Retrofit urbano: Valor econômico, segurança jurídica e os cartórios

Retrofit urbano¹: valor econômico, segurança jurídica e o papel dos cartórios

Durante décadas, os centros das grandes cidades brasileiras foram tratados como um problema urbano: edifícios obsoletos, esvaziamento residencial, degradação do espaço público e perda de vitalidade econômica.

Nos últimos anos, porém, esse diagnóstico começou a mudar. O que antes era visto como passivo urbano passou a ser reconhecido como ativo imobiliário subutilizado. Nesse contexto, as operações de retrofit emergem como uma das principais estratégias para reconciliar desenvolvimento imobiliário, política urbana e financiamento de longo prazo.

A requalificação estrutural, funcional e normativa de edificações existentes, conhecida por retrofit, não é apenas uma solução arquitetônica. Ele é, sobretudo, uma operação econômica, jurídica e institucional complexa, que depende da articulação entre poder público, incorporadoras, construtoras, sistema financeiro e, de forma muito contudente, do regime notarial e registral.

Quando essa engrenagem funciona, o centro volta a ser lugar de morar, trabalhar e investir, despertando o orgulho da comunidade. Mas, quando falha, o projeto pode gerar efeitos urbanos indesejados.

O valor econômico do retrofit: onde está a conta que fecha

O primeiro atrativo do retrofit está na reprecificação do ativo imobiliário. Prédios antigos, muitas vezes vazios ou subutilizados, carregam um valor instrínseco que não se revela no uso original. A mudança de função - por exemplo, de edifícios corporativos obsoletos para residencial, uso misto ou hotelaria - altera completamente a lógica de receita e liquidez do imóvel.

Conta que deve ser vista, contudo, não apenas sob o ponto de vista da viabilidade econômico-financeira do negócio, mas sob a perspectiva social e urbanística, sobretudo. Apenas a análise da sustentabilidade do projeto garante o seu sucesso.

Diferentemente da incorporação tradicional em áreas de expansão, o retrofit se apoia em infraestrutura urbana já instalada: transporte público, redes de água e energia, equipamentos culturais e serviços. Isso reduz o custo urbano marginal da operação e torna o investimento mais eficiente do ponto de vista coletivo. Em termos econômicos, trata-se de reciclar capital físico já existente, evitando o desperdício associado à demolição e à expansão horizontal das cidades. Entretanto, o acerto na destinação do empreendimento, de que depende um estudo técnico sincero, é a pedra de toque que define não só a sua aceitação, mas o seu reconhecimento pela comunidade.

No Brasil, esse racional econômico só começou a ganhar escala quando políticas públicas passaram a atuar diretamente sobre o custo da operação. No centro de São Paulo, por exemplo, a criação do programa Requalifica Centro² alterou de forma relevante a equação financeira do retrofit. A combinação de isenção ou remissão de IPTU, isenção de ITBI, redução de ISS e simplificação de licenciamento reduziu o custo de entrada e aumentou a previsibilidade dos projetos. Mais recentemente, o reforço desses instrumentos, com foco também em habitação de interesse social, ampliou o escopo da política urbana.

O resultado prático é que imóveis antes inviáveis passaram a gerar valor econômico mensurável. Não se trata apenas de lucro privado, mas de valorização difusa do entorno, aumento de arrecadação futura e reaproveitamento de áreas com infraestrutura ociosa.

Impacto urbano: repovoar o centro não é neutro

O retrofit é financeiramente atraente, mas seus impactos urbanos não são tão óbvios e exigem leitura cuidadosa. O principal efeito positivo é o repovoamento. Por conseguinte, a volta de moradores para o centro tende a reativar o comércio local, aumentar a circulação de pessoas em diferentes horários e fortalecer a sensação de segurança. O uso misto - residencial, serviços e lazer - cria cidades mais vivas e menos dependentes de deslocamentos longos, o que importa em qualidade de vida.

Há também ganhos evidentes em termos de preservação do patrimônio construído e cultural. O retrofit permite adaptar edificações históricas a padrões contemporâneos de conforto, segurança e eficiência, sem apagar a memória urbana.

Do ponto de vista ambiental, o reaproveitamento de estruturas existentes reduz emissões associadas à construção nova, especialmente aquelas ligadas ao chamado “carbono incorporado”³.

Mas os riscos são reais. Sem políticas sérias complementares, o retrofit pode acelerar processos de gentrificação⁴, deslocando moradores de menor renda e substituindo usos tradicionais por produtos imobiliários homogêneos, voltados apenas ao investidor. Há ainda o risco da monofuncionalidade invertida: centros que se enchem de unidades pequenas, voltadas à locação de curto prazo, mas esvaziam-se de vínculos comunitários.

