Holding patrimonial e reforma tributária

A reforma tributária do consumo, prevista na EC 132/23, regulamentada pela LC 214, de 16 de janeiro de 2025, saiu do papel. Não é mais tese de seminário: é variável de caixa para quem decide, hoje, manter um imóvel em nome próprio ou dentro de uma holding patrimonial. O IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços alcançam, pela primeira vez, operações imobiliárias que sempre escaparam da tributação sobre o consumo. E a LC 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026, mudou a régua do ITCMD - Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação ao instituir o Comitê Gestor do IBS e fixar normas nacionais sobre a avaliação de quotas e ações transmitidas por doação ou herança. Quem trabalha com planejamento patrimonial sabe: a holding não perdeu função. Ela só deixou de ser piloto automático.

O novo IVA dual e a tributação das operações imobiliárias

O art. 4º da LC 214/25 não deixa margem de dúvida: o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, e a própria lei equipara a isso a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis. Até aqui, alugar imóvel só dava IR, no caso de pessoa física e, no caso de pessoa jurídica, PIS e Cofins. Nada parecido com ICMS ou ISS. Essa porta, agora, está aberta.

O legislador, percebendo o estrago que uma alíquota cheia faria no mercado imobiliário, criou uma válvula de escape: o art. 261, caput, reduz em 50% a alíquota do IBS e da CBS nas operações com imóveis; o parágrafo único do mesmo artigo vai além e reduz em 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. Fazendo a conta com a alíquota de referência estimada em 28%, ainda sem confirmação por resolução do Senado, chega-se a algo como 14% na venda e 8,4% no aluguel.

A entrada em vigor está prevista para ser feita de forma escalonada. Para a pessoa jurídica locadora, inclusive a holding patrimonial cuja única atividade seja alugar imóveis próprios, a NFS-e com destaque de IBS e CBS já é obrigatória desde 1º de agosto de 2026, por força do decreto 12.955/26. É fase de teste: alíquota simbólica de 1%, integralmente compensada com PIS e Cofins, que seguem valendo, sem aumento de carga, até 31 de dezembro de 2026. A substituição definitiva por CBS em alíquota plena vem em 1º de janeiro de 2027 (art. 343 da LC 214/25). Para a pessoa física, o art. 251 fixa os critérios de habitualidade que a tornam contribuinte do IBS/CBS sobre o aluguel recebido e é exatamente esse ponto que muda a conta entre manter o imóvel no CPF ou levá-lo para uma holding.

Holding ainda compensa: A conta não mudou a favor da pessoa física

À primeira vista, pareceria que a vantagem da holding sobre a pessoa física diminuiu, afinal, as duas passam a recolher IBS/CBS sobre o aluguel. Na prática, é o oposto. No lucro presumido, regime mais comum entre holdings patrimoniais, PIS e Cofins somam 3,65% sobre a receita de aluguel, substituídos pela CBS só em 2027, sem tocar em IRPJ e CSLL. Já a pessoa física carrega IRPF de até 27,5% somado ao IBS/CBS sobre a mesma receita; em 2033, com o sistema em plena vigência, a conta pode passar de 36%.

A diferença está no desenho do IRPF, que não admite as deduções e a diluição de base que a pessoa jurídica tem. Por isso a holding patrimonial deixa de ser só instrumento de proteção sucessória e segregação de risco, ela se torna, também, ferramenta de eficiência tributária dentro do IVA dual. Mas isso vale para a holding bem estruturada, com regime de tributação revisado e distribuição de resultado pensada para o cenário novo. Quem manteve a estrutura como estava antes da reforma está, na prática, operando no escuro.

ITCMD: a avaliação a valor de mercado muda o cálculo da sucessão

A reforma do consumo é a parte visível. A mudança que a LC 227/26 trouxe ao ITCMD, no entanto, pesa mais no planejamento sucessório. A norma está em vigor desde 14 de janeiro de 2026, instituiu o Comitê Gestor do IBS e fixou regras nacionais para o imposto sobre transmissões gratuitas, embora sua aplicação plena ainda dependa da adequação da legislação de cada Estado, processo que avança em ritmos bem diferentes pelo país.

Em termos concretos: quotas que antes eram avaliadas pelo balanço contábil passam a ser avaliadas pela capacidade de geração de caixa do negócio. Para holding com imóvel valorizado ou fluxo de aluguel consistente, isso eleva, e bastante, a base de cálculo do imposto nas próximas transmissões. Quem já fez a estruturação no passado não tem retroatividade: o que foi recolhido sob a regra antiga está pago. O problema é outro, é o planejamento que está em curso ou ainda por fazer, desenhado com uma expectativa de base de cálculo que já não existe mais.

2026: A janela de oportunidade antes da plena vigência da reforma

O ITCMD é imposto estadual, e a anterioridade joga a favor de quem decide agora: aumento de alíquota aprovado por assembleia legislativa em 2026 só produz efeito a partir de 2027. Isso abre uma janela real para reorganizar patrimônio ainda sob alíquota fixa e base de cálculo mais branda, vigente hoje em boa parte dos Estados.

Constituir ou reestruturar holding com integralização de imóvel pelo valor histórico, seguida de doação de quotas a herdeiros ainda em 2026, trava a base de cálculo do ITCMD na regra atual, antes que os Estados absorvam, por completo, a nova metodologia de avaliação a valor de mercado. Não é vantagem permanente, é prazo. Quem esperar para decidir em 2027 deve encontrar base maior e, em vários Estados, alíquota maior também.

O que muda na prática

A reforma não tirou função da holding patrimonial, pelo contrário, tornou mais caro o erro de manter uma estrutura mal desenhada. IVA dual sobre imóvel, nova metodologia do ITCMD e janela de anterioridade em 2026 não são temas isolados: são peças do mesmo problema, e exigem decisão conjunta entre tributário, societário e sucessório. Quem trata isso separadamente corre o risco de ver uma estrutura que era eficiente até ontem virar passivo hoje, seja ele tributário ou patrimonial. O prazo para revisar é este ano. Em 2027, a conta já estará fechada.