Integralização da nua propriedade imobiliária com reserva de usufruto

1. Introdução

A constituição de holdings patrimoniais/familiares como instrumento de planejamento patrimonial e sucessório disseminou-se amplamente no Brasil nas últimas décadas. Nessa estrutura, uma das operações mais recorrentes é a transferência de bens imóveis ao capital social da pessoa jurídica, integralizando a plena propriedade ou apenas a nua propriedade, mantendo o usufruto vitalício na pessoa física do sócio, assegurando-se da continuidade do uso, gozo e fruição do bem durante toda a sua vida.

Muitas vezes essa reserva de usufruto se dá na pessoa física do sócio que está integralizando o bem, devido ao fato do imóvel ser utilizado pelo mesmo ou sua família. Essa reserva de usufruto evita, então, a tributação de imposto de renda sobre 10% do valor venal pelo uso gratuito do imóvel da empresa pelo sócio ou sua família, conforme previsto no art. 41, §1º do Regulamento do Imposto de Renda.

A operação é coerente com o sistema de direitos reais do CC, que admite expressamente o desdobramento da propriedade plena em nua propriedade e usufruto. O sócio transfere o menor dos elementos do domínio e conserva o maior dos poderes de fruição. O instrumento dessa operação é o contrato social ou sua alteração registrada na Junta Comercial competente, nos termos do art. 64 da lei 8.934/94 - sem necessidade de escritura pública.

Ocorre que, contrariando esse entendimento, alguns Cartórios de Registro de Imóveis têm reiteradamente negado o registro dessas operações, com fundamento em: (i) suposta exigência de escritura pública; (ii) pretensa impossibilidade de reserva de usufruto em ato oneroso; e (iii) taxatividade de rol previsto em Códigos de Normas estaduais. Esses fundamentos são todos juridicamente refutáveis.

Este artigo demonstra, de forma sistemática, que as referidas negativas carecem de suporte no ordenamento jurídico federal, violam a hierarquia normativa constitucional e representam exercício irregular da função qualificadora dos oficiais registradores.

2. A estrutura jurídica da operação: Nua propriedade, usufruto e integralização

2.1. O desdobramento da propriedade: Nua propriedade e usufruto

O direito de propriedade, na forma do art. 1.228 do CC, confere ao titular os poderes de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la. Trata-se de direito real pleno que pode ser desdobrado em dois elementos autônomos: a nua propriedade - a titularidade formal do domínio - e o usufruto - o direito real de usar e gozar do bem alheio, percebendo seus frutos.

O art. 1.390 do CC é a norma inaugural do instituto:

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

O art. 1.394 complementa, ao admitir que o usufruto pode recair sobre parte da coisa - o que significa, no caso de imóveis, que é juridicamente possível segregar a nua propriedade do usufruto, transferindo apenas uma dessas parcelas do domínio:

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

O sistema jurídico brasileiro admite expressamente, portanto, a cisão entre nua propriedade e usufruto, e essa cisão pode ocorrer tanto em atos gratuitos quanto em atos onerosos - o CC não estabelece qualquer distinção a esse respeito.

2.2. A reserva de usufruto: Natureza jurídica, distinção da instituição e possibilidade em atos onerosos

A doutrina civilista clássica distingue com precisão as duas modalidades de constituição de usufruto:

Reserva de usufruto: o proprietário pleno transmite a nua propriedade a terceiro e retém consigo o usufruto que já integrava sua esfera patrimonial. Não há criação de direito real novo - há subtração deliberada do usufruto do objeto transmitido. O usufruto permanece com o transmitente porque jamais foi alienado.

Instituição de usufruto: o proprietário pleno transfere o usufruto a outrem, retendo a nua propriedade. Aqui sim há criação de direito real novo em favor de terceiro.

A máxima: reserva para si e institui para outro.

Essa distinção - de natureza estrutural, não vinculada à onerosidade do ato - é reconhecida pelos maiores civilistas nacionais:

Carlos Roberto Gonçalves - Direito Civil Brasileiro - Direitos Reais: "O usufruto pode ser constituído por qualquer negócio jurídico entre vivos, gratuito ou oneroso. A lei não faz tal distinção."

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald - Curso de Direito Civil - Reais: "Nada impede que o usufruto seja instituído no contexto de negócio oneroso, inclusive em alienações. A onerosidade do ato não é incompatível com a reserva de usufruto."

Afrânio de Carvalho - Registro de Imóveis: "A cisão entre propriedade e usufruto pode ocorrer no próprio ato translativo, independentemente de sua natureza gratuita ou onerosa."