O caso do Rio de Janeiro ilustra bem esse dilema. O programa Reviver Centro⁵ nasceu com o objetivo explícito de reverter décadas de esvaziamento, estimulando a reconversão de edifícios e a atração de moradores. Ao mesmo tempo, o desenho do programa buscou integrar habitação, espaço público, mobilidade e cultura, reconhecendo que a requalificação imobiliária, isoladamente, não produz cidade e vida em comunidade satisfatória.

Paris e Nova York: duas inspirações, dois modelos institucionais

A experiência internacional também mostra que o retrofit em larga escala depende menos de soluções arquitetônicas e mais de arranjos institucionais estáveis. Paris e Nova York oferecem dois modelos distintos - e complementares - de inspiração.

Paris⁶ representa o paradigma da renovação urbana sob forte proteção patrimonial. A cidade adotou uma política clara de “transformar sem descaracterizar”. Em áreas protegidas, projetos de retrofit passam por análises rigorosas, com limites claros para alterações de fachada, volumetria e materiais. O investidor sabe, desde o início, o que pode e o que não pode ser feito. Essa previsibilidade regulatória, ainda que restritiva, reduz litígios e incertezas ao longo do projeto.

Além disso, o plano urbano parisiense mais recente incorporou de forma explícita a lógica da renovação do existente, associando retrofit a metas ambientais e climáticas. A mensagem institucional é clara: antes de demolir e construir, é preciso reusar e adaptar.

Nova York⁷, por sua vez, oferece uma lição diferente. A cidade enfrentou, especialmente em Lower Manhattan, um estoque excessivo de edifícios corporativos obsoletos. A resposta foi econômica e regulatória: incentivos fiscais específicos para conversão residencial, combinados com regras claras de elegibilidade. Programas estatais permitiram transformar prédios vazios em milhares de unidades habitacionais, reativando áreas inteiras do centro financeiro.

Mais recentemente, novos mecanismos foram desenhados para responder ao pós-pandemia e ao trabalho híbrido, novamente apostando na conversão como instrumento de política urbana. A lição nova-iorquina é que incentivos bem calibrados, com prazo, contrapartidas e previsibilidade, podem destravar capital privado em escala.

O papel silencioso - e decisivo - do regime notarial e registral

Pouco se fala, mas o sucesso do retrofit depende de um fator estrutural: segurança jurídica.

Diferentemente de terrenos vazios, edifícios antigos carregam história jurídica. Cadeia dominial complexa, ônus reais, pendências registrais, condomínios irregulares e desconformidades construtivas são comuns. Sem enfrentar esse passivo, o projeto não sai do papel - ou se torna excessivamente caro.

É nesse ponto que o regime notarial e registral brasileiro exerce papel decisivo. A matrícula do imóvel funciona como o “painel de controle” do investimento. A concentração de informações - titularidade, ônus, restrições e averbações - permite que incorporadores, financiadores e investidores precifiquem risco de forma objetiva.

Assim, em operações de retrofit, a due diligence registral e a assessoria notarial é tão relevante quanto o laudo estrutural. São elas que viabilizam garantias, financiamentos, alienações fiduciárias e securitizações. Quando a escritura é precisa e o registro é claro e atualizado, o custo de transação diminui e o capital flui. Quando não são, o risco jurídico se transforma em custo financeiro ou em não viabilidade da operação.

A agenda recente de digitalização e integração do sistema notarial, pela plataforma do e-notariado, e do sistema registral brasileiro, com a criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, tendem a reduzir fricções operacionais, acelerar prazos e aumentar a transparência. Para projetos sensíveis a cronograma - como retrofits em áreas centrais - isso não é detalhe: é fator de viabilidade.

Incorporação, construção e finanças: uma atuação necessariamente conjunta

O retrofit não é um projeto solitário. Ele exige coordenação entre diferentes agentes, cada um com competências específicas.

As incorporadoras são responsáveis pela originação do ativo, pela leitura urbana e pela definição do produto imobiliário. São elas que decidem se o edifício se tornará residencial, uso misto, coliving ou hotelaria, e que modelam o risco do negócio.

As construtoras, por sua vez, lidam com a complexidade da execução. Retrofit não se trata de uma obra em terreno limpo. É intervenção cirúrgica, com restrições estruturais, vizinhança consolidada e exigências rigorosas de segurança, acessibilidade e desempenho. A capacidade técnica e a experiência fazem enorme diferença no custo e no prazo.

O mercado financeiro acrescenta a engrenagem, sobretudo quando se vale do remodelado sistema de garantias previsto pela lei 14.711/23 (Marco Legal de Garantias). Fundos imobiliários, operações de securitização via CRI e outras estruturas de funding permitem alongar o prazo do capital e diluir risco.

