Comercialização de unidades HIS/HMP em São Paulo e a judicialização da relação entre adquirentes e incorporadoras imobiliárias

O tema HIS/HMP em São Paulo entrou em um novo patamar de risco para o mercado imobiliário. Nos últimos meses, a combinação de CPI na Câmara Municipal, endurecimento regulatório e judicialização passou a afetar diretamente a forma de comercializar, comprar e revender unidades enquadradas nessas modalidades, com foco crescente na destinação efetiva e no dever de informação ao adquirente.

Do lado institucional, a CPI da HIS foi criada para apurar produção e comercialização irregular de habitações de interesse social no município e vem aumentando a pressão pública e documental sobre o setor, com agenda e atos divulgados oficialmente. Há notícias de intensificação de intimações e oitivas, inclusive com referência a medidas coercitivas diante de ausências, o que amplia risco reputacional e de encaminhamentos para órgãos de controle.

No plano regulatório, o município estruturou o regime jurídico da produção privada e vem refinando controles. O decreto 63.130/24 consolidou bases do regime e foi alterado pelo decreto 64.244/25, reforçando mecanismos e consequências ligadas ao descumprimento. Em janeiro de 2026, o decreto 64.895/26 atualizou oficialmente limites de renda e parâmetros econômicos, e a Prefeitura divulgou os tetos de valores de venda aplicáveis às faixas (HIS-1, HIS-2 e HMP), tornando mais objetiva a régua de conformidade no ano.

A judicialização recente tem um eixo recorrente: informação. Reportagem de 19/1/2026¹ indica aumento de ações (incluindo distratos) envolvendo HIS/HMP em regiões valorizadas, com decisões acolhendo pedidos de compradores em parte dos casos e menção a decisões em 2ª instância. O risco prático para quem vende é que falhas na explicitação de restrições (público-alvo por renda, limites de uso/locação, tetos de preço e condições de revenda) se tornam base para pedidos de desfazimento do negócio e devolução de valores, além de eventual pleito indenizatório conforme o caso.

Outro ponto relevante é o “efeito fiscalização” ligado ao registro. O comunicado CG 900/24 (CGJ/TJ/SP) determinou que Registros de Imóveis da Capital notifiquem município e MP quando houver comercialização de HIS/HMP em desconformidade com as faixas de renda, o que pode acionar apurações administrativas e aumentar a chance de litígio. Em paralelo, notícia oficial da PGM² relata decisão que negou averbação genérica massiva em matrículas, reforçando que medidas amplas sem individualização tendem a ser barradas, embora a fiscalização siga possível caso a caso.

Em síntese, o cenário de janeiro de 2026 recomenda cautela reforçada. Para incorporadoras e canais de venda, a prioridade é governança: revisão de materiais, padronização de avisos e anexos, cláusulas claras e trilha documental de ciência do comprador alinhada aos tetos e critérios atualizados. Para compradores, especialmente investidores, a diligência deve focar em restrições e compatibilidade do uso pretendido, porque o contencioso tem se apoiado justamente na divergência entre expectativa e limitações do regime.

E, neste momento, o que se observa como pano de fundo em muitas demandas é uma leitura judicial de responsabilização das empresas atuantes no mercado imobiliário ligada à suposta omissão (ou insuficiência) de informações na fase de comercialização de unidades HIS/HMP - especialmente sobre restrições de renda, destinação, limites de preço e condicionantes de uso/locação. Essa relação envolve, em regra, compradores, corretores/imobiliárias e construtoras/incorporadoras. Embora cada caso dependa do conjunto probatório e das circunstâncias concretas, a tendência é tratar o tema como uma cadeia de condutas, na qual todos podem ter parcela de responsabilidade, conforme seu papel efetivo na oferta, intermediação, orientação e formalização do negócio.

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1 Disponível em: https://www.estadao.com.br/sao-paulo/de-moema-a-perdizes-desvio-de-imovel-popular-para-classe-media-gera-onda-de-devolucoes-na-justica/

2 Disponível em: https://prefeitura.sp.gov.br/web/procuradoria_geral/w/justi%C3%A7a-nega-pedido-de-averba%C3%A7%C3%A3o-gen%C3%A9rica-em-im%C3%B3veis-de-habita%C3%A7%C3%A3o-popular