A conclusão é uniforme: são juridicamente possíveis a venda com reserva de usufruto, a permuta com reserva de usufruto e a integralização ao capital social com reserva de usufruto.

2.3. A integralização ao capital social e a possibilidade de conferir apenas a nua propriedade

A integralização de bens ao capital social é negócio jurídico translativo e oneroso, previsto no art. 1.055, § 2º do CC:

Art. 1.055, § 2º. É vedada contribuição que consista em prestação de serviços, nas sociedades simples puras. (A contrario sensu, a contribuição pode consistir em bens suscetíveis de avaliação em dinheiro.)

A norma não exige que seja transferida a propriedade plena do bem aportado. O sócio integraliza aquilo que deliberadamente afeta ao capital social. É perfeitamente possível conferir à sociedade a nua propriedade de um imóvel, assim como é possível integralizar parte ideal de um imóvel ou direito real de superfície. A lei não veda nenhuma dessas modalidades - e o que a lei não veda, é permitido.

3. O CC não restringe a reserva de usufruto a atos gratuitos

3.1. O silêncio da lei como permissão

O primeiro e mais relevante argumento a ser enfrentado é a alegação de que a reserva de usufruto seria juridicamente possível apenas em atos gratuitos (doação e sucessão). Essa afirmação, reiterada em notas de exigência, simplesmente não encontra respaldo no texto legal.

O art. 1.390 do CC autoriza que o usufruto se constitua por ato entre vivos ou por testamento. Não há qualquer restrição à natureza onerosa ou gratuita do ato. O art. 1.393, ao tratar da inalienabilidade do usufruto, tampouco impõe qualquer condição sobre a natureza do negócio que o originou. Os arts. 1.410 e 1.411, ao disciplinarem a extinção do usufruto, são igualmente silentes sobre a necessidade de que o ato constitutivo seja gratuito.

Síntese normativa - CC e o usufruto por ato entre vivos:

Art. 1.390: o usufruto pode recair sobre bens imóveis, sem restrição quanto à natureza do ato. | Art. 1.393: não há limitação à modalidade do negócio constitutivo. | Art. 1.394: o usufruto pode recair sobre parte da coisa - admitindo a segregação entre nua propriedade e usufruto. | AUSÊNCIA DE NORMA restringindo a reserva de usufruto a atos gratuitos.

Esse silêncio legislativo não é lacuna - é permissão. No direito privado, vige o princípio da autonomia privada: o que não é proibido é permitido. E a proibição de reservar usufruto em ato oneroso simplesmente não existe no CC.

4. Fundamentos legais da validade e da registrabilidade da operação

4.1. O art. 64 da lei 8.934/94: O contrato social como título hábil

A lei 8.934/94, que disciplina o Registro Público de Empresas Mercantis, estabelece em seu art. 64 a regra especial para a transferência imobiliária no contexto societário:

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de empresários individuais e de sociedades mercantis, fornecida pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou para o aumento do capital.

E ainda o enunciado 478 da V Jornada de Direito Civil do CJF - Conselho da Justiça Federal estabelece que: A integralização do capital social em bens imóveis pode ser feita por instrumento particular de contrato social ou de alteração contratual, ainda que se trate de sociedade sujeita ao registro exclusivamente no registro civil de pessoas jurídicas.

A norma é de clareza absoluta: o contrato social ou sua alteração, após arquivamento na Junta Comercial, é título hábil para o registro da transferência imobiliária, independentemente de escritura pública. Esse é o regime especial de forma para negócios societários que envolvam imóveis - regime que derroga, nesse âmbito específico, a regra geral do art. 108 do CC.

A aplicação desse dispositivo à integralização da nua propriedade é direta. Se o contrato social é título hábil para transferir a propriedade plena, também o é para transferir a nua propriedade com reserva de usufruto - operação menos abrangente. Aplica-se o princípio lógico-jurídico elementar: a maiori ad minus.

4.2. O art. 108 do CC: A cláusula de ressalva que os cartórios ignoram

Os cartórios que negam o registro frequentemente invocam o art. 108 do CC. É preciso, contudo, reproduzir o dispositivo na íntegra - e não apenas em sua parte mais conveniente à tese denegatória:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A cláusula inicial - "não dispondo a lei em contrário" - é a parte mais importante do dispositivo para o caso em análise, e é justamente a parte que alguns  omitem.

O art. 64 da lei 8.934/94 é exatamente essa disposição legal em contrário. É lei federal específica que, para o contexto dos negócios imobiliários societários, estabelece o contrato social registrado na Junta Comercial como substituto válido da escritura pública. A leitura correta e sistemática do ordenamento é: a escritura pública é exigida, salvo quando lei específica estabelecer forma diversa - e a lei 8.934/94 o faz, expressamente.

