Locação por temporada no REsp 2.121.055/MG

Introdução

A transformação do modo como as pessoas ocupam os imóveis urbanos nas últimas décadas impôs ao Direito Civil uma questão que não pode mais ser negligenciada: qual é a margem de liberdade do proprietário para aproveitar economicamente a sua unidade autônoma em condomínio? Essa pergunta deixou de ser acadêmica no momento em que plataformas digitais tornaram viável, acessível e segura a disponibilização de imóveis residenciais para períodos curtos: dias, semanas, alterando radicalmente a economia dos bens imóveis urbanos.

É diante dessa realidade que a 2ª seção do STJ (REsp 2.121.055/MG (2023/0353644-9), em sessão realizada em 7/5 do corrente ano, dedicou-se a examinar se as restrições impostas por síndicos e assembleias de condomínio à locação por temporada de unidades autônomas encontram respaldo no ordenamento jurídico brasileiro. A decisão que emergiu dessa discussão, porém, não encerrou a controvérsia, aprofundou-a, ao revelar um tribunal dividido entre posições que carecem de sustentação adequada.

Este artigo não pretende neutralidade. Propõe-se, ao contrário, demonstrar que o fundamento das restrições ao direito de propriedade em ambiente condominial deve ser buscado não no consenso assembleia, mas na lei. E onde a lei não restringe e assim ocorre com a locação por temporada, expressamente tipificada no artigo quarenta e oito da lei do inquilinato, a interpretação judicial que cria limites não está interpretando a lei. Está legislando.

1. O Estado atual da questão: O REsp 2.121.055/MG (2023/0353644-9) de 7/5/26

A sessão de julgamento proferida nesta data, tem como objeto questões que, embora aparentemente circunscritas ao Direito Condominial, tocam fundamentos do ordenamento jurídico brasileiro que extrapolam em muito a singularidade do caso concreto.

A controvérsia central que se colocou diante dos ministros foi a seguinte: podem os condôminos, reunidos em assembleia e na proporção de dois terços da maioria, instituir restrições ao direito que cada proprietário possui de aproveitar economicamente a sua unidade autônoma mediante a celebração de contratos de locação por períodos curtos - dias, semanas, intermediados por plataformas digitais, ainda que a lei expressamente tipifique essa modalidade de locação e nenhuma norma legal a proíba?

Observando os detalhes da sessão, observa-se que a discussão revelou posições que divergem fundamentalmente sobre a natureza da propriedade em ambiente condominial, sobre a extensão do poder decisório das assembleias e sobre os limites constitucionais que protegem a esfera jurídica individual do proprietário. Ministros pronunciaram votos que ora se alinham com a posição de que a rotatividade de ocupantes, por si só, não desnatura a condição de residência, ora sugerem que questões de segurança e sossego poderiam justificar restrições mais amplas.

2. A hierarquia das normas: O silêncio da lei Federal

O primeiro equívoco que se observa no debate sobre a permissibilidade de restrições à locação por temporada reside em uma inversão da ordem hierárquica entre a norma legal e a norma convencional. Uma convenção de condomínio, ainda que aprovada por unanimidade, não pode suprimir direito expressamente conferido ao proprietário pela lei Federal.

O art. 48 da lei 8245 de 19/6/1991, a chamada lei do inquilinato, expressamente prevê a modalidade de locação por temporada. Não confere à assembleia condominial nenhuma competência para restringi-la ou proibi-la. Mais que isso: a lei é silenciosa quanto à permissibilidade de tais restrições, e esse silêncio eloquente significa proteção.

Nos ordenamentos jurídicos que respeitam o estado de direito, quando a lei confere um direito e não estabelece limitações ao seu exercício, essas limitações não podem ser impostas por atos infralegais, sejam regulamentações administrativas, decisões judiciais criativas ou, como ocorre aqui, deliberações assembleares. A convenção de condomínio é um ato de autorregulamentação, importante instrumento de gestão coletiva, mas não é equivalente em hierarquia à lei. Não pode contrariar os direitos nela conferidos.

