Alienação fiduciária registrada, contratos não registrados e a efetividade da execução

A expansão do crédito estruturado, especialmente por meio de FIDCs e securitizadoras, recolocou no centro do debate jurídico a efetividade das garantias imobiliárias. Em operações lastreadas em alienação fiduciária, a previsibilidade da execução não é detalhe procedimental, mas elemento essencial para a formação do preço do crédito e para a segurança do investidor.

Ainda assim, casos recentes de suspensão de leilões por liminares concedidas a adquirentes sem título registrado evidenciam um ponto de tensão que merece atenção: até que ponto contratos particulares não registrados podem interferir na execução fiduciária regularmente formalizada?

O conflito recorrente na prática da execução da garantia imobiliária

A dinâmica a seguir descrita não decorre de construção teórica abstrata, mas reflete situação recorrente na prática da execução de garantias imobiliárias em operações de crédito estruturado.

Em tais operações, a atuação da securitizadora não se confunde com a gestão direta do imóvel dado em garantia. O objeto da operação consiste na aquisição de direitos creditórios, posteriormente estruturados para lastrear a emissão de títulos no mercado de capitais, tendo o imóvel como garantia real regularmente constituída.

Nesse contexto, a garantia imobiliária desempenha papel central na operação, na medida em que confere previsibilidade ao fluxo de pagamentos, reduz o risco assumido pelos investidores e influencia diretamente a precificação dos títulos emitidos. Diante da inadimplência do devedor fiduciante, a execução da garantia fiduciária representa a etapa natural de preservação do lastro da operação, voltada à tutela do crédito e à proteção dos investidores.

O conflito surge quando, apenas no momento da execução, verifica-se que os imóveis dados em garantia haviam sido anteriormente objeto de compromissos particulares de compra e venda, firmados com o próprio devedor fiduciante e não levados a registro. Nessas situações, após a publicação do edital de leilão, ocupantes dos imóveis ingressam com demandas judiciais, invocando boa-fé, posse prolongada e risco social.

A concessão de liminares suspendendo o leilão e seus efeitos interfere diretamente na execução da garantia fiduciária regularmente constituída e evidencia um ponto sensível do sistema: a colisão entre situações fáticas não formalizadas e a lógica objetiva do registro imobiliário.

Trata-se de cenário recorrente em operações de crédito estruturado com garantias reais, especialmente em carteiras pulverizadas, nas quais eventuais informalidades relacionadas à ocupação ou à cadeia de vinculação da garantia somente se revelam no momento da execução, justamente quando a previsibilidade do sistema registral e a tutela do crédito se mostram mais necessárias.

Alienação fiduciária e a centralidade do registro

A lei 9.514/97 não opera de forma isolada no ordenamento jurídico. Ao estruturar a alienação fiduciária imobiliária como mecanismo de celeridade, segurança jurídica e previsibilidade, o legislador a inseriu de maneira coerente no sistema registral brasileiro, que tem na matrícula do imóvel o eixo organizador dos direitos reais. É o registro que confere publicidade, oponibilidade erga omnes e estabilidade às relações jurídicas, permitindo que terceiros - credores, investidores e adquirentes - confiem nas informações constantes do fólio real.

Essa lógica se harmoniza diretamente com a lei de registros públicos (lei 6.015/73), especialmente com o princípio da prioridade registral, segundo o qual a eficácia e a prevalência dos direitos reais sobre imóveis decorrem da ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no cartório de registro de imóveis. Não é a existência de um contrato particular que define a titularidade oponível a terceiros, mas o ingresso regular do título no sistema registral.

A coerência entre esses diplomas legais revela que a alienação fiduciária foi concebida justamente para operar em ambiente de previsibilidade objetiva, no qual conflitos entre direitos contraditórios - como compromissos não registrados e garantias regularmente constituídas - são resolvidos a partir da matrícula. Essa interpretação não apenas preserva a lógica do registro público, como também assegura a função econômica da garantia fiduciária e a estabilidade do crédito imobiliário.

Essa leitura encontra respaldo na jurisprudência consolidada do STJ. No julgamento do Tema Repetitivo 1.095¹, a Segunda Seção firmou entendimento no sentido de que, uma vez regularmente registrada a alienação fiduciária imobiliária, a resolução do contrato e a execução da garantia devem observar o regime especial da lei 9.514/97, afastando-se a aplicação de construções paralelas incompatíveis com a lógica do sistema registral.

O precedente reforça que o registro não constitui formalidade acessória, mas condição estruturante da eficácia da garantia fiduciária, assegurando previsibilidade à execução e estabilidade às operações de crédito estruturado.

