A exclusão do condômino antissocial e as novas interpretações do projeto de lei 4/25

Introdução

A expansão da vida em condomínios edilícios nos grandes centros urbanos trouxe consigo uma nova configuração de convivência coletiva, marcada por constantes impasses e pela necessidade de conciliar direitos individuais com deveres comunitários. Nesse cenário, o conflito entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança assume papel central, uma vez que o exercício das faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, previstas no art. 1.228 do Código Civil, não se apresenta como absoluto. Pelo contrário, a propriedade encontra-se condicionada à sua função social, princípio constitucional que impõe limites ao uso individual em prol da coletividade e do bem comum.

Quando o exercício da propriedade ultrapassa os limites do tolerável e se torna nocivo, configurando abuso de direito, o ordenamento jurídico deve intervir para resguardar a dignidade e a integridade dos demais condôminos. É nesse contexto que emerge a figura do condômino antissocial, cuja conduta reiterada compromete a paz e a harmonia da vida comunitária, exigindo respostas jurídicas que vão além das sanções pecuniárias tradicionais.

O presente estudo, portanto, busca analisar a viabilidade da exclusão do condômino antissocial como medida extrema de restauração da convivência pacífica. Para tanto, propõe-se: (i) descrever os direitos e deveres dos condôminos sob a ótica do Código Civil de 2002; (ii) explorar a insuficiência das multas previstas no art. 1.337 diante de comportamentos de elevada gravidade; (iii) identificar os requisitos processuais e substantivos para a exclusão judicial, à luz do enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil; e (iv) avaliar os impactos das inovações sugeridas pelo PL 4/25.

A relevância da pesquisa decorre da necessidade de maior clareza e uniformidade nas decisões judiciais, em razão da insegurança jurídica gerada pela ausência de previsão expressa no Código Civil e pela utilização de conceitos genéricos. A prática demonstra que, em muitos casos, a multa pecuniária - ainda que elevada ao décuplo - revela-se ineficaz, seja pela condição financeira do infrator, seja pela gravidade de condutas que envolvem agressões, ameaças ou riscos à vida. Assim, a exclusão judicial se apresenta como ultima ratio, instrumento capaz de equilibrar o direito fundamental à moradia com o direito da coletividade a uma vida digna e segura.

Metodologicamente, a pesquisa adota abordagem qualitativa, fundamentada no método jurídico-dogmático e descritivo, apoiada em revisão bibliográfica e análise jurisprudencial de casos concretos julgados pelos Tribunais de Justiça de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal. A análise comparativa entre o texto vigente e as proposições do PL 4/25 complementa o estudo, permitindo avaliar os avanços e os riscos da reforma legislativa.

Parte-se, assim, de três hipóteses centrais: (i) a exclusão do condômino antissocial é juridicamente possível, fundamentada na função social da propriedade e na vedação ao abuso de direito; (ii) sua validade depende do cumprimento rigoroso de requisitos formais e processuais, como a comprovação da ineficácia das multas, o respeito ao contraditório e a aprovação por quórum qualificado; e (iii) as alterações propostas pelo PL 4/25 tendem a consolidar a prática pretoriana, mas exigem cautela quanto à redução do quórum deliberativo e às regras de readmissão do excluído.

Essa reflexão inicial estabelece o ponto de partida para a investigação crítica sobre o papel do condômino antissocial na vida comunitária e sobre os limites do direito de propriedade em face da sua função social.

1. Definição de condômino antissocial

O condômino antissocial é aquele que, ao exercer seu direito de propriedade, ultrapassa os limites da convivência razoável e compromete o equilíbrio coletivo da vida condominial. Sua conduta não se restringe a conflitos ocasionais ou divergências pontuais, mas caracteriza-se pela reiteração sistemática de comportamentos nocivos, que tornam insuportável a vida em comunidade.

Arruda Alvim, Alvim e Scaciota (2007, p. 377): "O condômino antissocial é aquele que não só utiliza a propriedade de forma nociva, como também não cumpre reiteradamente seus deveres". Os principais deveres não cumpridos pelos condôminos são os do rateio de despesas condominiais, a inadimplência que onera os demais condôminos etc.