Para que isso aconteça, o retrofit precisa ser traduzido em fluxo contratual previsível: aluguéis, vendas, recebíveis. Mais uma vez, a segurança jurídica - especialmente notarial e registral - é o elo que conecta o ativo físico ao ativo financeiro. Daí, escritura pública e registro imobiliário se complementam, promovendo o acertamento desse sistema, com eficiência e eficácia jurídica e social.

Conclusão: o centro como projeto de futuro

O avanço das operações de retrofit no centro das cidades brasileiras sinaliza uma mudança de paradigma. O centro deixa de ser visto como herança problemática do passado e passa a ser tratado como território estratégico para o futuro urbano. Mas esse movimento não é automático nem neutro.

Para escalar, o retrofit exige segurança jurídica, previsibilidade regulatória, incentivos bem desenhados, contrapartidas sociais claras e uma base institucional sólida. Exige também maturidade do mercado para lidar com risco técnico e jurídico, e capacidade do poder público de integrar política urbana, habitação e desenvolvimento econômico.

Portanto, pela atuação de agentes diversos, o retrofit bem-sucedido é aquele que transforma edifícios, mas também transforma a cidade. Não apenas revaloriza ativos, mas recria centralidades vivas, diversas e sustentáveis. É nesse equilíbrio - entre capital, cidade, Poder Público e regime jurídico notarial e registral - que reside o verdadeiro valor das operações imobiliárias de requalificação urbana.

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1 Reflexões após um almoço de Natal sob o olhar da filha e irmã caçula de uma família profundamente imersa no mercado imobiliário e financeiro: pai corretor de imóveis, irmão consultor de incorporações imobiliárias e fundos de investimento, e mãe consultora financeira após uma trajetória por treze bancos ao longo da carreira.

2 O Programa Requalifica Centro (Lei 17.577/21) estabelece incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação (retrofit) de prédios antigos da região central da cidade. O objetivo é estimular uma maior oferta de imóveis habitacionais para adensar o centro e resgatar sua vocação de ambiente atraente para investimentos. O Requalifica Centro tem como alvo as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data, no caso, o Código de Obras e Edificações revogado (Lei nº 11.228/1992), e localizadas em um perímetro estimado em 6,4 km² da região central. A ideia é estimular o uso desses imóveis, combatendo a ociosidade ainda mais acentuada com a pandemia do novo coronavírus. Disponível em https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/programa-requalifica-centro/. Consultado em 26/12/2025.

3 Regulamentado pelas normas EN 15978 (CEN, 2011) e a EN 15804 (CEN, 2013), o “carbono incorporado” refere-se à quantidade total de emissões de gases de efeito estufa associadas a um material de construção ao longo de seu ciclo de vida, desde a extração até o descarte.

4 Originada do termo inglês “gentrification”, a gentrificação refere-se à transformação de bairros, frequentemente caracterizada pela substituição de residentes de menor renda por outros de maior poder aquisitivo. Este processo acarreta efeitos negativos, como o deslocamento de comunidades estabelecidas e a perda de identidade cultural local. Isso porque, o fenômeno aumenta o valor de aluguéis de casas e do custo de vida, criando um ciclo de exclusão para os habitantes originais. Simultaneamente, novos comércios e serviços tendem a surgir, alterando o tecido social e econômico da área. Disponível em https://habitatbrasil.org.br/gentrificacao/. Consultado em 26/12/2025.

5 O Reviver Centro serve para requalificar e revitalizar a região central do Rio de Janeiro, transformando-a em um polo de moradia e atividades. Ele busca atrair novos residentes e dinamizar a economia, cultura e vida social da área. O programa proporciona a recuperação de imóveis ociosos e a promoção de um ambiente urbano mais sustentável e culturalmente rico. Isso inclui a melhoria da infraestrutura, a criação de espaços verdes e o incentivo a formas de transporte mais ecológicas. Disponível em https://carioca.rio/servicos/reviver-centro/. Consultado em 26/12/2025.

6 FRANÇA. Agência Nacional de Turismo. Inovador e sustentável: 9 projetos que transformam Paris. Disponível em https://www.france.fr/pt/artigo/inovador-e-sustentavel-9-projetos-que-transformam-paris/. Consultado em 26/12/2025.

7 AZEVEDO, Gabriel. O que o maior retrofit do mundo ensina ao Brasil. Disponível em https://www.otempo.com.br/opiniao/gabriel-azevedo/2025/5/9/o-que-o-maior-retrofit-do-mundo-ensina-ao-brasil. Consultado em 26/12/2025.