Holding patrimonial: Eficiência fiscal ou armadilha tributária?

Nos últimos anos, as holdings patrimoniais ganharam fama como instrumento de blindagem de bens, planejamento sucessório e redução de carga tributária. Mas o que era solução se tornou, em muitos casos, um risco não percebido até que a conta chega - geralmente, na hora de vender um imóvel ou distribuir lucros.

E a pergunta que ecoa é: por que ninguém me avisou antes?

O discurso da blindagem. e a realidade do imposto

Imaginemos um imóvel comercial alugado por uma matriarca, com renda mensal de R$ 5 mil. Incentivada por um modelo de planejamento patrimonial pronto, transfere o bem para uma holding familiar, sem mencionar que havia planos de vende-lo, futuramente.

Anos depois, chega a hora de vender. Valor de aquisição: R$ 500 mil. Valor de venda: R$ 1,2 milhão. Na pessoa física, o ganho de capital seria de R$ 700 mil, com imposto progressivo (até 22,5%) - e possibilidade de isenção se houvesse reinvestimento.

Na holding, o valor é tratado como receita da empresa, com tributação potencial de 34%, além de possível segunda tributação sobre dividendos.

O que era para ser economia vira frustração. A decisão de economizar no inventário produziu um custo silencioso: o custo da desinformação.

A nova reforma e o aumento da complexidade

A EC 132/23 e a LC 214/25 trouxeram à tona a substituição de tributos por CBS e IBS. No papel, a promessa é de simplificação. Na prática, o aumento da carga efetiva sobre aluguéis pode pegar muitas holdings de surpresa.

• Para quem apura pelo lucro presumido, a tributação de locação pode subir de 11,33% para até 15,63%.
• A dedução de R$ 400 por imóvel residencial ameniza, mas não elimina o impacto.
• Para imóveis desocupados, o prejuízo tributário pode ser inevitável - afinal, o lucro presumido existe mesmo sem receita efetiva.
• Se você está nessa situação ou conhece alguém que esteja, talvez seja o momento de fazer uma reavaliação da estrutura da Holding, quem sabe, até, passar para o Lucro Real.

E se eu mantiver na pessoa física?

Manter o imóvel fora da holding pode representar acesso a:

• Isenção na venda de imóvel único até R$ 440 mil;
• Isenção por reinvestimento (art. 39 da Lei 11.196/2005);
• Redutores para imóveis adquiridos até 1988;
• E, claro, menor complexidade de apuração e obrigações acessórias.

Isso sem falar no risco fiscal menor, já que a tributação na PF é mais linear e previsível.

Por outro lado, essa opção também apresenta desvantagens importantes:

• Aluguéis recebidos são somados à renda e tributados pela tabela progressiva do IRPF, com alíquota de até 27,5%, o que pode ser bem superior ao custo tributário de uma PJ no lucro presumido;
• Em caso de falecimento, os imóveis entram no inventário, o que pode gerar altos custos com ITCMD, além de atrasos na partilha e riscos de litígios familiares.

Planejar não é copiar

Cada caso exige uma resposta própria. Constituir uma holding porque "todo mundo está fazendo" é como comprar um terno sob medida de outra pessoa: pode até vestir, mas não encaixa.

A pergunta correta não é "holding gera economia?", mas sim:

"O que pretendo com esse patrimônio nos próximos anos - e quais os custos (não só os tributos) de cada caminho?"

E quando a holding funciona, na prática?

Exemplo 1: A Família Plutão e sua Holding Inteligente

A família Plutão possuía um patrimônio considerável, fruto de décadas de trabalho com imóveis comerciais e residenciais em Miguel Pereira, no interior do Estado do Rio de Janeiro. O casal, com três filhos adultos, mantinha:

• 5 imóveis alugados (renda média mensal total de R$ 25.000);
• 2 terrenos ociosos, com valorização potencial;
• Participações em empresas locais.

Desafios identificados:

• A esposa estava doente e havia preocupação com o inventário futuro;
• Um dos filhos não tinha interesse na administração de bens;
• A gestão dos contratos de aluguel era feita de forma informal, gerando riscos;
• O casal desejava antecipar a sucessão sem abrir mão da renda.

Solução construída:

Foi constituída a Holding Plutão Ltda., com o casal como sócios majoritários, e os filhos como cotistas minoritários.

Os imóveis foram integralizados ao capital da holding com reserva de usufruto vitalício - o casal continuaria recebendo os aluguéis.

Os contratos passaram a ser gerenciados pela empresa, com apoio contábil e jurídico, em regime de lucro presumido.

Foram estabelecidas cláusulas de inalienabilidade e governança societária, impedindo a venda ou o uso dos bens sem concordância da maioria.

Vantagens percebidas:

Redução da carga tributária total dos aluguéis de cerca de 27,5% (IRPF) para cerca de 11,33% (lucro presumido);

Blindagem patrimonial contra dívidas pessoais dos herdeiros;

Sucessão antecipada sem inventário, com controle familiar mantido;

Redução de riscos jurídicos na locação e na gestão dos imóveis;

Clareza sobre os direitos e deveres de cada filho.

Cenário atual:

Cinco anos após a estruturação, um dos imóveis foi vendido com carga tributária conhecida e planejada. Outro foi reformado com recursos da holding, gerando aumento na receita de aluguel. A família hoje pensa em usar a holding para diversificar e investir em ativos financeiros - sempre de forma coordenada.

