Condômino antissocial: O que fazer quando as multas não resolvem?

Imagine a cena: um condomínio inteiro vive sob o medo constante de uma única pessoa. Um morador que não respeita regras, agride vizinhos, danifica áreas comuns e coleciona boletins de ocorrência. O síndico, tentando seguir o manual, aplica multas que são simplesmente ignoradas enquanto o comportamento hostil continua, dia após dia.

Essa história, que parece um roteiro de filme, é a realidade de muitos condomínios no Brasil. É o retrato de uma comunidade paralisada, que descobre da pior forma que apenas seguir os preceitos básicos da lei não é o suficiente. Se você, síndico ou morador, se identifica com essa profunda sensação de impotência, este artigo é para você

Quando um morador viola as regras de convivência, o CC oferece um caminho padrão, um roteiro que a maioria dos síndicos segue corretamente. Esse roteiro é uma escada de punições que se inicia com advertências e multas simples, previstas na Convenção do Condomínio, por perturbação do sossego e da segurança.

Se a conduta persiste, a lei permite a aplicação de multas mais severas. Com a aprovação de três quartos dos condôminos, pode-se aplicar uma "super multa" de até cinco vezes o valor da taxa condominial. Em casos extremos, para o morador cujo comportamento torna a convivência insuportável, a multa pode chegar ao teto de dez vezes o valor da taxa. Essa é a teoria, o conceito jurídico disponível a todos.

Mas qual é o problema na prática? Um condômino verdadeiramente antissocial não se intimida com multas. Para ele, são apenas um custo financeiro para continuar a aterrorizar os vizinhos, seja pagando ou simplesmente acumulando a dívida. É neste exato ponto que o síndico e os moradores percebem que estão em uma guerra jurídica para a qual não se prepararam.

A sensação de impotência se instala quando você percebe que a sua Convenção Condominial é genérica e frágil. Ela apenas repete o texto da lei e não prevê uma estrutura clara para denúncias, para a apuração dos fatos ou para a aplicação ágil das penalidades. Você tem as armas, mas seu manual de instruções está em branco. A comunidade fica paralisada, e o morador antissocial ganha mais poder a cada dia, enquanto a paz e o valor do seu patrimônio se deterioram.

A verdadeira paz e segurança em um condomínio não vêm de uma postura reativa, mas sim de uma ação proativa. A solução palpável é transformar sua convenção em uma Convenção "Blindada", que trabalhe a seu favor. É aqui que uma assessoria jurídica especializada se torna vital, implementando cláusulas que preveem:

Critérios claros para comportamento antissocial: Definir objetivamente quais atos são considerados antissociais (agressão, assédio, danos, etc.), tornando a aplicação das multas máximas indiscutível.

Um procedimento interno rápido: Criar um rito sumário para aplicar multas que garanta a defesa, mas que não exija a complexidade de uma assembleia para cada passo, dando ao síndico o poder de agir com rapidez.

Registro estratégico de provas: Orientar na própria convenção como formalizar reclamações, criando um dossiê robusto que será fundamental para a medida mais drástica de todas: a exclusão judicial do condômino antissocial, uma ação complexa que a justiça tem admitido em casos extremos.

Vencer essa guerra é impossível sem um histórico impecável de notificações e uma convenção que não deixe brechas.