Quando o membro do tribunal, na sessão em tela, sugeriu que seria adequado distinguir entre a hospedagem em sentido típico - aquela oferecida por hotelaria - e a locação por temporada, acertou na identificação de uma diferença relevante. Mas essa diferença não justifica restrição alguma. Ao contrário: Ela reforça que a locação por temporada, ao permanecer residencial em sua natureza jurídica, está plenamente abrigada pelo art. 48 da lei do inquilinato, independentemente de como o contrato seja intermediado ou qual seja a frequência com que o imóvel mude de ocupante.

3. A função interpessoal da propriedade

A tese que fundamenta a minha obra recentemente publicada, propõe um paradigma que altera radicalmente a forma como devemos compreender os conflitos no direito condominial. Ele o denomina função interpessoal da propriedade e o complementa com o conceito de dever de funcionalidade coexistencial.

A intuição que fundamenta essa tese é simples, mas revolucionária: no ambiente do condomínio edilício, o direito de propriedade não é limitado pela função social - esse conceito, forjado para a relação vertical entre o Estado e o grande proprietário fundiário, não se aplica à relação horizontal entre vizinhos que compartilham paredes e áreas comuns. O que limita o proprietário no condomínio é a exigência de respeitar a esfera jurídica do vizinho, não a de servir a abstratos objetivos de política urbana.

O dever de funcionalidade coexistencial, nesse contexto, traduz-se em um critério operacional preciso: o único fundamento legítimo para limitar o uso da unidade autônoma é a demonstração concreta e objetiva de violação ao sossego, à saúde ou à segurança dos demais condôminos. Não é a mera rotatividade. Não é a frequência com que o imóvel recebe ocupantes diferentes. Não é a circunstância de que o proprietário aufira renda pela disponibilização do imóvel. É o dano efetivo - comprovado, demonstrado, concreto.

Essa tese encontra respaldo profundo no ordenamento positivo brasileiro. A Constituição Federal de 1988, em seu artigo quinto, garante o direito de propriedade. O CC, em seus arts. 1.121 a 1.163, define o domínio e seus atributos. Nenhum desses diplomas normativos subordina o direito de propriedade em condomínio a decisões assembleares que careçam de fundamento legal expresso.

Quando a assembleia institui uma proibição à locação por temporada, ela está fazendo algo que o ordenamento não lhe permite: está criando uma restrição ao direito de propriedade sem que exista dano concreto que a justifique. Está, em outras palavras, legislando, não regulamentando. E legislar não é competência da assembleia.

4. A confusão entre risco abstrato e prejuízo concreto

Uma das argumentações que se destacam, com frequência, no debate sobre restrições à locação por temporada, e e que se fez presente no voto da relatora ministra Nancy é a de que a rotatividade de ocupantes elevaria o risco de problemas de segurança ou de sossego. É um argumento que toca em anseios reais, mas que padece de um vício fundamental: confunde probabilidade com realidade.

O ordenamento jurídico brasileiro não permite que direitos fundamentais sejam suprimidos com fundamento em riscos abstratos. Temos um direito constitucional à liberdade, mas não se proíbe ninguém de sair de casa porque existe risco abstrato de assalto. Permitimos a circulação de veículos nas ruas, ainda que existam riscos abstratos de acidentes. Assim também com a propriedade: sua limitação demanda dano concreto, não probabilidade.

Se um locatário temporário causa efetivamente distúrbios ao sossego, a resposta jurídica existe e é apropriada: multa condominial, ação para responsabilização civil do proprietário que descumpriu seu dever de vigilância, e em casos extremos, aplicação do instituto da antissocialidade. O que não é apropriado é proibir preventivamente a locação por temporada na esperança de evitar problemas que talvez nunca ocorram.

Destaco em minha obra, uma resposta elegante a essa questão: a responsabilidade civil do locador. Aquele que aluga sua unidade por temporada não está alheio às obrigações que daí decorrem. Ao contrário, assume responsabilidade solidária pelos danos causados pelo locatário, deve exercer diligência na seleção de quem ocupará o imóvel e responde pelos prejuízos causados ao condomínio. É um regime de responsabilidade - não de interdição preventiva.

5. Os equívocos técnicos do julgado

Observando com atenção o julgamento realizado, identificam-se três equívocos técnicos que merecem ser apontados de forma explícita.

