STF caminha para garantir imunidade de ITBI a empresas imobiliárias

Introdução

A discussão sobre a imunidade do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis em operações de integralização de capital social chegou ao STF com forte impacto no setor empresarial, especialmente o imobiliário. A controvérsia gira em torno da possibilidade de estender o benefício fiscal mesmo às empresas cuja atividade preponderante envolve a compra, venda ou locação de imóveis. Com três votos favoráveis até o momento, o julgamento promete alterar significativamente a forma como essas operações são tributadas pelos municípios.

O que está em jogo no STF

O STF analisa se empresas do setor imobiliário - como construtoras, incorporadoras e administradoras de imóveis - podem usufruir da imunidade do ITBI na transferência de bens imóveis para integralização de capital social. Essa imunidade está prevista no art. 156, §2º, inciso I, da CF/88, e visa evitar a bitributação em operações que fortalecem a estrutura patrimonial das empresas.

Até o momento, os ministros Edson Fachin (relator), Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin votaram a favor das empresas, defendendo a aplicação irrestrita da imunidade constitucional, mesmo quando a atividade principal da empresa envolva o setor imobiliário.

Base legal

A imunidade do ITBI está prevista na CF/88, art. 156, §2º, I, que dispõe:

"O imposto não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens decorrente da fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis."

O ponto controverso reside justamente na chamada "cláusula de exceção" - a exigência de que a empresa não tenha atividade preponderante relacionada a imóveis. A interpretação dessa cláusula tem sido tradicionalmente restritiva, autorizando a cobrança do imposto por parte dos municípios.

Importância da decisão

A eventual formação de maioria no STF em favor da tese defendida pelas empresas representa uma mudança de paradigma jurídico. Ao eliminar a exigência de análise da atividade preponderante, a Corte pode consolidar uma interpretação mais ampla da imunidade do ITBI, conferindo maior segurança jurídica e estimulando a reorganização patrimonial e societária de empresas de todos os setores.

Essa mudança reduz a carga tributária e facilita a constituição de holdings e reestruturações empresariais, beneficiando especialmente o setor imobiliário e investidores que pretendem organizar seu patrimônio de forma eficiente.

Impactos práticos

Caso o entendimento do relator prevaleça, as prefeituras não poderão mais exigir ITBI em operações de integralização de imóveis ao capital social, mesmo que a empresa atue no ramo imobiliário. Isso representa uma economia significativa para empresas em processo de reestruturação e facilita a formalização de negócios.

Além disso, a decisão terá efeito vinculante, por estar sendo julgada sob o rito da repercussão geral, o que significa que deverá ser seguida por todos os tribunais e entes administrativos do país.

Exemplo prático

Imagine uma empresa de construção civil que deseja criar uma holding para administrar seus imóveis e planejar a sucessão familiar. Pela interpretação tradicional, o município poderia cobrar ITBI sobre a transferência desses imóveis para a nova empresa, elevando os custos da operação. Com a nova interpretação em discussão no STF, essa transferência poderá ser feita sem a incidência do imposto, permitindo um planejamento mais eficiente e menos oneroso.

Contexto histórico e jurisprudência

A jurisprudência vinha oscilando, com tribunais estaduais como o TJ/SP entendendo que empresas do setor imobiliário não teriam direito à imunidade, aplicando de forma rígida a cláusula de exceção. A decisão do STF tem o potencial de uniformizar esse entendimento e pacificar a controvérsia.

O ministro Edson Fachin, em seu voto, também reforçou o entendimento já adotado no Tema 796 da repercussão geral, segundo o qual a imunidade do ITBI se aplica até o valor efetivamente integralizado no capital social.

Conclusão

O julgamento do STF representa um marco importante para a segurança jurídica e o ambiente de negócios no Brasil, especialmente no contexto da reforma tributária em curso. A tendência de flexibilização da interpretação da imunidade do ITBI pode beneficiar não apenas o setor imobiliário, mas também investidores e empresas em geral que buscam estruturar seus ativos de forma mais eficiente.

Com a retomada do julgamento prevista para os próximos meses, empresários e operadores do Direito devem acompanhar de perto os desdobramentos da decisão.

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