O contrato build to suit: uma solução eficaz para a locação comercial

1. Conceito

O contrato de build to suit é uma modalidade de locação comercial em que o imóvel é construído ou adaptado especificamente para atender às necessidades do futuro ocupante.

Nesse modelo, o investimento realizado pelo proprietário ou desenvolvedor é recuperado ao longo do prazo contratual, por meio dos aluguéis pagos pelo locatário.¹

A grande vantagem dessa espécie contratual de locação por encomenda ao proprietário/locador, é que garante a ele a remuneração pelo uso do imóvel por um período prolongado, que seja suficiente para remunerá-lo por todo o investimento realizado.²

Um dos principais estudiosos do tema Alexandre Junqueira Gomide, traz a seguinte definição:

"Em nosso entendimento, o contrato built to suit é modelo de negócio jurídico em que o empreendedor imobiliário reforma ou edifica determinado imóvel sob medida ao ocupante e, finalizada a obra, cede o uso da edificação por período determinado".³

Trata-se de uma solução contratual voltada à personalização do espaço, permitindo que a atividade empresarial seja desenvolvida em ambiente previamente planejado para suas exigências operacionais.

Essa estrutura confere maior eficiência ao uso do imóvel e maior previsibilidade econômica às partes envolvidas.

2. Previsão legal

A lei do inquilinato (lei 8.245/91) regula o build to suit no artigo 54-A, incluído pela lei 12.112/09, com o seguinte teor:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 

Esse dispositivo prevê que o contrato pode estipular a construção ou reforma do imóvel pelo locador, com as especificações definidas pelo locatário e aprovadas pelo locador.

Entre os principais aspectos legais, destaca-se a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência contratual, nos termos do §1º do artigo 54-A, o que reforça a estabilidade da relação jurídica, vejamos:

§ 1^o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Cediço que nos contratos de locação comuns, é possível a revisão do aluguel, tendo como base argumentativa a possível onerosidade excessiva, conforme se extrai do artigo 68 e seguintes lei 8.245/91.

Assim permitir que seja vedada a revisão pode ser bom para ambas as partes. Para o locador é uma segurança de que o valor investido retornará com base no aluguel avençado, sem que haja risco de sua redução. De outro modo, para o locatário, é a certeza de que com o aluguel em valor fixado previamente, consegue ter a previsibilidade da quantia a ser desembolsada para utilização do imóvel.

Em um julgado do ano de 2022 o TJ/PR reconheceu a validade dessa renúncia, no julgado com a ementa abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – DECISÃO DE ORIGEM QUE DEFERIU A MODIFICAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO NA MODALIDADE BUILT TO SUIT – MODALIDADE ATÍPICA DE CONTRATO QUE NÃO POSSUI A MESMA LÓGICA DOS CONTRATOS TÍPICOS DE LOCAÇÃO – INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO QUE DEVE SER A EXCEÇÃO – OBSERVÂNCIA DA VONTADE DAS PARTES CONFORME CONTRATO FIRMADO – ART. 54-A, §1°, DA LEI N° 8.245/91 – CLÁUSULA QUE EVIDENCIA A RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO EXCETO A APLICAÇÃO DE CORREÇÃO MONETÁRIA – AGRAVADA QUE NÃO LOGROU ÊXITO EM DEMONSTRAR A REAL NECESSIDADE DA ALTERAÇÃO DO ÍNDICE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO NA QUEDA DO FATURAMENTO DA PARTE – ALTERAÇÃO DO ÍNDICE NÃO JUSTIFICADO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADO – PERDA DE OBJETO DE AMBOS OS RECURSOS DIANTE DA ANÁLISE DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0052738-12.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - J. 09.02.2022)

Além disso, o §2º do mesmo artigo estabelece limites à multa por denúncia antecipada do contrato pelo locatário, restringindo-a ao somatório dos aluguéis vincendos até o termo final pactuado, in verbis:

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Ou seja, ainda que o locador se arrisque, investindo, em regra, altos valores para uma reforma ou construção, nos moldes solicitados pelo locatário, a multa ficará limitada a soma dos valores dos aluguéis a receber até o fim da locação.

Tal fator levanta uma reflexão, se a limitação da multa é a medida mais adequada, ou se a liberdade das partes deveria prevalecer, portanto, permitindo multas em maior monta.

A questão é complexa, mas tendo a concordar com a segunda corrente, contudo, embora prestigie a liberdade das partes, caso seja demonstrado no caso concreto que não houve paridade de negociação ou situações análogas, também concordo que a multa deve ser reduzida em casos dessa natureza.

