Cancelamento de compra de imóvel: Quando é possível e quais são seus direitos

Adquirir um imóvel na planta é, para muitos, a realização de um sonho. No entanto, imprevistos acontecem: dificuldades financeiras, mudanças de planos ou mesmo problemas com a incorporadora podem levar o comprador a querer desistir do negócio. Nessa hora, surgem dúvidas importantes: posso cancelar o contrato? Vou perder tudo o que paguei? A devolução será imediata?

Nos últimos anos, essas questões voltaram com força aos tribunais e às mesas de negociação das incorporadoras. Mesmo com a promulgação da chamada lei do distrato (lei 13.786/18), ainda há muita desinformação e abusos cometidos contra consumidores.

Se você está passando por essa situação, ou pensa em desfazer um contrato de compra e venda de imóvel na planta, é fundamental entender seus direitos e buscar orientação jurídica especializada para garantir que não saia prejudicado.

O que diz a lei do distrato

A lei 13.786/18 foi criada para regulamentar os distratos - ou seja, os cancelamentos de contratos de imóveis adquiridos na planta -, estabelecendo regras sobre prazos, multas e restituição dos valores pagos. Essa lei alterou normas importantes das leis 4.591/1964 (incorporações) e 6.766/1979 (loteamentos).

De forma geral, ela permite que o comprador desista do contrato, mas também autoriza a incorporadora a reter parte dos valores pagos, como forma de compensar despesas com o negócio desfeito.

Porém, isso não significa que a empresa pode reter qualquer valor. A retenção deve ser moderada e proporcional, conforme já decidiu o STJ.

Qual é o limite de retenção?

A grande dúvida de quem pretende cancelar a compra é: quanto vou perder?

O mercado costuma divulgar a ideia de que a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos. Mas essa informação não é totalmente precisa.

Importante saber:

• O limite de 50% de retenção só se aplica a contratos vinculados ao patrimônio de afetação - um regime específico de proteção patrimonial da obra.
• Mesmo nesses casos, o percentual não é automático. A lei fala em "até 50%", ou seja, trata-se de um teto máximo, não de uma regra geral.
• Fora do patrimônio de afetação, os tribunais têm limitado a retenção a cerca de 25%, desde que a incorporadora comprove os prejuízos efetivos.

A devolução deve ser imediata

Outro ponto relevante: a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, e não somente ao final da obra ou após a revenda do imóvel.

Esse entendimento foi consolidado pelo STJ, por meio da súmula 543, que garante ao comprador o direito à restituição sem demora, salvo exceções previstas em lei.

Posso ter a devolução total?

Sim, em alguns casos o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos. Isso ocorre, por exemplo, quando:

• Há atraso injustificado na entrega do imóvel;
• São identificados vícios graves na construção;
• O contrato foi assinado com informações enganosas;
• Há descumprimento contratual por parte da incorporadora.

Nessas hipóteses, o consumidor pode buscar na Justiça o reembolso total, com base no CDC e nas decisões mais recentes dos tribunais.

Parcelamento da devolução: É permitido?

A prática de parcelar a devolução, muito comum entre incorporadoras, tem sido rechaçada pelos tribunais.

Outros valores envolvidos: Corretagem, fruição e encargos

Alguns custos podem gerar dúvidas na hora do distrato. Veja o que diz a lei:

Corretagem: Pode ser retida, desde que prevista no contrato e informada previamente ao comprador.

Taxa de fruição (uso do imóvel): Só é cabível se o comprador efetivamente utilizou o bem.

IPTU e condomínio: Normalmente são de responsabilidade de quem estava na posse do imóvel.

A regra é clara: Não pode haver penalidade excessiva nem cobrança de valores que não tenham respaldo contratual ou legal.

Como a advocacia pode ajudar

Diante de tantas particularidades, contar com apoio jurídico especializado é essencial para:

• Avaliar se o contrato respeita os limites legais;
• Negociar com a incorporadora em condições mais equilibradas;
• Propor ações judiciais para reaver valores indevidamente retidos;
• Garantir a aplicação correta da lei e da jurisprudência ao seu caso.

Cada situação é única, e os tribunais analisam caso a caso. Por isso, buscar orientação é o melhor caminho para evitar prejuízos e garantir seus direitos.

Conclusão

O cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel na planta é um direito do consumidor, e a legislação atual, aliada à jurisprudência, oferece mecanismos de proteção contra abusos.

A devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma rápida, proporcional e justa. A retenção de até 50% é exceção, aplicável somente em situações específicas e devidamente justificadas.