Fundings alternativos na Incorporação Imobiliária: Uma necessidade frente a defasagem do SBPE

1. Representatividade do Mercado Imobiliário na economia

A cultura da compra do imóvel próprio é muito presente no Brasil, sendo o grande sonho de boa parte da população. Recentemente, saiu uma pesquisa realizada pela Brain, demonstrando que a o desejo de comprar um imóvel está crescendo, inclusive entre os jovens.

O interessante disso é que para que alguém compre - e more - em uma casa ou apartamento, outro alguém tem que construir, daí surgem as importantes figuras do incorporador e do construtor, que vão viabilizar o imóvel a ser adquirido.

No período acumulado até junho de 2023, foram lançadas 49.505 unidades, representando o valor de R$ 15 bilhões, mas, ainda assim está em queda de 13,8% comparado ao mesmo período do ano passado, segundo estudo da Abrainc e da Fipe.

A expectativa é de um reaquecimento, tendo em vista a queda da taxa Selic nos últimos meses (e que deve cair ainda mais) e a queda da inflação, aumentando a oferta de crédito no mercado, o que significa mais gente com dinheiro para comprar imóveis, logo, maior quantidade de potenciais adquirentes, o que, inevitavelmente, aumentará as vendas.

2. O esgotamento do SBPE, segundo o Banco Central

"Precisamos fomentar fontes de captação privada para o financiamento imobiliário", esta foi a conclusão que chegou Roberto Campos, presidente do Banco Central, em fala no Spring Investments Meeting.

O apelo não é para menos, afinal, ano a ano os recursos na poupança, principal fonte de financiamento do SBPE, vem sendo reduzidos. Precisamente, em setembro de 2023, foram realizados R$ 306,1 bilhões em depósitos na caderneta de poupança, todavia, os saques superaram o valor de R$ 311,9 bilhões, o que representa um resultado negativo, isto é, menos R$ 5,83 bilhões em concessão de financiamentos imobiliários, tanto para o incorporador como para o consumidor.

No acumulado do ano (2023) o resultado negativo é de R$ 70,2 bilhões. Em 2022, o resgate da poupança chegou ao valor impressionante de R$ 103,23 bilhões.

Em termos percentuais, O SBPE foi responsável por 46% do financiamento da construção civil em 2021, caindo em 2022 para 40%. Por sua vez, o financiamento através do mercado de capitais representou 26% das operações em 2021, subindo para 34% em 2022.

A queda dos depósitos em caderneta de poupança pode ter se dado pelo fato da crise que assola o país ou pela mudança de consciência da população sobre investimentos. Ainda assim, independentemente do motivo, é fato que está havendo uma mudança no cenário do crédito imobiliário.

Os números evidenciam o que trouxe o Banco Central, através do seu presidente, de forma que é necessário que o mercado imobiliário passe a encarar o mercado de capitais como fonte de captação de recursos primária.

3. Os fundos imobiliários, o investimento em equity e a estruturação jurídica do empreendimento

Com a redução da Selic e da inflação, é natural que os Fundos de Investimento migrem da renda fixa para outros investimentos que passam a ser mais atrativos e, um dos que mais tem chamado a atenção dessa classe de investidores, é a participação societária em empreendimentos imobiliários.

Todavia, comprar participação societária em uma incorporadora pode ser um risco que o fundo não esteja disposto a correr, já que teria que se meter diretamente na parte de gestão e governança, por isso, uma boa alternativa são as sociedades de propósito específico, em que a incorporadora e o fundo se tornam sócios apenas em determinado empreendimento.

Essa estruturação jurídica permite a segregação dos riscos, bem como a assunção de compromissos, sem obrigar diretamente suas sócias, criando-se um CNPJ específico para determinado empreendimento, de modo que, encerrada a construção, também está a sociedade. Muito embora a SPE seja um tipo de sociedade prevista no Código Civil, sua natureza deverá ser de limitada ou anônima, visto que o "propósito específico" é apenas com relação ao objeto social.

A estruturação da SPE como sociedade limitada é preferível, respeitados casos específicos, pois traz a possibilidade de ganhos desproporcionais à participação societária, percentualmente falando, além de trazer maior simplicidade na gestão, manutenção e encerramento.

A referida sociedade, se bem estruturada, protegerá tanto o patrimônio da incorporadora e do fundo de investimento, individualmente, como, principalmente, o patrimônio da própria SPE, impedindo que as dificuldades financeiras de algum dos sócios prejudiquem, ou até mesmo impacte, no empreendimento a que ela se destina.