Primeiro, a sugestão de que a "simples brevidade da permanência" descaracterizaria a natureza de residência. Isso é biologicamente correto, não está em questão, mas juridicamente irrelevante. A lei define como locação por temporada aquela que se celebra por período determinado, ainda que breve. A duração do contrato é um elemento do tipo contratual, não uma qualidade que altera a natureza da ocupação. Um apartamento alugado por sete dias permanece sendo ocupado de modo residencial, não se torna um hotel porque o contrato é curto.

Segundo, a confusão entre "finalidade comercial" e "aproveitamento econômico da propriedade". Quando um proprietário aluga seu imóvel por temporada, ele está auferindo renda pela propriedade, verdade óbvia que não convida a questionamentos jurídicos. Mas auferir renda da propriedade é direito inerente ao domínio desde Roma. O que distingue a locação por temporada de uma atividade comercial ou hoteleira não é se há remuneração, mas a natureza da relação jurídica e dos serviços associados. A locação por temporada é um contrato de aluguel com duração breve, não um serviço de hospedagem com prestações acessórias típicas de hotel.

Terceiro, a ideia de que questões de segurança e sossego poderiam, isoladamente, justificar restrições amplas e preventivas. A segurança não é característica inerente à proibição de locação por temporada. Condomínios onde tais locações são permitidas funcionam com segurança; outros, onde são proibidas, enfrentam problemas análogos. A segurança é um desafio permanente e multifatorial, que demanda soluções na mesma medida: portarias reforçadas, câmeras, procedimentos de registro de visitantes. Não é fruto direto da modalidade de contrato de locação.

6. O limite da soberania assemblear

Um tema que permeia toda discussão sobre restrições a direitos individuais em ambiente condominial é o da extensão do poder das assembleias. Frequentemente, ouve-se que a assembleia, enquanto expressão da vontade majoritária, tem poder soberano para decidir questões de interesse coletivo. Essa afirmação é verdadeira, mas incompleta.

A soberania assemblear não é absoluta. Ela existe dentro de limites constitucionais e legais precisos. A assembleia não pode deliberar sobre matérias que fogem de sua competência. Não pode contrariar direitos fundamentais conferidos pela Constituição. Não pode anular direitos expressos em lei. E, particularmente relevante para o tema em discussão, não pode transformar em abuso de direito aquilo que a lei expressamente autoriza.

Quando uma assembleia institui proibição à locação por temporada, ela ultrapassa esses limites. Ela não está decidindo sobre assuntos de interesse coletivo, está criando restrição a direito individual do proprietário. Ela não está regulamentando a convenção, está criando norma que não existe no ordenamento. Ela está, pura e simplesmente, legislando.

O que a assembleia pode fazer é regulamentar as condições sob as quais a locação por temporada deve ocorrer. Pode estabelecer que não haja ruído excessivo entre determinados horários. Pode exigir que o proprietário informe previamente que alugará a unidade. Pode requerer que sejam registrados os dados do locatário. Pode estabelecer multas para quem causar danos ao condomínio através de ocupação irresponsável. Essas são regulamentações legítimas. Proibir, sem mais, é ultrapassar a linha que separa a gestão democrática do autoritarismo.

7. O Direito comparado como argumento: O que não devemos aprender

Um dos argumentos frequentemente invocados em debates sobre restrições à locação por temporada é o do direito comparado, e que foi utilizado, também, por um dos ministros em seu voto. Há cidades, tais como: Lisboa, Barcelona, Nova York, alguns bairros de Veneza que implementaram restrições significativas a essa modalidade de aluguel. O argumento é, simplificadamente, que se outras jurisdições o fazem, por que não o Brasil?

Destaco também em minha obra, uma resposta cuidadosa a essa questão. As restrições implementadas naquelas cidades manifestam-se de contextos específicos: Barcelona enfrenta crise habitacional crônica; Nova York sofre escassez de moradia residencial. Essas são questões de política urbana que podem justificar medidas restritivas em contextos de escassez. Mas o Brasil, nas grandes cidades onde a prática de locação por temporada é mais comum, não enfrenta escassez comparável. Temos, antes, um problema de infrautilização e de estagnação de capitais em imóveis ociosos.

