Leilão de imóveis e a reforma tributária: O que vai mudar?

Introdução

Quem já participou ou pensa em participar de um leilão judicial para comprar imóveis precisa ficar atento: a reforma tributária do consumo, aprovada pela EC 132/23 e regulamentada pela LC 214/25, trouxe mudanças importantes que afetam diretamente esse tipo de operação.

Antes, comprar um imóvel em leilão não gerava tributos sobre consumo. Com a nova lei, duas novas cobranças passam a valer: o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços. E o impacto vai além da burocracia - atinge o custo real da operação, mesmo para quem compra apenas um único imóvel.

Neste artigo, explicamos de forma direta o que muda na prática, o que dizem as novas regras, quais os riscos para quem participa desses leilões e os pontos mais polêmicos que devem ser discutidos nos tribunais.

O que mudou na lei com a reforma tributária

A LC 214/25 determina que a arrematação judicial de imóveis, ou seja, a compra por meio de leilão passa a ser tratada como operação tributável.

Os principais pontos são:

• A compra em leilão gera cobrança de IBS e CBS no momento da arrematação (art. 10, §1º, V, "b");
• O comprador, mesmo sendo pessoa física e sem atividade habitual, é considerado contribuinte desses tributos (art. 21, II, "b");
• O imposto incide sobre todo o valor da arrematação, e não apenas sobre o lucro ou ganho de capital (art. 12);
• O Fisco poderá arbitrar o valor da operação se considerar que o preço pago foi muito abaixo do valor de mercado (art. 13, I, "b").

Exemplo prático

Maria, pessoa física, arremata um imóvel em leilão judicial por R$ 300 mil.

Antes da reforma: ela pagaria apenas o ITBI e, no futuro, IR sobre eventual lucro, caso vendesse o imóvel.

Com a nova regra: além do ITBI, deve pagar IBS e CBS sobre os R$ 300 mil, no momento da compra - mesmo que seja sua única aquisição e sem finalidade de revenda.

Esse aumento de custo pode desestimular muitos compradores e impactar o funcionamento dos leilões judiciais.

A questão da isonomia e da capacidade de pagar

A nova legislação trata de forma diferente quem compra imóveis de forma direta e quem arremata em leilão judicial:

Para as operações imobiliárias comuns, a pessoa física só se torna contribuinte se tiver habitualidade, ou seja, comprar e vender com frequência (art. 251 da LC 214/25).

Já na arrematação em leilão, qualquer pessoa - mesmo com apenas uma operação isolada - já é considerada contribuinte.

Essa diferenciação gera questionamentos quanto à isonomia tributária, já que situações semelhantes recebem tratamentos distintos. Além disso, a cobrança de imposto sobre o valor da compra, e não sobre a capacidade real de gerar renda, pode contrariar o princípio da capacidade contributiva, previsto na CF/88.

Arbitramento do valor pelo Fisco: Risco de novos conflitos

A nova lei permite que o Fisco recalcule o valor da operação se entender que o preço declarado na arrematação está muito abaixo do valor de mercado. Essa possibilidade reacende uma antiga polêmica: o arbitramento de valores pelo governo, já combatido nos tribunais em casos de ITBI.

Em 2022, o STJ fixou entendimento (Tema 1.113) no sentido de que:

• O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade;
• O Fisco só pode alterar esse valor se abrir um processo administrativo com direito à ampla defesa;
• É ilegal fixar um valor de referência de forma unilateral.

Esse mesmo raciocínio poderá ser utilizado em discussões futuras sobre a cobrança do IBS e CBS em arrematações.

Conclusão

A reforma tributária trouxe uma nova realidade para quem compra imóveis em leilão judicial. A arrematação passou a ser tributada com IBS e CBS, ainda que feita por uma única vez e por pessoa física. A base de cálculo é o valor total da operação, e o Fisco poderá questionar esse valor se considerar subavaliado.

Além de aumentar a carga tributária, a nova regra gera dúvidas sobre a legalidade e a justiça desse tratamento. Discussões sobre isonomia, capacidade contributiva e arbitramento devem chegar aos tribunais em breve.

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Se você atua com leilões ou pensa em adquirir um imóvel dessa forma, é fundamental contar com o apoio de um profissional especializado em Direito Tributário para avaliar os impactos práticos e riscos envolvidos.

Compartilhe este conteúdo com colegas, clientes ou familiares que possam ser afetados por essas mudanças. Informação de qualidade é o primeiro passo para evitar prejuízos.