4. Crescimento da emissão de CRI's na Incorporação Imobiliária

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI são uma relevante alternativa ao crédito bancário, isto porque, além de mais barato, no geral, permite a capitalização da Incorporadora na fase inicial da obra, considerada a mais arriscada, enquanto os bancos preferem liberar o dinheiro após verem a obra em fase mais desenvolvida.

Segundo a Anbima, em 2022, foram emitidos R$ 50 bilhões em CRI's, representando um grande crescimento frente aos anos anteriores, já que em 2021, foram emitidos R$ 33 bilhões, em 2020, R$ 24 bilhões e em 2019, R$ 17 bilhões.

O acumulado de janeiro a agosto de 2023 representa o valor de R$ 25,1 bilhões, mais tímido do que em 2022, porém, demonstra que o mercado vem se estabelecendo, considerando-se os anos anteriores e a abertura das incorporadoras à essa forma de financiamento.

E o melhor, o mercado financeiro e os investidores têm aderido vorazmente a esse investimento, de modo que a comercialização dos títulos acontece de forma célere, capitalizando a incorporadora, que pode emitir um CRI para cada empreendimento que estiver tocando.

5. Estruturação jurídica do CRI

O CRI é um instrumento de captação de recursos, cujo objetivo é financiar transações imobiliárias, sendo sua emissão realizada exclusivamente por empresas autorizadas, isto é, as seguradoras. Consiste em um título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários. É uma forma de securitização de créditos imobiliários, ou seja, transformação desses créditos, muitas vezes ilíquidos, em títulos negociáveis no mercado.

Sua estruturação funciona basicamente da seguinte forma:

1. Origem: Uma incorporadora ou construtora vende unidades imobiliárias (por exemplo, apartamentos em um condomínio) e financia essas vendas, gerando recebíveis ao longo dos anos a partir dos compradores.
2. Securitização: Para transformar esses recebíveis em dinheiro imediatamente, em vez de esperar os pagamentos ao longo dos anos, a incorporadora pode ceder esses créditos a uma companhia securitizadora.
3. Emissão do CRI: A companhia securitizadora, por sua vez, estrutura e emite os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam esses créditos. Os CRIs são então vendidos a investidores no mercado.
4. Pagamento aos investidores: À medida que os compradores dos imóveis realizam os pagamentos das suas dívidas, esse dinheiro é utilizado para pagar os investidores que adquiriram os CRIs. Geralmente, esses pagamentos aos investidores incluem o valor principal mais os juros acordados. 

Em resumo, o CRI é uma ferramenta financeira que permite que empresas do setor imobiliário transformem seus recebíveis futuros em capital no presente, enquanto oferece aos investidores uma oportunidade de investimento em créditos imobiliários.

6. Financiamento bancário x emissão de CRI

Os CRI são uma relevante alternativa ao crédito bancário, isto porque, além de mais barato, no geral, permite a capitalização da Incorporadora na fase inicial da obra, considerada a mais arriscada, enquanto os bancos preferem liberar o dinheiro após verem a obra em fase mais desenvolvida.

O universo do financiamento imobiliário é vasto, e enquanto muitas empresas optam pelo caminho convencional do financiamento bancário, cresce a percepção de que o CRI é uma alternativa superior. Ao se optar pelo financiamento bancário, as incorporadoras se submetem a taxas, prazos e condições muitas vezes restritivas impostas pelas instituições financeiras. Em contraste, o CRI proporciona uma flexibilidade notavelmente superior, permitindo uma customização que se alinha estreitamente às necessidades das empresas.

Um dos principais trunfos do CRI é a questão de custo. Bancos, ao fornecerem financiamentos, embutem uma série de encargos adicionais nas taxas, tornando o crédito mais oneroso. Já o CRI, com sua estruturação enxuta, tende a refletir de forma mais direta e transparente o risco do ativo subjacente, muitas vezes resultando em um custo de captação mais competitivo. A essa vantagem, soma-se a flexibilidade de prazo. Enquanto empréstimos bancários podem se mostrar rígidos, os CRIs são adaptáveis ao longo prazo de muitos projetos imobiliários, garantindo que o fluxo de caixa da empresa esteja em sintonia com suas obrigações.

Outro ponto a se destacar é a diversificação de fontes de financiamento que o CRI oferece. Dependendo unicamente de bancos, as empresas se tornam vulneráveis a turbulências do setor financeiro. Em contraponto, o CRI abre portas para uma gama ampla de investidores, reduzindo a dependência de uma única fonte e proporcionando mais estabilidade financeira.

Em síntese, ao ponderar entre o financiamento bancário tradicional e o CRI, este último surge como uma opção mais vantajosa em diversas frentes. Seja pela flexibilidade, custo, prazo adaptável ou pela diversificação de fontes, o CRI destaca-se como a escolha mais estratégica e benéfica para as empresas do setor imobiliário.