Distinguishing: "Basta o envio" e a reversão de um leilão extrajudicial

1. O entendimento consolidado

A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária de imóvel regidos pela lei 9.514/1997, a notificação do devedor fiduciante para purgação da mora dispensa o recebimento pessoal - basta o envio ao endereço contratual.

O leading case é o REsp 1.172.025/STJ (relator ministro Luis Felipe Salomão, 4ª turma), que estabeleceu que a comunicação por AR no endereço correto é suficiente para a constituição em mora, independentemente de a correspondência ter sido efetivamente recebida pelo devedor.

O entendimento é de aplicação diuturna nos tribunais do país. E, à primeira vista, parece simples. Mas o Direito não se alimenta de máximas abstratas. Ele vive de fatos.

2. O caso concreto

A Caixa Econômica Federal ajuizou procedimento extrajudicial contra devedora fiduciante, proprietária de imóvel residencial próprio - único lar da família. A notificação para purgação da mora foi expedida por via postal com AR.

O AR retornou aos autos com a seguinte anotação dos Correios: "Endereço insuficiente - faltou quadra".

Paralelamente, a própria CEF dispunha, em laudo interno de avaliação do imóvel, do endereço completo e correto da devedora. Ainda assim, utilizou endereço diverso e incompleto para formalizar a notificação.

O leilão extrajudicial foi realizado. A propriedade foi consolidada em nome do credor.

3. O erro de subsunção

Em 1º grau, o pedido liminar foi indeferido. O fundamento foi a aplicação direta e mecânica da jurisprudência consolidada: bastaria o envio, independentemente do recebimento pessoal. A presunção de veracidade dos registros cartorários (art. 212 do CC) foi invocada para validar o procedimento.

O equívoco está em não ter examinado a premissa fática do precedente.

O REsp 1.172.025/STJ parte de um pressuposto lógico: o envio ocorreu para o endereço correto do devedor. A ratio decidendi é a desnecessidade de comprovação de recebimento pessoal quando a notificação foi expedida ao local certo. Não se trata de dispensar o envio - trata-se de não exigir a ciência efetiva.

No caso concreto, o envio sequer se consumou, porque o endereço utilizado era incompleto e incorreto. A premissa fática do precedente - endereço correto - simplesmente não estava presente.

Isso configura o que o art. 489, § 1º, VI, do CPC denomina falta de fundamentação: aplicar precedente sem demonstrar a identidade dos fatos fundamentos. Em termos técnicos, o distinguishing foi ignorado.

4. O distinguishing e a reversão

Em sede de agravo de instrumento (processo 1007066-38.2026.4.01.0000), coube ao desembargador federal Newton Ramos, relator do gabinete 32 da 11ª turma do TRF da 1ª região, realizar o distinguishing que o juízo de origem deixara de fazer.

Demonstrou-se que:

• A jurisprudência do STJ exige, como pressuposto lógico, o envio ao endereço correto;
• O AR foi devolvido como "Endereço insuficiente - faltou quadra";
• A CEF tinha o endereço completo em laudo interno de avaliação e, ainda assim, notificou em endereço diverso;
• Logo, o envio não ocorreu - não como mero fato, mas como impossibilidade fática de constituição válida da mora.

A presunção de veracidade dos registros cartorários (art. 212 do CC), conquanto relevante, não é absoluta. Cede diante de prova documental contundente em contrário - como o AR dos Correios com a anotação manuscrita "Faltou quadra", confrontado com o laudo interno da CEF que continha o endereço completo.

Com base nesse distinguishing, o relator concedeu o efeito suspensivo, sustando os efeitos da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial até o julgamento definitivo do recurso.

5. Conclusão prática

O caso revela um padrão processual recorrente: a subsunção mecânica de precedentes sem verificação da aderência fática. O CPC/15, ao incorporar o sistema de precedentes, exigiu do julgador o dever de fundamentação qualificada - e isso inclui, necessariamente, o exame de distinguindo.

Na alienação fiduciária, a jurisprudência não dispensa o envio: ela dispensa a comprovação de recebimento pessoal. São coisas distintas. Ignorar essa diferença é ignorar o fato - e ignorar o fato é ignorar o Direito.