Exigir escritura pública para a reserva de usufruto em integralização societária é aplicar o art. 108 como se a cláusula de ressalva não existisse - o que é um equívoco hermenêutico elementar.

4.3. O art. 1.391 do CC: Constituição pelo registro, sem exigência de escritura pública

O art. 1.391 do CC estabelece que o usufruto de imóveis se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. O dispositivo não exige escritura pública como condição de validade - exige apenas o registro. A forma do instrumento que embasa esse registro é regulada por normas específicas, entre as quais o art. 64 da lei 8.934/94 para os negócios societários.

Não há, portanto, dupla exigência: o usufruto não precisa de escritura pública e de registro. Basta o título hábil para o registro - e, no contexto societário, esse título é o contrato social arquivado na Junta Comercial.

4.4. O negócio jurídico único: A reserva como condição da transmissão, não ato autônomo

Um dos equívocos mais graves das notas de exigência denegatórias é tratar a reserva de usufruto como ato jurídico autônomo e posterior à integralização da nua propriedade - como se fossem dois negócios sobrepostos, cada qual exigindo instrumento próprio.

A premissa é equivocada. A integralização da nua propriedade com reserva de usufruto é negócio jurídico único e indivisível. A estrutura lógica do ato é a seguinte:

• O sócio transmite à sociedade a nua propriedade do imóvel;
• O usufruto é retido pelo transmitente como condição da própria transmissão - não como ato posterior;
• O que a sociedade recebe é, desde o primeiro momento, apenas a nua propriedade;
• O usufruto nunca saiu da esfera jurídica do transmitente - não foi criado, não foi transferido, não foi instituído: foi simplesmente excluído do objeto da alienação.

Nesse sentido, a reserva de usufruto não é - e nunca foi - um ato de constituição de direito real novo que exija forma própria. É delimitação do objeto transmitido. E a forma do negócio translativo, no contexto societário, é o contrato social registrado na Junta Comercial.

4.5. Da impossibilidade jurídica e das consequências tributárias da integralização da plena propriedade e posterior instituição de usufruto em favor do sócio

A solução proposta por alguns Cartórios de Registro de Imóveis - qual seja, a transferência prévia da propriedade plena do imóvel à sociedade, seguida de posterior instituição do usufruto em favor do sócio por escritura pública autônoma - além de juridicamente desnecessária, como já demonstrado, produz consequências tributárias gravosas que a tornam inaceitável sob qualquer perspectiva de planejamento patrimonial responsável.

A transferência da propriedade plena à sociedade configuraria fato gerador do ITBI sobre o valor total do imóvel. Em seguida, a instituição do usufruto em favor do sócio por escritura pública configuraria novo fato gerador - de ITCMD se tratar de transferência gratuita de direito real ou de ITBI se tratar de transferência onerosa -, sujeitando o contribuinte a dupla tributação em uma operação que, realizada corretamente pela via da reserva de usufruto na integralização, seria tributada apenas uma vez e de forma mais favorável.

A solução de muitos registradores não é alternativa equivalente: é caminho que onera artificialmente o contribuinte sem qualquer amparo legal que a justifique.

4.6. Da inversão lógica e da distorção da vontade negocial

Além do impacto tributário, a exigência do cartório impõe uma inversão lógica e uma distorção inaceitável da vontade das partes. Na reserva de usufruto, o sócio jamais transfere o usufruto à sociedade - ele simplesmente nunca o aliena, transmitindo apenas a nua propriedade desde o primeiro e único momento do negócio.

Na estrutura exigida por alguns cartórios, ao contrário, o sócio seria obrigado a transferir à sociedade um direito que não deseja transferir - a propriedade plena - para, em seguida, reaver por outro instrumento o usufruto que nunca pretendeu alienar. Essa construção artificial viola o princípio da autonomia privada e a função social do contrato, forçando as partes a percorrer um caminho mais longo, mais custoso e tributariamente mais gravoso para alcançar resultado que a lei permite obter de forma direta, simples e em negócio jurídico único.

Exigir esse percurso sem amparo em lei federal é exercício abusivo da função qualificadora, que extrapola os limites da legalidade registral e impõe ônus não previstos no ordenamento jurídico vigente.

5. Crítica à postura dos cartórios de registro de imóveis: Excesso na qualificação registral

5.1. Os limites constitucionais e legais da qualificação registral

A qualificação registral é a atividade pela qual o oficial analisa o título apresentado, verificando sua adequação formal, a legitimidade das partes, a observância dos princípios registrais (continuidade, especialidade, disponibilidade) e a ausência de vedação legal expressa. Não é, e nunca pode ser, controle de mérito, conveniência ou oportunidade do negócio jurídico.

