Transferência imobiliária: Por que a escritura sozinha não basta?

1. Conceito

Antes de ser apresentado o caminho para a correta transferência do imóvel, é de fundamental importância explicar a diferença entre duas figuras contratuais que corriqueiramente aparecem na compra e venda: A promessa e a escritura pública.

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que fixa as condições essenciais do acordo, como preço, prazo, forma de pagamento e responsabilidades das partes. Seu principal efeito é garantir ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva, nos termos dos arts. 462 e seguintes do Código Civil¹ e ao vendedor o recebimento dos valores.

No entanto, ela permanece no âmbito dos direitos obrigacionais, sem gerar a transferência da propriedade, ou seja, ela, isoladamente, não muda a situação do imóvel.

Já a escritura pública representa o título formal do negócio, lavrado por tabelião, dotado de fé pública e exigido pelo art. 108 do Código Civil para alienações imobiliárias acima de trinta salários-mínimos.

A escritura é a forma juridicamente adequada para o ato de transmissão, confere autenticidade e reduz significativamente o risco de litígios.

Contudo, embora seja o instrumento hábil para a transferência do bem, é preciso que seja levada a registro para alterar a propriedade do imóvel.

2. Transmissão da propriedade. Outorga da escritura pública

Como mencionado, a escritura pública é indispensável por ser o documento que além de possuir fé pública, está descrito por lei como o instrumento adequado para formalização do negócio jurídico, nos termos do art. 108 do CC.

Sem a escritura, ainda que com uma promessa particular, o comprador possui apenas um direito pessoal (contratual) contra o vendedor, mas ainda não possui o direito real de propriedade.

Ressalta-se o que já foi explicado em outro artigo de minha autoria, acerca dos contratos de gaveta².

Em conclusão, uma vez que o valor do imóvel ultrapasse o disposto no art. 108 do CC, somente a escritura pública será o instrumento hábil para transmissão.

3. Necessidade do registro da escritura pública

A questão vai mais além, pois, apenas a lavratura da escritura no Tabelionato não transfere a propriedade.

O fechamento legal exige que este documento seja levado ao CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente para o registro na matrícula do imóvel, conforme dispõem os arts. 1.227 e 1.245, ambos do Código Civil.

Abaixo um precedente do TJ/PR, o qual de maneira clara, explica a imprescindibilidade da escritura para transferência da propriedade:

Ação de imissão de posse c/c indenização por danos morais. Sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito (art. 485, VI, CPC). Inadequação da via eleita. Título aquisitivo não registrado. Contrato particular que não transfere propriedade (arts. 1.227 e 1.245 do CC). Ausência de jus possidendi. Impossibilidade de ajuizamento de ação petitória por quem não detém propriedade registral. Entendimento do STJ que admite exceção quando o proprietário registral figura como promitente vendedor - hipótese não configurada. Falta de interesse de agir. Manutenção da sentença. Recurso conhecido e desprovido. (TJ/PR - 20ª Câmara Cível - 0008572-18.2022.8.16.0174 - União da Vitória - Rel.: Substituta Maria Roseli Guiessmann - J. 13.03.2026) – Grifo nosso.

Outra decisão, no mesmo sentido, agora do TJ/SP:

Agravo de Instrumento - Execução Fiscal - IPTU - Exercícios de 2019/21 - Município de Mogi das Cruzes - Exceção de pré-executividade fundada na ilegitimidade do executado em razão de anterior compromisso particular de venda e compra e Nulidade da CDA - Não acolhimento - Escritura definitiva correspondente não levada a registro no CRI até a propositura da execução fiscal - Inocorrência da ilegitimidade passiva – Aplicação do decidido no REsp 1.111.202/SP e da Súmula 399 do STJ - Transferência de propriedade que apenas se perfaz mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis - Aplicação do art. 1.245 do Código Civil - Legitimidade passiva do executado, diante do disposto nos arts. 34 e 123 do CTN - Nulidade das CDA não reconhecida - Títulos que preenchem todos os requisitos do artigo 202 do CTN e o art. 2º, §5º, da LEF - Precedentes - Decisão que deve ser mantida em sua integralidade - Recurso não provido. (TJ/SP; Agravo de Instrumento 2025204-07.2026.8.26.0000; Relator (a): Fernando Figueiredo Bartoletti; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Mogi das Cruzes - Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 10/04/26; Data de Registro: 10/04/26) Grifo nosso.

Como se observa, o instrumento particular não transfere a propriedade, assim como a escritura pública, sem registro, também não.

Desta forma, o caminho correto é outorgar a escritura pública, e esta, depois de registrada, é que fará a transferência, sendo eficaz perante terceiros (erga omnes), além de proteger o comprador contra eventuais penhoras ou vendas em duplicidade por parte do antigo proprietário.

Portanto, a transmissão só está completa e com segurança jurídica, quando a promessa de compra e venda obter formalização via escritura pública, e esta levada a registro.

4. Riscos da ausência de registro

Uma vez que a escritura de compra e venda não seja registrada, a propriedade não é transferida, consequentemente o imóvel permanece em nome do vendedor. Em decorrência disso o comprador fica em situação de risco jurídico significativo.

Entre os principais problemas que podem surgir, destacam-se:

• Dupla alienação: O vendedor pode transferir o mesmo imóvel a terceiro, prevalecendo quem registrar primeiro.
• Penhora ou indisponibilidade judicial: Dívidas do proprietário registral podem recair sobre o imóvel, mesmo que o comprador já o tenha quitado.
• Impossibilidade de venda segura: Um imóvel sem registro em nome do comprador dificulta ou inviabiliza uma futura alienação.

O que pode parecer “inofensivo” tem um potencial danoso enorme, ou seja, o registro não apenas formaliza a transferência, mas também protege o adquirente contra riscos patrimoniais relevantes.

5. Conclusão

Pular etapas no processo de aquisição imobiliária gera riscos severos, como disputas judiciais onerosas e a impossibilidade de revenda futura por irregularidade documental.

A promessa de compra e venda estabelece o acordo; a escritura pública formaliza o ato perante o tabelião; porém, somente com o registro imobiliário torna o comprador efetivamente proprietário e garante plena segurança jurídica.

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1. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

2. https://www.migalhas.com.br/depeso/450080/alienacao-fiduciaria-o-risco-oculto-e-a-seguranca-juridica-no-imovel