Nesse sentido, Jorge Elias Nehrne (2002) já advertia que "a nocividade de uma conduta deve ser decidida em face do efeito produzido na esfera juridicamente protegida dos demais condôminos. Para se caracterizar uma conduta como nociva, seja ilegal, seja contrária à convenção do condomínio, há de se observar as consequências efetivas ou potenciais aos direitos dos outros condôminos" (RT 806/47). A reflexão do autor reforça que não basta a simples infração formal às regras internas: É necessário que o comportamento cause ou possa causar impacto relevante na esfera de direitos dos demais moradores, atingindo o sossego, a segurança ou a saúde coletiva.

Entre os exemplos mais recorrentes de condutas antissociais estão as agressões verbais ou físicas contra vizinhos e funcionários, ameaças, perturbação sistemática do sossego, uso indevido das áreas comuns, apropriação irregular de espaços coletivos, consumo de substâncias ilícitas e práticas que colocam em risco a integridade física e mental dos demais moradores. O traço distintivo do condômino antissocial é, portanto, a incompatibilidade de convivência, que rompe o pacto mínimo de solidariedade exigido pela vida em condomínio.

Embora a legislação brasileira não traga uma definição expressa, reconhece a gravidade dessas condutas ao prever, no art. 1.337 do Código Civil, a aplicação de multas pecuniárias severas. Além disso, pela via doutrinária e jurisprudencial, admite-se a exclusão judicial como medida extrema, quando as sanções patrimoniais se mostram insuficientes para restaurar a paz social.

Assim, o condômino antissocial é aquele que transforma o espaço de convivência em ambiente hostil, desafiando os princípios de respeito mútuo e cooperação que sustentam a vida comunitária. Sua exclusão, quando necessária, deve ser compreendida não como violação ao direito de propriedade, mas como instrumento de proteção da coletividade e de efetivação da função social da propriedade, reafirmando que o direito individual não pode se sobrepor ao interesse comum.

2. A função social da propriedade e o direito de exclusão

A exclusão do condômino antissocial evidencia uma das tensões mais complexas do Direito Civil contemporâneo: A relação entre o direito de propriedade e sua função social. A Constituição Federal, em seu art. 5º, assegura a propriedade como cláusula pétrea, mas, no art. 170, condiciona o seu exercício ao atendimento da função social. Essa dualidade revela que o direito de propriedade, embora fundamental, não é absoluto, devendo ser compatibilizado com valores coletivos e com o princípio da solidariedade.

No contexto condominial, essa função social assume contornos ainda mais relevantes. A unidade autônoma, embora seja propriedade exclusiva, está inserida em um espaço de uso compartilhado, onde prevalece a necessidade de equilíbrio entre interesses individuais e coletivos. Assim, quando o morador utiliza sua propriedade de forma abusiva, violando o sossego, a segurança ou a saúde dos demais, ele deixa de cumprir a função social do seu direito. O condomínio, como microcosmo da sociedade, exige respeito mútuo e cooperação, e a quebra desse pacto mínimo de convivência justifica a intervenção jurídica.

A exclusão judicial, nesse cenário, não deve ser compreendida como violação ao direito de propriedade, mas como instrumento de proteção da coletividade e de efetivação da função social. Trata-se de medida excepcional, aplicada apenas quando todas as sanções pecuniárias se mostram ineficazes, mas que encontra respaldo nos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da solidariedade social.

A reflexão crítica que se impõe é clara: o direito de propriedade não pode ser interpretado como um salvo-conduto para práticas abusivas. Ele é condicionado ao respeito às normas de convivência e ao interesse comum. A exclusão, portanto, é a resposta jurídica que reafirma que a propriedade, no Brasil, não é um direito absoluto, mas sim um direito relacional, que deve ser exercido em harmonia com a coletividade.

Nesse sentido, Elias Filho (2015) observa que a grande questão é saber se o afastamento do condômino nocivo ou antissocial não estaria inserido exatamente no direito de exigir que a propriedade seja exercida em consonância com os atuais contornos do direito condominial, impondo restrições e soluções compatíveis com o ordenamento jurídico vigente. Essa perspectiva reforça que a exclusão não é uma afronta ao direito de propriedade, mas sim uma consequência lógica da sua função social, que exige que o exercício individual não comprometa o bem-estar coletivo.

Desta forma, a exclusão do condômino antissocial é medida extrema, mas juridicamente possível e socialmente legítima, pois reafirma que a propriedade deve servir não apenas ao interesse do titular, mas também à preservação da paz, da segurança e da dignidade da comunidade condominial.

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