A lei 6.015/73, em seus arts. 182 e seguintes, delimita o campo da qualificação. O oficial não é legislador - sua função é aplicar o direito vigente ao caso concreto, não criar restrições ao exercício de direitos reais regularmente previstos em lei federal com base em normas administrativas de organização judiciária.

Quando o oficial nega o registro com fundamento em norma administrativa estadual que contraria lei federal, ele extravasa os limites da qualificação registral e pratica ato administrativo ilegal, passível de impugnação pela via da suscitação de dúvida.

5.2. A inconstitucionalidade dos Códigos de Normas que restringem a reserva de usufruto em atos onerosos

A Constituição Federal, no art. 22, inciso I, é expressa: compete privativamente à União legislar sobre direito civil. Esse dispositivo constitucional veda que estados, municípios ou órgãos administrativos estaduais criem, modifiquem ou extingam direitos reais, estabeleçam requisitos de validade para negócios jurídicos civis ou restrinjam modalidades de exercício de direitos reais sobre imóveis.

Os Códigos de Normas estaduais têm natureza administrativa e organizacional. Destinam-se a regulamentar procedimentos dos serviços extrajudiciais e orientar os oficiais no desempenho de suas funções. Não têm - e não podem ter - competência normativa para criar direito material civil.

5.3. A contradição interna: O princípio a maiori ad minus

Há uma contradição lógica irreconciliável na posição dos cartórios que aceitam o contrato social como título hábil para registrar a propriedade plena, mas recusam o mesmo instrumento para registrar a nua propriedade com reserva de usufruto.

A propriedade plena abrange a nua propriedade e o usufruto. Se o contrato social é hábil para transferir o mais (propriedade plena), não pode deixar de ser hábil para transferir o menos (nua propriedade). Ao aceitar a propriedade plena e recusar a nua propriedade, o oficial adota posição que viola a lógica jurídica mais elementar - o princípio a maiori ad minus.

5.4. O abuso do formalismo e seus efeitos sobre o planejamento patrimonial

As recusas registrais aqui criticadas não protegem qualquer valor constitucionalmente relevante. Não há risco de fraude, de lesão a terceiros ou de instabilidade do fólio real na operação em análise. Todas as partes são identificadas; o direito real de usufruto é previsto em lei; o registro na Junta Comercial confere publicidade prévia ao negócio.

O que as recusas efetivamente produzem é encarecimento desnecessário da operação - ao exigir escritura pública com seus emolumentos - e retardamento de planejamentos patrimoniais e sucessórios legítimos, sem contrapartida alguma em termos de segurança jurídica. Revela-se, assim, uma cultura registral excessivamente formalista que, sob pretexto de rigor técnico, serve principalmente para incrementar a arrecadação das serventias.

6. Jurisprudência favorável à operação

6.1. TJ/SP/CSM - Apelação cível 0001685-55.2011.8.26.0358 (leading case)

O leading case sobre o tema é a apelação cível 0001685-55.2011.8.26.0358, julgada pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, sob a relatoria do desembargador José Renato Nalini. O acórdão firmou expressamente a seguinte tese:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida registrária - Instrumento particular de constituição de sociedade limitada - Integralização de quotas sociais - Conferência de imóveis à sociedade empresarial constituída - Incorporação das nuas propriedades dos bens imóveis - Constituição de Usufruto - Negócio jurídico único - Incidência da regra do art. 64 da lei 8.934/1994 - Inaplicabilidade do art. 108 do CC - Desqualificação registrária afastada - Recurso provido.

O desembargador Nalini consignou que os usufrutos foram reservados por retenção, não por alienação - os bens foram transmitidos com dedução, com subtração dos usufrutos. Sem importar pluralidade de negócios jurídicos, houve transferências de imóveis com gravames, representados pelos direitos reais de gozo reservados aos alienantes.

Esse julgado enfrentou precisamente os dois argumentos mais recorrentes nas notas denegatórias - a suposta necessidade de escritura pública e a pluralidade de negócios - e afastou ambos expressamente.

6.2. TJ/SP/CSM - Apelação cível 0007745-81.2010.8.26

O acórdão 0001685-55 referencia o precedente firmado nos autos da apelação vível 0007745-81.2010.8.26, também do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que apreciou questão idêntica e chegou à mesma conclusão: a integralização da nua propriedade com reserva de usufruto é registrável pelo contrato social, dispensada a escritura pública.

