O STJ e o custo invisível das desistências imobiliárias

Em breve, o STJ deve julgar, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.348), uma tese que poderá redesenhar um ponto sensível do mercado imobiliário brasileiro: quando o adquirente desiste imotivadamente da compra e venda, qual regra deve orientar a rescisão em contratos com alienação fiduciária?

Aqui, o foco são contratos com garantia fiduciária efetivamente constituída (registro imobiliário) e a controvérsia sobre a aplicação do procedimento da lei 9.514/1997 quando a ruptura decorre de desistência do adquirente.

A questão parece estritamente jurídica, mas a consequência é econômica e imediata.

De um lado, defende-se a aplicação da lei 9.514/1997, a qual instituiu a alienação fiduciária de imóvel no país. O texto legal estruturou um procedimento próprio para quando o adquirente não cumpre as prestações decorrentes do crédito concedido: consolida-se a propriedade em nome do credor, o imóvel vai a leilão, e eventual saldo excedente (se houver) é devolvido ao devedor.

Não existe, nessa lógica, uma "garantia automática" de devolução das parcelas pagas, porque o sistema foi desenhado para dar previsibilidade à recuperação do crédito e, com isso, permitir juros menores e maior oferta de financiamento.

Do outro, invoca-se o CDC, especialmente a premissa de que não se pode admitir perda integral do que foi pago pelo comprador, sob pena de desequilíbrio contratual. Os julgados que aplicam o CDC para regular essas rescisões contratuais acabam por beneficiar o consumidor ao permitir a devolução de boa parte dos valores até então pagos, desconsiderando o específico procedimento previsto na lei 9.514/1997 e comprometendo a própria recuperação do investimento realizado pelo credor.

O ponto decisivo do julgamento é que não se discute o inadimplemento típico. Trata-se da desistência imotivada do comprador, sem vício do imóvel e sem causa atribuível ao vendedor.

Há razões relevantes para que o STJ preserve a lógica do regime fiduciário.

A primeira é institucional. A lei 9.514/1997 é uma engenharia específica, construída para sustentar o financiamento imobiliário. Se o credor não puder recuperar a quantia que emprestou e, ainda, tiver de restituir qualquer quantia recebida do devedor, o sistema de financiamento perde viabilidade econômica, porque o credor passa a assumir um risco estrutural de não recomposição do capital emprestado.

O resultado é simples: quando se altera a regra do jogo em larga escala, quem paga a conta é o próprio sistema. O risco sobe, o crédito encarece e a oferta se retrai.

A segunda diz respeito ao comportamento. Se o arrependimento do comprador passar a produzir devoluções amplas e imprevisíveis, o contrato imobiliário aproxima-se de uma "opção de saída" barata: o comprador entra, testa, desiste, e os custos migram para o financiador, que reagirá como todo sistema se defende, aumentando o rigor na concessão, exigindo entradas maiores e elevando os spreads.

A terceira é de segurança jurídica, condição mínima para a previsibilidade em contratos e no ambiente de negócios. O STJ já consolidou, em precedente repetitivo julgado em 2022 (Tema 1095), que a resolução por falta de pagamento, em contrato de compra de imóvel garantido por alienação fiduciária, registrado em cartório e com mora devidamente constituída, deve observar o procedimento da lei 9.514/1997, afastando-se o CDC.

Nessa oportunidade, o STJ entendeu que havendo legislação específica e posterior ao CDC, como é o caso, há que se garantir a vontade do legislador. Até porque, a lei 9.514/1997 não afasta o direito do adquirente de receber parte dos valores pagos, mas condiciona tal prerrogativa à venda do bem, justamente para que haja o equilíbrio econômico entre as partes, garantindo ao credor o retorno do investimento.

Não parece haver boa razão para afastar esse racional quando a ruptura decorre de desistência imotivada, que, na prática, tal como o inadimplemento, representa um comportamento incompatível com a manutenção do negócio, interrompendo o fluxo do financiamento e deslocando para o credor o risco de recuperar o capital já empregado.

Tal situação se compatibiliza com o instituto da quebra antecipada (anticipatory breach), segundo o qual há inadimplemento, mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contrários ao cumprimento do contrato, como a pretensão de resolução da avença sem motivação.

E nada disso significa desproteger o consumidor. O próprio modelo fiduciário prevê devolução de valores quando o bem é alienado e a dívida é liquidada, com repasse do excedente. O desafio está em calibrar: proteção é indispensável diante de vício, abuso ou desequilíbrio real; mas o regime jurídico não pode tratar o simples arrependimento como se fosse, por definição, uma falha do vendedor.

O julgamento em questão, portanto, é mais do que uma discussão técnica sobre "qual lei se aplica". É tema de política judiciária. Se o STJ fixar uma tese coerente com a alienação fiduciária, ganha-se estabilidade. Se der um passo na direção contrária, o efeito chegará rapidamente à prateleira do crédito e ao preço do acesso à moradia para as famílias brasileiras.

Em um país em que habitação e crédito são temas centrais, vale acompanhar com atenção.