A insegurança na aquisição de imóvel no Brasil

A realidade que se desdobra no dia a dia, é a de que vivemos em um país inseguro, não apenas a insegurança causada pela violência urbana, a insegurança no ambiente virtual açodado pelos golpes eletrônicos, mas sobretudo a insegurança institucional.

Muitos já advertiram que a prosperidade econômica de um país é sustentada pela sua segurança jurídica, que se traduz pelas regras claras do jogo, bem como sua equidade, e da justa expectativa de que as regras devem ser aplicadas igualmente a todos.

Ocorre que no Brasil, sob o argumento da proteção coletiva exercida pelo poder público, nem sempre as regras são aplicadas ao Estado, estendendo o peso do Leviatã sobre os seus tutelados, algumas vezes conhecidos como cidadãos, mais apreciados sob a alcunha de contribuintes.

A questão prática desta discussão é que a insegurança tão conhecida em nossa vivência pátria, também permeia a compra do sonhado imóvel, que antes da aquisição deve ser objeto de ampla pesquisa a respeito de possíveis restrições e especialmente de débitos tributários em nome do vendedor a fim de evitar futura alegação de fraude pela Fazenda Pública.

A nossa legislação considera fraudulenta a alienação de bens do devedor tributário após a inscrição de seu débito na dívida ativa, a não ser que se comprove a reserva de patrimônio suficiente para cobrir a dívida tributária. Até aqui, em regra era suficiente que o comprador se resguardasse por meio da solicitação de certidões negativas tributárias em nome do vendedor e certidão do imóvel em busca de eventuais indisponibilidades.

Porém, a insegurança se acentuou após o STJ manifestar o entendimento de que sendo absoluta a presunção de fraude à execução fiscal em caso de venda de bens após a inscrição do débito em dívida ativa, tal presunção se estende as vendas sucessivas, independente de eventual boa-fé do adquirente. Ou seja, se fulano adquiriu um imóvel de ciclano que possuía débito tributário em dívida ativa, e o vende a Beltrano, mesmo que Beltrano, possua todas as certidões negativas de débito tributário em nome de fulano, e o tenha adquirido de boa-fé, a venda poderá ser anulada por conta da dívida de ciclano - o primeiro vendedor, e devedor tributário.

Portanto, o entendimento do STJ¹ traz as seguintes consequências jurídicas:

1. automático de fraude à execução em alienações posteriores à inscrição em dívida ativa;
2. a boa-fé do terceiro adquirente;
3. da fraude sobre alienações sucessivas;
4. da fraude apenas com prova de que o devedor reservou bens suficientes a quitação da dívida, na época da alienação.

Diante dos efeitos do atual entendimento do STJ², o adquirente de imóvel deve ter muita cautela, e analisar a cadeia dominial do imóvel, verificando o histórico da sequência de proprietários anteriores, e não apenas do atual proprietário, o que apesar de aumentar o custo de transação, reduz o risco de eventual nulidade da aquisição do imóvel diante do débito tributário de antigos proprietários, e a consequente perda do bem.

As decisões do STJ evidenciam elevado grau de insegurança jurídica para os adquirentes de imóveis, que não mais podem se valer de cautelas anteriormente consideradas suficientes à proteção negocial, demonstrando uma priorização do interesse arrecadatório em detrimento da segurança jurídica e da proteção à confiança do terceiro adquirente na função sinalizadora dos registros públicos.

Este entendimento jurisprudencial ignorando a ponderação entre o interesse arrecadatório e a proteção ao terceiro de boa-fé, potencializa a instabilidade nas relações negociais no país, e nos traz a uma reflexão feita pelo ex ministro do STF, Eros Roberto Grau em seu livro ‘Por que tenho medo dos juízes’³, sobre a insegurança jurídica: “...Então, a previsibilidade e a calculabilidade dos comportamentos sociais tornam-se inviáveis, a racionalidade jurídica desaparece.”

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1 AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 2161927 - SP (2024/0290304-2); AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1841897 - RS (2019/0207397-5).

2 https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/19052023-Configura-fraude-a-execucao-fiscal-a-alienacao-de-imovel-apos-a-inscricao-do-debito-em-divida-ativa.aspx

3 Grau, Eros Roberto. Por que tenho medo dos juízes – 10 ed. – São Paulo: Malheiros, 2021, pag. 121.