediante demonstração de esgotamento de todos os meios ordinários de localização.

Dispõe ainda, que os cônjuges também deverão ser notificados, nos casos que a lei exige o consentimento para a validade e eficácia do ato ou negócio jurídico que dá fundamento à adjudicação compulsória.

Ainda, acerca da notificação, a Norma traz os requisitos para que o Oficial de Registro de Imóveis notifique o requerido, que deverá conter:

I - a identificação do imóvel;

II - o nome e a qualificação do requerente e do requerido;

III - a determinação para que o requerido, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados a partir do primeiro dia útil posterior ao dia do recebimento da notificação:

a) anua à transmissão da propriedade; ou

b) impugne o pedido, com as razões e documentos que entender pertinentes;

IV - a advertência de que o silêncio do requerido poderá implicar a presunção de que é verdadeira a alegaçãode inadimplemento;

V - instruções sobre a forma de apresentação da impugnação.

A notificação será elaborada pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sendo encaminhada via correio, com aviso de recebimento, podendo ainda, ser facultado o encaminhamento via Oficial de Registro de Títulos e Documentos (RTD).

No caso de requerida pessoa jurídica, a notificação será realizada na pessoa com poderes de gerência geral ou administração, bem como, funcionário responsável pelo recebimento de correspondências da empresa.

Não obstante, caso a pessoa jurídica esteja extinta, a notificação se dará na pessoa do liquidante ou do último administrador conhecido, porém, sendo estes desconhecidos, ou estiverem em lugar incerto ou desconhecido, a notificação será feita por Edital.

Na hipótese de requerido falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que seja comprovada a qualidade destes, bem como, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial, sendo que, havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.

De outro lado, sobre a anuência do requerido, poderá ser declarada a qualquer momento, devendo ser realizada via instrumento particular com firma reconhecida, por instrumento público ou por meio eletrônico idôneo, previstos em lei.

A anuência também poderá ser declarada perante o Oficial de Registro de Imóveis, em cartório, ou perante o preposto encarregado da notificação, que lavrará certidão no ato da notificação.

Caso contrário, poderá o requerido apresentar impugnação em escrito, no prazo de 15 dias úteis.

Para resposta, o Oficial de Registro de Imóveis notificará o requerente para que se manifeste sobre a impugnação, no mesmo prazo, para, posteriormente, proferir decisão no prazo de 10 dias úteis.

Ainda, a critério do Oficial de Registro de Imóveis, antes da decisão, poderá instaurar mediação ou conciliação dos interessados.

Em face das decisões que acolherem ou rejeitarem a impugnação caberá recurso, e por fim, no caso de acolhimento da impugnação, o juiz determinará ao Oficial de Registro de Imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação, e no caso de rejeição da impugnação, a retomada do processo extrajudicial.

Finalmente, se a adjudicação compulsória extrajudicial não for impugnada, ou afastada, ou anuindo o requerido, o Oficial de Registro de Imóveis no prazo de 10 dias expedirá nota devolutiva para suprir eventuais exigências; ou deferirá ou rejeitará o pedido de forma fundamentada.

Os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam os atos de disposição voluntária da propriedade, não obstarão a procedimento de adjudicação compulsória, bem como, a indisponibilidade também não impedirá, mas o pedido poderá ser indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do Oficial de Registro de Imóveis.

Será passível de adjudicação compulsória o bem da massa falida, ou bem de empresa em recuperação judicial, desde que o relativo ato ou negócio jurídico seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvado o disposto nos artigos 129 e 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.

Para fins de deferimento e registro da adjudicação compulsória extrajudicial, não será necessária a comprovação da regularidade fiscal do transmitente, a qualquer título, bem como, o pagamento prévio de cotas de despesas, no caso de unidades autônomas em condomínios edilícios.

Ao final, o pagamento do ITBI deverá ser comprovado pelo requerente, antes da lavratura do registro, no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da notificação do Oficial de Registro de Imóveis.

Por fim, a "Seção III", traz em suas Disposições Finais, que, "enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação acerca de emolumentos para o processo de adjudicação compulsória extrajudicial, a elaboração da ata notarial com valor econômico e o processamento do pedido pelo oficial de registro de imóveis serão feitos na forma de cobrança da usucapião pela via extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro. "