A convergência de dois precedentes do CSM/SP - órgão de cúpula do controle da atividade extrajudicial no estado mais populoso da federação - é indicativo inequívoco da correção do entendimento.

6.3. Consulta de contribuinte 122/21 - Fazenda do Estado de Minas Gerais

Em âmbito tributário, a Secretaria de Estado de Fazenda de Minas Gerais, na consulta de contribuinte 122, de 8 de julho de 2021, reconheceu que a integralização de capital social com nua propriedade de imóveis e reserva de usufruto pelos sócios não configura fato gerador do ITCD, uma vez que, na reserva de usufruto, o usufruto que pertence a uma pessoa com ela permanece, mesmo após a transferência da nua propriedade - não havendo, portanto, transmissão patrimonial tributável.

Esse reconhecimento fazendário reforça a coerência jurídica da operação: se até o fisco estadual reconhece que a reserva de usufruto não implica transferência patrimonial, não há razão para que o oficial registrador a trate como negócio jurídico autônomo a exigir instrumento próprio.

7. O caminho jurídico: suscitação de dúvida

Mantida a recusa pelo oficial registrador, o instrumento jurídico adequado é a suscitação de dúvida, prevista nos arts. 198 a 207 da lei 6.015/73. O procedimento permite que o Juízo Corregedor da Serventia aprecie os fundamentos da recusa e determine, se for o caso, o registro. Da decisão cabem recursos ao Conselho Superior da Magistratura estadual.

Importa ressaltar que a suscitação de dúvida não suspende o prazo de prenotação do título, que se mantém ativo durante o processamento do procedimento, preservando a prioridade do interessado.

8. Conclusão

A integralização da nua propriedade de bem imóvel ao capital social de sociedade empresária, com reserva de usufruto pelo sócio transmitente, é operação juridicamente válida e plenamente registrável pelo contrato social arquivado na Junta Comercial, nos termos do art. 64 da lei 8.934/94, dispensada a lavratura de escritura pública.

A operação é juridicamente possível porque: (i) o CC não restringe a reserva de usufruto a atos gratuitos; (ii) a reserva de usufruto é condição integrante do único negócio translativo, não ato autônomo posterior; (iii) é possível transferir apenas a nua propriedade de imóvel, retendo o usufruto, como reconhecem a lei, a doutrina e a jurisprudência; e (iv) o contrato social registrado na junta comercial é título hábil para o registro imobiliário, substituindo a escritura pública no contexto societário por força de lei federal específica.

As recusas registrais baseadas em Códigos de Normas estaduais são inválidas porque: (i) violam a hierarquia normativa constitucional, sobrepondo norma administrativa local a lei federal; (ii) invadem a competência legislativa privativa da União para legislar sobre direito civil (art. 22, I, CF); (iii) contradizem o art. 64 da lei 8.934/94 e a cláusula de ressalva do art. 108 do CC; e (iv) contrariam a jurisprudência consolidada.

A superação desse quadro exige uniformização interpretativa - pela adequação dos Códigos de Normas estaduais à lei federal - e consolidação da jurisprudência dos Conselhos Superiores da Magistratura em todos os estados. Enquanto isso não ocorre, o caminho é a suscitação de dúvida, que leva a questão ao crivo do Poder Judiciário, o que postergará ainda mais a transmissão imobiliária efetiva.

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Referências

Legislação

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília: Senado Federal, 1988.

BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 11 jan. 2002.

BRASIL. Lei n.º 8.934, de 18 de novembro de 1994. Dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins. Diário Oficial da União, Brasília, 21 nov. 1994.

BRASIL. Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 dez. 1973.

Jurisprudência

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n.º 0001685-55.2011.8.26.0358. Rel. Des. José Renato Nalini. Julgado em 2012.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível n.º 0007745-81.2010.8.26.

MINAS GERAIS. Secretaria de Estado de Fazenda. Consulta de Contribuinte n.º 122, de 8 de julho de 2021. ITCD — Integralização de capital social com nua propriedade de imóveis e reserva de usufruto — Não incidência.

Doutrina

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001.

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil — Reais. 15. ed. Salvador: JusPodvim, 2019.

GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro — Direitos Reais. v. 5. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.

IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. IRIB Responde: Pessoa jurídica — Integralização de capital — Nua propriedade — Sócio — Reserva de usufruto — Título hábil. Disponível em: https://www.irib.org.br.

OLIVEIRA, Cícero José Zanetti de. O usufruto na conferência de bens para formação do capital social de uma sociedade. São Paulo: Prolik, 2015.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. v. IV: Direitos Reais. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. t. XIX. Campinas: Bookseller, 2000.