Do bit ao brick: A reconfiguração jurídica dos shopping centers a partir do Live Commerce

1. Introdução

Em 2001, ao concluir meu trabalho sobre “Aspectos Relevantes dos Contratos Eletrônicos”, afirmei que os profissionais do Direito precisariam empenhar esforços na construção de uma verdadeira “interpretação criadora”, por meio da qual se pudesse compatibilizar as normas jurídicas vigentes a uma nova realidade social. À época, o artigo acadêmico, bem recebido pelo meio jurídico, me valeu a honrosa premiação pela Fundação Arcadas (USP) e pela Microsoft, em seu concurso dedicado às "Novas Fronteiras do Direito na Era Digital". A velocidade das transformações, dizia eu, tornava impossível um acompanhamento normativo eficaz. Duas décadas e meia depois, essa premissa não apenas se confirmou: ela se radicalizou. A "onda" tecnológica que eu descrevia como iminente não só invadiu as areias da realidade social como varreu fronteiras que jamais imaginei, entre elas, as fronteiras físicas e jurídicas do shopping center.

Hoje, de dentro de uma loja no terceiro piso de um empreendimento na Bahia, um lojista pode, em tempo real e com alcance nacional, fazer uma live no Instagram ou no TikTok Shop, apresentar produtos, responder perguntas de consumidores de Natal a Porto Alegre e fechar contratos de compra e venda que serão cumpridos por entrega via ship-from-store, utilizando, muitas vezes, o próprio estoque do ponto de venda físico como centro de distribuição. Isso é o Live Commerce. E isso é, juridicamente, algo extraordinariamente mais complexo do que parece à primeira vista.

Este artigo se propõe a revisitar, com os olhos de 2026, as categorias jurídicas que desenvolvi naquele trabalho inaugural (e.g. Princípio da Equivalência Funcional, a distinção entre contratos entre presentes e ausentes, e a figura do Iniciador) e aplicá-las ao desafio que o Live Commerce impõe às relações jurídicas e às locações em shopping centers, especialmente no que tange à revisão das normas gerais e ao conceito de faturamento para fins de aluguel percentual.

O público-alvo desta reflexão não é apenas o jurista: é, sobretudo, o gestor e o empreendedor de shopping centers, que se vê, cotidianamente, diante de contratos de locação concebidos para um mundo que já não existe mais.

2. Do contrato eletrônico ao contrato audiovisual em tempo real

Em 2001, a questão central que me ocupava era saber se um contrato celebrado por e-mail ou por meio de um website tinha a mesma validade jurídica de um contrato firmado em papel. O debate era, em larga medida, sobre legitimidade formal: o suporte eletrônico poderia substituir o papel?

A resposta que encontrei, que já havia sido consagrada internacionalmente pela lei Modelo da UNCITRAL de 1996, era afirmativa, fundada no Princípio da Equivalência Funcional: não se pode negar validade ou eficácia a um contrato exclusivamente por ter sido celebrado por meio eletrônico. O suporte eletrônico atende às mesmas funções que o papel, e as noções de "texto", "assinatura" e "original" poderiam ser ampliadas para incorporar tecnologias informatizadas.¹

A discussão de 2026 é qualitativamente diferente. Não se trata mais de saber se o contrato eletrônico é válido, o que atualmente é consenso jurídico e social. A questão é outra, mais sutil e de enorme impacto econômico para o setor de shopping centers: onde esse contrato foi celebrado? Como tratar, juridicamente, a venda realizada a partir das dependências de um shopping center por meio de uma live transmitida para o país inteiro, especialmente para fins de faturamento do chamado aluguel percentual?

Para responder a essa pergunta, proponho reler dois conceitos que desenvolvi àquele tempo e que, com o Live Commerce, ganham uma dimensão radicalmente nova.

3. O shopping center: De lugar a ecossistema de comunicação e logística híbrido

Em meu trabalho original, analisei a discussão doutrinária sobre a natureza jurídica da internet: seria ela um "lugar", no sentido de um mundo virtual autônomo, ou um "meio de comunicação"? Concluí, acompanhando a tendência que se consolidava, que a internet era um meio de comunicação, porém um meio novo, que conduzia a relações e conflitos inéditos, exigindo regulamentação própria em certos pontos, mas permitindo adequações das normas vigentes em muitos outros.

Curiosamente, a mesma dicotomia que eu aplicava à internet em 2001 pode ser aplicada, hoje, ao próprio shopping center.

A visão tradicional do empreendimento é a de um "lugar", ou seja, um conjunto de unidades autônomas de uso comercial, fisicamente delimitadas, onde o consumidor se desloca para adquirir bens e serviços. Toda a estrutura jurídica do setor foi construída sobre essa premissa espacial: o aluguel mínimo e, principalmente, o percentual são calculados sobre o faturamento realizado naquele ponto de venda físico; as cláusulas de raio, hoje em desuso, visavam proteger o entorno geográfico do empreendimento; a análise de mix e o projeto arquitetônico pressupõem a presença física do consumidor.

O Live Commerce desafia frontalmente essa visão. Quando um lojista faz uma live de dentro de sua unidade, o shopping deixa de ser apenas um 'lugar" e passa a funcionar, simultaneamente, como a) um estúdio de produção audiovisual, com sua imagem, reputação e infraestrutura servindo como cenário e credencial da transmissão; b) um centro de distribuição (hub logístico), cujo estoque físico alimenta pedidos gerados virtualmente em todo o território nacional; e c) um elemento de uma rede de comunicação interativa, por meio do qual a oferta ao público é realizada e contratos são celebrados em tempo real com consumidores ausentes fisicamente.

Essa transformação tem implicações jurídicas profundas que os contratos de locação vigentes, em sua grande maioria, simplesmente não contemplam.

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