O CIB como sistema de concentração de informações de imóveis e a viabilização da reforma tributária

1. O que é o CIB

CIB foi criado para substituir o NIRF - Número do Imóvel na Receita Federal, que era o código de identificação de propriedades rurais no Brasil. A motivação da mudança foi a aproximação do esgotamento de números NIRF, que era composto por 7 números e um digito verificador.

CIB é a abreviação de Cadastro Imobiliário Brasileiro, que identificará imóveis no SINTER - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Criado pela Receita Federal, o sistema visa unificar informações de todos os imóveis urbanos e rurais, públicos ou privados do país.

O CIB do imóvel será composto por um código alfanumérico de sete caracteres, acrescido de um dígito verificador (exemplo: QWE1234-5), que deverá constar no SINTER e será compartilhado com diversos órgãos públicos e privados.

O sistema será alimentado pelos Cartórios de Notas, Registros de Imóveis, municípios, Estados, Distrito Federal e pela União. Trata-se de uma plataforma única com o intuito de concentrar e padronizar informações dos imóveis brasileiros, permitindo que contribuintes e entes públicos logrem acesso aos dados em tempo real.

O SINTER é um instrumento que busca a viabilização da reforma tributária, facilitando o cruzamento de dados e tornando mais eficaz a tributação sobre os negócios imobiliários e a propriedade.

2. A criação do SINTER

O SINTER foi instituído inicialmente em 10 de maio de 2016, pelo decreto presidencial 8.764, sendo que a criação do CIB se deu pela IN 2.030/21 da Receita Federal, em 24 de junho de 2021.

Por sua vez, o decreto 11.208, de 26 de setembro de 2022, revogou o decreto 8.764/16, passando a regular o compartilhamento de dados de bens imóveis para o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais e sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Já a LC 214/25, que institui o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, a CBS - Contribuição Social sobre Bens e Serviços e o IS - Imposto Seletivo, estabeleceu em seu Art. 59, incisos I, II e III, que a Receita Federal é competente para administrar: o CPF - Cadastro de Pessoas Físicas, para pessoas físicas; o CNPJ - Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, para pessoas jurídicas e entidades sem personalidade jurídica; e o CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, para os imóveis rurais e urbanos.

Por fim, a IN da Receita Federal 2.275, de 15 de agosto de 2025, regulamentou o compartilhamento de informações por meio do SINTER pelos serviços notariais e de registro.

3. Das informações que serão incluídas no SINTER

O SINTER foi criado para padronizar e uniformizar as informações, mapeando e inventariando, em um único sistema de informações administrativas, todos os imóveis do território nacional.

A Receita Federal será responsável pela criação do código CIB, pelo armazenamento e pela viabilização do acesso às informações administrativas. Tal centralização facilita o acesso aos dados, sem retirar a competência de qualquer outro órgão ou entidade responsável por cadastrar, registrar e averbar direitos reais ou dados de contribuintes.

Os responsáveis pela alimentação de dados e informações serão: a Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil; os órgãos e entidades da administração pública direta e indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios; o Ministério Público e os demais Poderes; os serviços registrais e notariais; além de outros órgãos, concessionários e permissionários de serviços públicos que gerem dados relativos a bens imóveis.

A Receita Federal, como ente gestor do SINTER, deverá preservar os dados conforme assegurado pela LGPD, tornando públicas somente as informações que garantam a publicidade registral dos imóveis.

Em razão disso, os consulentes de dados e informações do SINTER (pessoas naturais e jurídicas de direito público ou privado) deverão acessar o sistema por meio da plataforma digital de certificação oficial do Governo Federal, o gov.br.

As informações cadastradas no SINTER podem ser divididas em quatro classificações: 1. Identificações estruturais; 2. Informações físicas e geográficas; 3. Informações jurídicas e de propriedade; e 4. Informações fiscais e tributárias.

Nas identificações estruturais, encontraremos o código CIB e o CNS - Código Nacional de Serventia - código numérico de seis dígitos criado pelo CNJ e pela Receita Federal para identificar o cartório de registro de imóveis competente -, bem como o nome da serventia.

Nas informações físicas e geográficas, o SINTER informará o endereço, a localização georreferenciada, a área total do terreno, a área construída e o tipo de imóvel, podendo ser residencial (lote, prédio, casa, sobrado, apartamento, studio, loft, etc.), vaga de garagem, comercial (loja, sala, galpão) ou rural (sítios, chácaras e fazendas).

Quanto às informações jurídicas e de propriedade, o sistema informará o proprietário atual e os anteriores, os números de CPF/CNPJ, a forma de aquisição imobiliária e o valor da operação. Indicará também a situação registral (número da matrícula e data do último ato), além de averbações e ônus reais.

Por fim, nas informações fiscais e tributárias, constará a situação cadastral (ativo, pendente, cancelado, extinto ou nulo), o valor de referência, o número de inscrição do IPTU (para imóveis urbanos) ou a inscrição no INCRA (para imóveis rurais).

4. Dos prazos para transmissão de dados para o SINTER

O Art. 266 da LC 214/25 estabeleceu prazos para a inscrição dos bens imóveis no CIB:

• 12 meses: Para órgãos da administração federal, serviços notariais e registrais, capitais estaduais e Distrito Federal. Este prazo encerrou-se em 31 de dezembro de 2025.
• 24 meses: Para órgãos da administração estadual e demais Municípios. Este prazo se encerrará em 31 de dezembro de 2026.

Em caso de descumprimento, o CNJ deverá ser comunicado, sujeitando o infrator às multas estabelecidas pelo art. 57 da MP 2.158-35/01, com valores entre R$ 100,00 e R$ 500,00 por mês.

Além disso, Registros de Imóveis ou Cartórios de Notas poderão ser fiscalizados e punidos por seus órgãos corregedores, sendo sempre assegurado o contraditório e a ampla defesa (arts. 6º e 7º da IN RFB 2.275/25).

5. Da certidão negativa de débitos para imóveis urbanos e rurais

O art. 267 da LC 214/25 criou a Certidão Negativa de Débitos para bens imóveis urbanos e rurais, a ser expedida pela Receita Federal. No entanto, a operacionalização da expedição ainda pendente de regulamentação específica.

6. Da conclusão

Apesar de o CIB já ser utilizado há algum tempo para imóveis rurais, a sua total implementação para imóveis urbanos ainda levará tempo, o que poderá acarretar dúvidas e inconsistências temporárias nas transmissões de dados. Contudo, uma vez concretizada, a plataforma facilitará a transparência nas transações, auxiliará na fiscalização de operações financeiras fraudulentas e servirá como um mecanismo fundamental para a aplicação efetiva da reforma tributária.

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https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2016/decreto/d8764.htm

https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.030-de-24-de-junho-de-2021-328221269

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/decreto/d11208.htm

https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/instrucao-normativa-rfb-n-2.275-de-15-de-agosto-de-2025-648868175

https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/acesso-a-informacao/acoes-e-programas/programas-e-atividades/sinter

https://www.gov.br/pt-br/noticias/agricultura-e-pecuaria/2021/08/nirf-e-substituido-pelo-cadastro-imobiliario-brasileiro-cib