Herdeiro que usa imóvel sozinho pode ter que pagar aluguel

Introdução

Quando um imóvel é deixado em herança para mais de um herdeiro, ele se torna um bem indivisível até que haja a partilha ou alienação. Durante esse período, todos os herdeiros são coproprietários e têm direito ao uso do bem.

No entanto, se apenas um deles reside no imóvel ou o utiliza com exclusividade, é possível cobrar uma compensação pelo uso exclusivo da propriedade comum. Trata-se de um desdobramento do regime de condomínio, previsto no CC.

Fundamento legal

O dever de indenizar os demais coproprietários decorre dos arts. 1.319 e 1.320 do CC:

Art. 1.319. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, desde que não exclua o uso dos outros.
Art. 1.320. O condômino que perceber rendimentos da coisa comum é obrigado a prestar contas aos demais.

Na hipótese de um herdeiro impedir, na prática, que os demais utilizem o imóvel, seja por ocupação exclusiva ou negativa de coabitação, o entendimento predominante nos tribunais é o de que há obrigação de indenizar.

Esse entendimento é amplamente aceito e aplicado em julgados do STJ e de tribunais estaduais, inclusive em ações de arbitramento de aluguéis cumuladas ou não com inventários ou pedidos de extinção de condomínio.

Direito real de habitação: Aplicabilidade restrita

O direito real de habitação, previsto no art. 1.831 do CC, é frequentemente levantado por cônjuges e companheiros sobreviventes. No entanto, esse direito só é reconhecido quando o imóvel era exclusivamente do falecido e destinado à residência da família, desde que seja o único imóvel dessa natureza a inventariar.

Se o imóvel já estava em copropriedade com herdeiros (por exemplo, filhos do primeiro casamento), não se aplica o direito de habitação exclusivo, pois o bem não integra integralmente a herança do falecido.

Aplicação prática

A cobrança dos aluguéis pode ocorrer:

• Por ação de arbitramento de aluguel;
• De forma autônoma ou incidental ao inventário;
• Após ou durante a partilha;
• Mesmo que não haja má-fé do ocupante.

O valor é calculado com base no valor de mercado do aluguel do imóvel, proporcional à fração ideal pertencente aos demais coproprietários, e retroage, em regra, à data da citação na ação.

Não é necessário que o imóvel esteja alugado formalmente, nem que haja rendimentos efetivos - o simples uso exclusivo já é suficiente para gerar a obrigação de pagar.

Conclusão

O uso exclusivo de imóvel indivisível por um dos herdeiros configura hipótese de indenização aos demais. A jurisprudência é clara em reconhecer o dever de pagar aluguéis proporcionais ao quinhão dos coproprietários que não usufruem do bem.

A inércia dos demais herdeiros pode resultar em perda patrimonial progressiva, por isso a orientação jurídica é essencial para avaliar a viabilidade e o momento de cobrança.

Todo coproprietário tem direito à justa fruição do bem comum. O uso exclusivo, quando não autorizado, deve ser compensado.