Além disso, as restrições em jurisdições estrangeiras foram implantadas mediante legislação, leis criadas pelo órgão legislativo competente. Não foram impostas por assembleias de proprietários. Há uma diferença radical entre uma lei, criada após debate público e deliberação democrática, e uma resolução assemblear que visa a restringir direitos de seus próprios associados.

Temos um regime jurídico que, diferentemente de muitas jurisdições, reconhece explicitamente a locação por temporada em nível legal. Temos, também, um regime de propriedade que oferece ao titular maior liberdade de uso e fruição. Importar restrições de outros ordenamentos sem que aqui existam as circunstâncias que as justificam é cometer um erro de transplante jurídico.

8. O que deveria ter decidido o Tribunal

A questão que se colocava diante do STJ era relativamente simples, ainda que suas implicações sejam profundas: a assembleia de condomínio pode proibir a locação por temporada de unidades autônomas?

A resposta correta, fundada no ordenamento positivo brasileiro, é: Não. E por uma série de razões que se reforçam mutuamente.

Primeira: A locação por temporada é expressamente tipificada na lei do inquilinato. A lei federal confere esse direito. Nenhuma norma infralegal e uma convenção de condomínio é norma infralegal, pode suprimi-lo.

Segunda: A Constituição Federal protege o direito de propriedade. Ainda que possa ser limitado por lei, essas limitações devem estar expressamente previstas e devem ter fundamento. Uma deliberação assemblear não tem hierarquia constitucional.

Terceira: Em ambiente condominial, a propriedade é limitada não pela função social, conceito que não se aplica àquele contexto, mas pelo dever de funcionalidade coexistencial. Isso significa que a única restrição legítima é a demonstração de dano concreto ao sossego, à saúde ou à segurança dos vizinhos. Risco abstrato não é dano.

Quarta: O proprietário que aluga por temporada não está se furtando a responsabilidades. Ao contrário: assume responsabilidade civil pelos danos, responde por culpa na escolha do locatário e na vigilância da estadia, e permanece vinculado ao regime de sanções condominiais caso haja violação ao sossego ou à segurança.

Uma decisão que reconhecesse essas verdades teria reforçado o estado de direito no Brasil. Teria reafirmado que a propriedade privada, embora limitada por deveres de vizinhança, permanece como direito fundamental. E teria oferecido segurança jurídica aos milhares de proprietários que, legitimamente, desejam aproveitar economicamente seus imóveis através dessa modalidade de locação.

Conclusão

O julgamento proferido pela 2ª seção do STJ, REsp 2.121.055/MG (2023/0353644-9) de 7/5/26, enfrenta uma questão que transcende o direito imobiliário. Toca, fundamentalmente, na concepção que o ordenamento jurídico brasileiro mantém sobre a propriedade privada e sobre os limites legítimos ao seu exercício.

A minha tese da função interpessoal da propriedade, oferece uma leitura do direito condominial que concilia com elegância e precisão técnica dois valores que frequentemente parecem estar em tensão: a soberania do proprietário sobre a sua unidade autônoma e o legítimo interesse da coletividade condominial na preservação da paz, da saúde e da segurança. Não é, como pode parecer à primeira vista, uma leitura que privilegia apenas um desses valores. É, antes, uma leitura que os reconhece como complementares, como dois aspectos de um mesmo sistema de direitos e responsabilidades.

O direito de propriedade permanece. A locação por temporada, expressamente tipificada na lei, permanece permitida. O que não permanece, porque nunca foi autorizado é a capacidade de uma assembleia de condomínio suprimir, sem fundamento legal e sem demonstração de dano concreto, direitos que o ordenamento positivo confere ao proprietário.

Espera-se que futuros julgamentos, ao revisitarem essa questão, reconheçam a verdade contida nessa proposição. E que a jurisprudência do STJ evolua na direção que a Constituição, a lei civil e a lei do inquilinato, lidas com rigor, exigem.

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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Diário Oficial da União, 2002.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Transcrição da Segunda Seção, sessão de julgamento realizada em 7 de maio de 2026. Brasília, 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 2121055/MG (2023/0353644-9) de 7 de maio de 2026. Brasília: STJ, 2026. Disponível em: https://processo.stj.jus.br .Acesso em: 8 maio 2026

DUGUIT, Léon. Les transformations du droit privé (depuis le Code Napoléon). Paris: Félix Alcan, 1920.

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