Como se observa, a legislação específica sobre o tema é bastante reduzida, desta forma, o contrato build to suit necessita de amparo dos demais artigos da lei 8.245/91, bem como do Código Civil.

3. Vantagens para locadores e locatários

O contrato build to suit oferece benefícios equilibrados que incentivam parcerias duradouras entre locador e locatário, criando um cenário de ganhos mútuos no mercado imobiliário.

Para o locador, há maior segurança na rentabilidade do investimento, com fluxo de caixa previsível e valorização patrimonial do bem. Como o contrato costuma ser firmado por prazo mais longo, reduz-se também o risco de vacância e de inadimplemento.

Para o locatário, a principal vantagem está na obtenção de um espaço moldado às necessidades do negócio, sem a necessidade de arcar, inicialmente, com custos expressivos de aquisição ou adaptação. Isso favorece a eficiência operacional, melhora o aproveitamento do imóvel e permite que a atividade empresarial seja instalada em ambiente adequado desde o início.

Em termos de mercado, essa modalidade também contribui para o estímulo à construção civil, à geração de empregos e ao desenvolvimento urbano, funcionando como instrumento de dinamização econômica.

Essas vantagens geram um ganho mútuo, onde o locador investe com segurança e o locatário opera com eficiência, impulsionando o setor imobiliário como um todo.

4. Possibilidade de securitização

Outro ponto relevante do contrato build to suit é a possibilidade de securitização dos recebíveis dele decorrentes.

Como os aluguéis representam uma receita futura de médio e longo prazo, esses créditos podem ser estruturados financeiramente e convertidos em títulos negociáveis, como os CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Essa operação permite ao empreendedor antecipar receitas, recuperar o capital investido com maior rapidez e ampliar sua capacidade de novos aportes. Na prática, a securitização fortalece a viabilidade econômica do modelo, tornando-o ainda mais atrativo para projetos imobiliários de maior porte.⁴

Além disso, como é comum que o ocupante só comece a pagar após o recebimento das chaves, a securitização se mostra ainda mais útil, pois antecipa recursos mesmo durante a fase de construção. Assim, o modelo contribui para financiar a obra e reduzir o impacto da espera pelo retorno do investimento.

Em suma, o empreendedor constrói ou manda construir o imóvel e o disponibiliza ao ocupante mediante pagamentos periódicos. Depois, cede os créditos decorrentes do contrato à securitizadora, que antecipa ao empreendedor os valores que seriam recebidos ao longo do tempo.

5. A importância da intermediação realizada de modo adequado por um corretor

A atuação do corretor de imóveis é fundamental para a segurança e o êxito da negociação. Por se tratar de contrato com elevada complexidade técnica, o build to suit exige intermediação qualificada, capaz de compatibilizar os interesses das partes e evitar falhas na estrutura contratual.

Cabe ao corretor identificar com precisão as necessidades do locatário, avaliar a viabilidade do empreendimento, auxiliar na definição das cláusulas contratuais e acompanhar, de forma diligente, a negociação até sua formalização. Sua atuação reduz a probabilidade de litígios, previne inconsistências entre o projeto e a finalidade do negócio e fortalece a confiança entre os contratantes.

Assim, a intermediação adequada não representa apenas um apoio comercial, mas um verdadeiro fator de segurança jurídica e de eficiência econômica na contratação.

6. Conclusão

O contrato build to suit consolida-se como uma alternativa moderna e eficiente para a locação comercial, por conciliar personalização do imóvel, estabilidade contratual e racionalidade econômica.

Ao oferecer vantagens recíprocas para locador e locatário, além de admitir mecanismos financeiros sofisticados, como a securitização, essa modalidade se apresenta como instrumento estratégico para o desenvolvimento empresarial. Sua adequada estruturação, especialmente com apoio técnico especializado, é essencial para assegurar o equilíbrio da relação contratual e a plena realização de sua finalidade econômica.

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1 https://exame.com/invest/guia/o-que-e-o-contrato-built-to-suit-e-como-ele-funciona-no-mercado-corporativo/?utm_source=copiaecola&utm_medium=compartilhamento

2 https://kistenmacher.adv.br/contrato-built-to-suit-bts-entenda-como-funciona-essa-modalidade-de-locacao-por-encomenda/

3 GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual – 1ª ed. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017.

4 https://www.scavone.adv.br/index.php?contrato-built-to-suit-e-a-lei-do-inquilinato