A tributação da locação de imóveis na reforma tributária

A reforma tributária já é uma realidade para a sociedade brasileira. Desde a promulgação da EC 132/23, que institui um novo modelo de regime tributário sobre o consumo de bens e serviços, as dúvidas sobre os impactos nas diversas áreas têm mobilizado especialistas.

Um dos pontos de maior preocupação decorre da tributação sobre a locação de imóveis, pois agora essa operação passa a ser abrangida por tributos que antes não incidiam sobre o fato gerador em análise.

Entendendo o novo paradigma da reforma tributária

Para compreender a mudança de cenário, é necessário, antes, entender o modelo atual.

A receita de locação de imóveis, seja na pessoa física ou jurídica, é abrangida pela cobrança de imposto de renda, não incidindo ICMS - Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços ou ISS - Imposto Sobre Serviços, conforme decidido pelo STF por meio da súmula vinculante 31.

Portanto, na pessoa física há a cobrança de IR e, na pessoa jurídica, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Enquanto na pessoa física a tributação pode chegar à alíquota de 27,5%, na pessoa jurídica, no regime de lucro presumido, varia entre 11% e 14,5%.

A mudança trazida pela reforma tributária, especialmente quanto à locação de bens imóveis, está no fato de que essa operação, antes não alcançada por ICMS e ISS, agora será tributada pelo IBS e pela CBS, nos termos dos arts. 3º, § 3º, e 4º, § 2º, inciso II, da LC 214/25.

Além disso, como será explicado adiante, a incidência do IBS e da CBS é universal e não mais restrita apenas a pessoas jurídicas ou equiparadas, alcançando também pessoas físicas.

O IBS e a CBS sobre locação de imóveis

O IBS e a CBS compõem o IVA - Imposto sobre Valor Agregado à moda brasileira. Trata-se de um IVA dual, dividido em duas espécies: o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, que substitui ICMS e ISS, e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, que substitui PIS e Cofins.

Na reforma da tributação do consumo, disciplinada pela LC 214/25, o legislador previu expressamente que a locação, seja por pessoa física (a depender dos requisitos legais) ou por pessoa jurídica, sofrerá a incidência do IVA dual.

A lei estabeleceu um redutor de 70% para a locação. Assim, após a definição da alíquota final do IBS e da CBS, haverá referida redução Considerando uma estimativa de alíquota global de 28%, chega-se a uma carga efetiva de aproximadamente 8,4% sobre as receitas de locação.

Haverá, contudo, nos termos do art. 260 da LC 214/25, um redutor social para cada imóvel destinado à locação residencial. Exemplificando: se o contribuinte possui 10 imóveis residenciais locados por R$ 1.000,00 cada, haverá uma redução de base de cálculo de R$ 600,00 por imóvel, totalizando R$ 6.000,00 de redutor social. Assim, a tributação incidirá sobre a base de cálculo de R$ 4.000,00, resultando em IBS/CBS de R$ 336,00.

Se não houver redutor social, como nas locações comerciais, a alíquota estimada de 8,4% incidirá sobre o valor total da locação, acrescida dos impostos de renda: IR, na pessoa física, ou IRPJ e CSLL, na pessoa jurídica.

Locação (sem redutor social) na pessoa física:

IBS/CBS ..................................... 8,4%

IR ............................................... até 27,5%

Total: 35,9%

Locação (sem redutor social) na pessoa jurídica:

IBS/CBS ..................................... 8,4%

IRPJ ............................................ 8%

CSLL .......................................... 2,88%

Total: 19,3%

Tributação na pessoa física

Como visto, a pessoa física poderá ser contribuinte do IBS e da CBS. O contribuinte que aufere receita de locação por meio de seu CPF deverá recolher o IVA dual quando preencher os requisitos do art. 251, § 1º, da LC 214/25:

1. mais de 3 (três) imóveis distintos; e
2. receita anual com locações superior a R$ 240.000,00.

Preenchidos os requisitos, especialmente o econômico, a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS.

Pontos de atenção

Cabe ressaltar que a legislação adota conceito amplo: além da locação, a cessão onerosa e o arrendamento também sofrem incidência dos novos tributos. No caso da pessoa jurídica, até a cessão gratuita - como o uso de bens da empresa por sócios - pode gerar efeitos tributários.

A tendência é a criação de mecanismos cada vez mais sofisticados de fiscalização, como o recém-criado CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Janela de oportunidade

A nova realidade tributária já está em curso. Em 2027 inicia-se a incidência da CBS e a substituição progressiva de ICMS e ISS pelo IBS.

Para contratos com comprovação até 31 de dezembro de 2025, haverá aplicação de alíquota de transição de 3,65% até o término do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

No campo da eficiência tributária, a constituição de pessoa jurídica - especialmente holding patrimonial - mostra-se alternativa lícita e eficaz quando o contribuinte pessoa física for enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS.

De todo modo, é indispensável assessoramento jurídico e contábil adequado para a realização de planejamento jurídico-tributário.