A lógica da alienação fiduciária não se limita à proteção do credor individual. Trata-se de instrumento essencial à estabilidade do sistema de financiamento imobiliário, permitindo que o crédito seja precificado com base em risco mensurável e previsível. Ao credor fiduciário, a lei assegura o direito de consolidar a propriedade e promover a venda do bem independentemente de discussões possessórias paralelas, justamente para evitar que conflitos não formalizados contaminem a eficácia da garantia.

Quando compromissos de compra e venda permanecem fora da matrícula, o risco jurídico não se transfere ao credor fiduciário, mas permanece restrito às partes que optaram por não formalizar o negócio nos termos do sistema registral.

Liminares, excepcionalidade e impacto sistêmico

A recorrente suspensão da execução da garantia fiduciária produz um efeito adicional frequentemente subestimado: a transformação da garantia imobiliária em ativo de baixa liquidez, com impactos diretos para a operação de crédito.

Para instituições que operam no mercado de crédito estruturado, o imóvel dado em garantia não se destina à exploração econômica direta. Patrimônio imobilizado não atende à lógica dessas operações, cujo foco reside na previsibilidade de fluxo, liquidez e eficiência na recuperação do crédito.

Quando a execução se prolonga ou se torna incerta, a garantia imobiliária deixa de cumprir sua função econômica e passa a representar um ônus operacional, exigindo gestão, provisões adicionais e reprecificação do risco. Nessa hipótese, o que deveria funcionar como instrumento de mitigação do risco transforma-se em fator de instabilidade da própria operação.

Decisões liminares concedidas com base em argumentos de caráter social ou excepcional, quando dissociadas da lógica do registro público, acabam por deslocar o Judiciário de seu papel institucional de garantidor da previsibilidade jurídica, produzindo efeitos que extrapolam o caso concreto.

Cada suspensão de leilão dessa natureza:

• Reprecifica o risco do crédito;
• Encarece operações futuras;
• Afeta a atratividade de ativos securitizados;
• Fragiliza a confiança no sistema de garantias.

Não se trata de negar a tutela jurisdicional, mas de reconhecer que decisões proferidas sem aderência ao sistema registral acabam por comprometer a função econômica da alienação fiduciária e o próprio mercado de crédito estruturado.

O efeito cascata: o risco também alcança o investidor e o terceiro adquirente

Os efeitos dessa instabilidade não recaem apenas sobre o credor fiduciário. A suspensão recorrente de leilões e a relativização do sistema registral produzem um efeito cascata que atinge também o terceiro adquirente, que passa a assumir riscos jurídicos cada vez mais difíceis de mensurar.

Para o investidor que participa do leilão ou adquire o imóvel posteriormente, a previsibilidade da execução e a confiança na primazia do registro são elementos centrais da decisão de investimento. Quando essas premissas são fragilizadas, a análise jurídica se torna mais complexa, o risco se amplia e o mercado como um todo tende a se retrair, afetando liquidez, preço e eficiência das operações.

A insegurança não protege o adquirente informal nem fortalece o sistema. Ao contrário, compromete a cadeia inteira, do crédito à alienação final do ativo.

O que prevalece: a garantia registrada ou o contrato não registrado?

Do ponto de vista técnico-jurídico, a resposta é inequívoca: prevalece a alienação fiduciária regularmente registrada. A matrícula do imóvel é o eixo organizador do sistema imobiliário brasileiro.

Relativizar esse pilar significa esvaziar a função econômica da garantia e introduzir insegurança jurídica incompatível com operações estruturadas de crédito. A prevalência da alienação fiduciária não é uma escolha política, mas uma consequência lógica do sistema registral.

O papel do jurídico estratégico na governança do crédito

Casos como esse demonstram que o jurídico não pode atuar apenas no momento da execução. A mitigação desse risco começa na formalização da garantia, na leitura criteriosa da matrícula, na identificação prévia de ocupações informais e na correta precificação do crédito.

Mais do que uma atuação contenciosa reativa, o jurídico estratégico passa a integrar a governança da operação, atuando na conformidade registral, na estruturação adequada das garantias e na prevenção de exposições que impactam diretamente a performance do crédito.

Conclusão

A consolidação do mercado de crédito estruturado depende, em última análise, da coerência entre registro, execução e tutela jurisdicional. A relativização recorrente da alienação fiduciária não enfraquece apenas um instituto jurídico específico, mas compromete a previsibilidade necessária ao funcionamento do sistema como um todo.

Nesse cenário, é fundamental que securitizadoras, fundos de investimento e demais agentes do mercado de crédito assumam protagonismo institucional nesse debate, contribuindo para a construção de interpretações jurídicas alinhadas à lógica registral e à função econômica das garantias. Sem essa atuação coordenada, o risco deixa de ser exceção e passa a ser regra.

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1 STJ, Tema Repetitivo 1.095, Segunda Seção, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 25.10.2022, DJe 18.12.2022.