A cientificação do promitente vendedor e a nulidade da hasta pública

No âmbito da execução civil, o art. 889, inciso VII, do CPC estabelece que, previamente à alienação judicial de bem imóvel, deve ser cientificado o promitente vendedor.

Todavia, a aplicação prática desse dispositivo legal exige a devida ponderação, sobretudo em hipóteses nas quais a promessa de compra e venda é anterior, em muito, à constrição judicial do bem.

Algumas considerações relevantes merecem destaque nesses casos. A primeira delas diz respeito à expressão empregada pelo legislador no referido artigo - "cientificação". Como bem observa o professor Luiz Wambier, o vocábulo não se confunde com "intimação", sendo utilizado com a finalidade de conferir menor formalismo ao ato, sem, contudo, eliminar a necessidade de assegurar a efetiva ciência daquele a quem se destina a comunicação.

Dessa forma, entende-se que a exigência de cientificação prevista no art. 889, VII, não implica necessariamente em uma intimação formal nos autos, mas sim na aferição, à luz das circunstâncias concretas do caso, acerca da possibilidade real de o promitente vendedor ter tido ciência da alienação judicial.

Ademais, é notório que muitas promessas de compra e venda não são levadas a registro, circunstância que afasta a eficácia erga omnes do compromisso assumido entre as partes. Sobre esse ponto, o art. 490 do CC é claro ao atribuir ao promitente comprador o ônus de promover o registro do contrato, assumindo integralmente as despesas decorrentes desse ato.

Surge então a indagação: E quando o executado não registra o instrumento de promessa?

Nessa hipótese, entende-se que o devedor, além de descumprir obrigação legal expressa, não pode, sob a perspectiva processual, alegar eventual nulidade da hasta pública por ausência de cientificação do promitente vendedor, por manifesta ausência de interesse processual. Sob o prisma do Direito Civil, tal alegação também não subsistiria, em razão da vedação ao comportamento contraditório, consagrada no brocardo venire contra factum proprium non licet.

Por fim, é imprescindível considerar a data da celebração da promessa de compra e venda não registrada. Em casos nos quais se questione a nulidade da hasta pública com fundamento na ausência de cientificação, é necessário avaliar se os direitos que se pretende tutelar pelo art. 889 do CPC ainda subsistem, especialmente à luz do prazo prescricional. Caso o direito de eventual crédito do promitente vendedor já esteja fulminado pela prescrição, reforça-se o entendimento de que não haveria nulidade a ser declarada, tampouco prejuízo efetivo a ser reparado.