Exemplo 2: A Holding Familiar da Dona Vênus

Dona Vênus é viúva e aposentada, mãe de dois filhos. Com muito esforço ao longo da vida, comprou dois pequenos imóveis residenciais no subúrbio do Rio de Janeiro, que juntos geram cerca de R$ 4.000,00 por mês de aluguel. Um dos filhos mora com ela; o outro vive em outro estado e não participa da administração.

Desafios identificados:

• Não queria que seus filhos brigassem no futuro por causa dos imóveis;
• Queria garantir que, mesmo após sua morte, os aluguéis continuassem sendo uma fonte de renda para o filho com deficiência leve, que mora com ela;
• Temia que, se um dos filhos se separasse ou contraísse dívidas, o patrimônio fosse ameaçado.

Solução construída:

Constituiu a Holding Vênus Ltda., com capital social correspondente aos dois imóveis;

Tornou-se sócia majoritária com usufruto vitalício, e distribuiu cotas aos filhos de forma igualitária;

Colocou cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade nas cotas do filho com deficiência, e proibiu a venda de imóveis sem unanimidade;

Optou pelo lucro presumido, que reduziu sua carga tributária em comparação com o carnê-leão da pessoa física;

Formalizou os contratos de aluguel e abriu uma conta bancária da empresa para centralizar os pagamentos.

Vantagens percebidas:

Evitou inventário, economizando em custos futuros;

Manteve o controle sobre os aluguéis até sua morte, com planejamento claro;

Blindou os bens contra possíveis litígios familiares ou dívidas dos herdeiros;

Facilitou a sucessão e transformou os imóveis em fonte de renda familiar administrada com mais segurança e transparência.

Esse tipo de estrutura não exige milhões em patrimônio - exige apenas intenção estratégica e orientação profissional adequada. É a prova de que a holding pode ser uma ferramenta acessível também para famílias que buscam previsibilidade, proteção e paz.

Cenário atual:

Dona Vênus faleceu, mas seu filho deficiente possui condições de se manter e até decidiu se casar e isso é outra consulta!

Exemplo 3: A Holding dos Irmãos Saturno - Sucessão sem renda de aluguel

Três irmãos herdaram dos pais uma pequena casa de veraneio em Itaipava e um apartamento na Tijuca, Rio de Janeiro. Os bens não geravam nenhuma renda, mas os irmãos discordavam sobre o que fazer com os imóveis e temiam o custo e a demora do inventário, além da insegurança jurídica.

Desafios identificados:

• Evitar desentendimentos familiares futuros;
• Proteger os bens contra possíveis disputas judiciais ou penhoras;
• Ter flexibilidade para vender ou dividir os imóveis no futuro com clareza e sem disputa.

Solução construída:

Criaram a Saturno Participações Ltda., uma holding patrimonial com os dois bens no capital social;

Estipularam em contrato social regras claras para venda e partilha futura dos imóveis, exigindo unanimidade para qualquer alienação;

Não alugaram os bens, mas mantiveram a empresa inativa em termos operacionais, optando pelo regime de lucro presumido com obrigações fiscais mínimas enquanto os imóveis permanecessem imobilizados;

Colocaram cláusulas de restrição de transferência de cotas e de herdeiros obrigatórios, mantendo o controle entre os irmãos.

Vantagens percebidas:

Evitaram inventário futuro, com custos elevados;

Formalizaram a relação entre os cotistas, evitando disputas familiares;

Criaram um ambiente seguro para tomar decisões conjuntas no futuro;

Valorizaram o patrimônio ao manter a propriedade regularizada e com governança.

Ou seja: mesmo sem geração de renda e com bens imóveis que apenas se valorizam com o tempo, a holding cumpriu perfeitamente seu papel de organização patrimonial, prevenção de conflitos e planejamento sucessório eficaz.

Cenário atual:

Com a crescente valorização do turismo na região serrana, os irmãos Saturno decidiram transformar a antiga casa de veraneio em uma propriedade para locações temporárias via plataformas como o Airbnb. A holding foi mantida, mas passou a ser tratada como empresa ativa, com emissão de notas fiscais e apuração de tributos no regime de lucro presumido. A adaptação exigiu ajustes no contrato social e na contabilidade, mas trouxe retorno financeiro significativo: a renda anual obtida com o imóvel superou expectativas, mantendo os bens protegidos, organizados e com gestão profissional. A experiência reforçou a percepção de que a holding, quando bem estruturada e alinhada aos objetivos dos sócios, é uma ferramenta versátil e eficaz - mesmo em situações inicialmente simples ou despretensiosas.

Conclusão: A verdadeira eficiência está na estratégia

A holding é, sim, uma ferramenta poderosa. Mas, como toda ferramenta, precisa ser usada com técnica, contexto e prudência. Planejamento patrimonial eficaz não se mede apenas pela economia tributária de hoje - e sim pela sustentabilidade da estrutura no tempo.

Em tempos de transição fiscal, a pressa pode custar caro.

A maturidade está em pensar tendo a certeza de seus objetivos ao longo do tempo e se informar antes de assinar.

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BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

BRASIL. Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

BRASIL. Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 (Regulamento do Imposto de Renda).

BRASIL. Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995.

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 4 de abril de 2025.

RIO DE JANEIRO. Lei nº 7.174, de 30 de dezembro de 2015.

RIO DE JANEIRO. Resolução SEFAZ nº 182, de 26 de dezembro de 2017.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL. Manual do Imposto de Renda Pessoa Física - IRPF.

SENADO FEDERAL. Reforma Tributária.