Planejamento tributário - Descubra aqui se você deve ou não atualizar o valor do seu imóvel para pagar menos imposto

Complementando o artigo publicado por este autor em 03 de setembro, antes da lei 14.973/24 de 16 do mesmo mês, descrevo abaixo, tentativamente da forma mais simples e didática possível, como se decidir pela atualização ou não do valor de seus bens imóveis, antecipando parte do pagamento do imposto sobre ganho de capital para o governo, aplicando a alíquota de 4%.

Da atualização de bens imóveis

A lei 14.973/24 dispõe que a pessoa física residente no país poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis já informados em declaração de ajuste anual apresentada à Receita Federal para o valor de mercado, e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a IRPF - Renda das Pessoas Físicas, à alíquota definitiva de 4%.

Optando pela atualização, o pagamento do imposto deve ser feito até 16 de dezembro deste ano e a partir da data do pagamento do imposto será considerado o acréscimo patrimonial declarado, devendo ser incluído na ficha de bens e direitos relativa ao ano de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Num primeiro olhar parece vantajoso e até tentador. Contudo, a lei estipula uma fórmula para a determinação do ganho de capital, que considera um fator de redução proporcional ao tempo da alienação do bem atualizado.

A fórmula permite apurar o ganho de capital (GK) para fins de tributação à época da alienação. Veja nos exemplos abaixo, se vale a pena atualizar o valor do seu imóvel.

Exemplo 1.

 

Exemplo 2. (Mudando apenas o mês de alienação de 60 para 120)

 

Os cálculos efetuados não consideraram fatores de redução do ganho de capital para imóveis adquiridos antes de 1995, por exemplo, que poderá reduzir o valor a pagar do ganho de capital.

Na sua análise você deve levar em consideração também o custo de oportunidade do valor equivalente ao adiantamento do imposto, numa aplicação financeira até a data da efetiva alienação, quando o ganho de capital será apurado e o imposto complementar recolhido.

Conservadoramente, se considerar um retorno de 0,5% ao mês, nos exemplos acima, você teria um rendimento aproximado de R$ 9.800 em 5 anos e de R$ 23 mil em 10 anos. Portanto, nos exemplos acima, teríamos:

Em 60 meses:

 

 

Em 120 meses:

 

 

Considerando apenas os dois fatores mencionados, confirma-se a intenção do governo de reduzir a carga do imposto, quanto maior o prazo para alienação do imóvel. Aparentemente, o benefício da atualização só começa a fazer efeito a partir do 73 mês. Então, avalie se esse prazo condiz com sua intenção para transações imobiliárias.

Contudo, há um terceiro aspecto muito relevante, e muito comum, a considerar, que é a possibilidade de você vender o seu imóvel para comprar outro, e se beneficiar da isenção do imposto sobre o ganho de capital, respeitadas as condições legais. Então, se você acredita que esse é o seu caso, considere não atualizar o valor do imóvel atual, pois não há previsão legal para recuperar o imposto pago a maior, no âmbito da lei 14.973/24.

Único imóvel de até R$ 440 mil

Se você é proprietário de um único imóvel residencial cujo valor não ultrapasse R$ 440 mil, deve saber que existe isenção do imposto sobre ganho de capital na alienação deste bem, razão pela qual, não faria sentido optar pela atualização.

Vários imóveis no patrimônio

Na hipótese de você possuir vários imóveis em seu patrimônio, recomendo a análise individual destes conforme o seu planejamento patrimonial, seja para fins sucessórios ou comerciais. Neste caso, é ainda mais relevante a questão do fluxo de caixa e o custo oportunidade do seu dinheiro aplicado versus a antecipação do imposto, ainda que parcial. Considere quais imóveis provavelmente ficarão em seu patrimônio por mais de 15 anos e se seria melhor deixar o dinheiro aplicado ou pagar os 4% na atualização.

Atualização do valor por REFORMA

Em sua análise, lembre-se de considerar os valores gastos com reforma nos seus imóveis. Tais valores podem ser integralmente somados ao valor do custo de aquisição lançado em sua declaração de imposto de renda, desde que você possua os comprovantes como notas fiscais, para apresentar à Receita Federal, se for requisitado.

Os gastos com reformas, portanto, resultam na atualização do valor do imóvel, sem qualquer pagamento de tributo, e podem ocorrer sem limite de valor, prazo ou recorrência, sendo relevante para este planejamento tributário.