Retenção de 50% no distrato: O STJ vai endossar ou frear?

O nó da discórdia: O que a lei realmente permite?

A lei 13.786/18, conhecida como lei dos distratos, foi clara ao definir os tetos para a rescisão de contratos de imóveis na planta:

• Até 25% de retenção sobre os valores pagos em contratos comuns;
• Até 50% de retenção se o empreendimento tiver patrimônio de afetação — um mecanismo que separa os bens da obra do patrimônio da incorporadora.

A controvérsia nasce da palavra "até". Esse termo define um limite máximo ou apenas uma referência que o Judiciário pode (e deve) reduzir quando considerar a multa excessiva? É exatamente essa a pergunta que divide o STJ.

As duas trincheiras no STJ: Contrato vs. Consumidor

Dentro da Corte, duas correntes antagônicas disputam a palavra final sobre o tema.

1. A tese da força contratual (pró-mercado)

Esta linha de pensamento defende que a lei deve ser aplicada literalmente. Se o contrato, assinado livremente entre as partes, prevê a retenção de 50% e o empreendimento possui patrimônio de afetação, não há o que discutir.

Argumentos principais:

• Segurança jurídica: As regras do jogo foram definidas pela lei e pelo contrato. Mudá-las depois gera instabilidade para o setor;
• Pacta Sunt Servanda: O contrato faz lei entre as partes. A intervenção judicial deve ser mínima;
• Previsibilidade financeira: As incorporadoras precisam dessa garantia para assegurar o fluxo de caixa e a conclusão das obras.

Implicação direta: Se essa tese prevalecer, o comprador que desiste do negócio perde automaticamente o percentual fixado no contrato, sem margem para discutir abusividade.

2. A tese da análise judicial (pró-consumidor)

Em oposição, essa corrente sustenta que a retenção de 50% é um teto, não um cheque em branco. O juiz pode e deve analisar o caso concreto para coibir abusos.

Argumentos principais:

• Código de Defesa do Consumidor (CDC): Nenhuma lei especial pode anular os princípios do CDC, que veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada;
• Enriquecimento sem causa: A incorporadora não pode lucrar com a rescisão, especialmente se o imóvel for revendido rapidamente e sem prejuízo;
• Função social do contrato: O art. 413 do Código Civil autoriza o juiz a reduzir penalidades contratuais que se mostrem manifestamente excessivas.

Implicação direta: Se esta visão for a vencedora, o consumidor ganha o direito de levar a cláusula à Justiça, que poderá reduzir a multa para um patamar mais justo, como 25%, mesmo em contratos com patrimônio de afetação.

A insegurança jurídica na prática

Imagine o seguinte cenário: um comprador paga R$ 226 mil de um imóvel de R$ 990 mil e desiste do negócio.

• Com a regra de 50%: A incorporadora retém R$ 113 mil. Se somarmos uma comissão de corretagem de R$ 25 mil (cuja devolução também é controversa), o comprador recupera menos de 40% do que investiu.
• Com a revisão judicial: Um juiz pode considerar a multa desproporcional e reduzi-la para 25%, limitando a perda do comprador a R$ 56,5 mil.

Hoje, o resultado depende da turma e do ministro que julgará o caso. Essa imprevisibilidade é péssima para todos os envolvidos.

O que esperar da decisão final do STJ?

A pacificação do Tema pela 2ª Seção do STJ é aguardada com urgência. A decisão irá definir se a autonomia contratual, reforçada pela lei do distrato, se sobrepõe aos princípios de proteção do consumidor.

• Se o STJ validar o teto de 50%: As incorporadoras terão mais segurança para aplicar a cláusula, e os contratos se tornarão ainda mais rígidos;
• Se o STJ permitir a revisão judicial: Os consumidores manterão uma via de recurso contra penalidades abusivas, mas a incerteza sobre o percentual final a ser devolvido continuará dependendo de cada processo.

Conclusão: Cautela é a palavra de ordem

Enquanto o STJ não bate o martelo, a lei do distrato continua sendo um campo minado. A disputa entre a força do contrato e a proteção contra abusos expõe uma falha legislativa que transferiu ao Judiciário a responsabilidade de dar a palavra final.

Para compradores, a recomendação é clara: analise a cláusula de rescisão com lupa antes de assinar. Para o mercado, a expectativa é por uma regra que traga, finalmente, a segurança jurídica prometida. O jogo está em andamento, e a decisão do STJ pode mudar tudo.