Usucapião tabular

Introdução

A usucapião tabular é uma variante da usucapião ordinária, agasalhada no ordenamento jurídico com o advento da lei 10.931/04, que inseriu significativas alterações no sistema registral, indo além daquilo que foi estabelecido no diploma civil.

O CC de 2002 introduziu, no art. 1.242, parágrafo único, uma modalidade de usucapião que ainda hoje provoca mais perguntas do que respostas. Batizada pela doutrina de usucapião tabular, ela combina elementos aparentemente incompatíveis: a posse, instituto que pertence ao mundo dos fatos, e o registro imobiliário, como propriedade.

O dispositivo é desconcertante em sua contenção. Em poucas linhas, enuncia que o possuidor de imóvel que o adquiriu onerosamente, com base em justo título registrado, cujo cancelamento seja posterior ao prazo de cinco anos de posse, tem o direito de manter o imóvel - ainda que o registro venha a ser declarado nulo ou anulado. Uma espécie de “convalescença registral”. A pergunta imediata é: que espécie de nulidade? Apenas a relativa? Ou também a absoluta? E o que significa, exatamente, a expressão "justo título registrado"? Seria uma nova modalidade de usucapião, sendo esta uma aquisição derivada? 

A resposta a essas perguntas não é acadêmica. Ela determina se o instituto é um mecanismo tímido de consolidação de negócios com vícios sanáveis - algo que o sistema já trataria por outras vias - ou se é um instrumento verdadeiramente revolucionário, capaz de sanar até a mais grave das anomalias dominiais: a aquisição originada de quem não era dono.

O presente artigo enfrenta esse debate a partir de suas raízes doutrinárias, percorre o tratamento processual adequado ao tema e sustenta, com base em precedentes dos tribunais superiores e do TJ/SP, que a usucapião tabular merece uma leitura mais ampla e mais honesta do que aquela que lhe tem sido conferida.

Fundamento legal e pressuposto estrutural

A base legal do instituto é singela em sua forma e complexa em seu conteúdo. O art. 1.242, caput, do CC, trata da usucapião ordinária, que exige posse contínua e incontestada por dez anos, com justo título e boa-fé. O parágrafo único reduz esse prazo para cinco anos quando:

"[...] o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico."

A matéria é complementada pelo caput do art. 214 da lei de Registros Públicos, em harmonia com o seu parágrafo quinto, onde é assegurado que as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independente de ação direta, criando um regime de exceção quando o vício atingir um terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições para usucapião. 

Os pressupostos, portanto, são: (i) aquisição onerosa; (ii) justo título - materializado no registro existente à época da aquisição; (iii) cancelamento posterior do registro; (iv) posse por cinco anos com moradia estabelecida ou investimentos de interesse social e econômico; e, implicitamente, (v) boa-fé do adquirente.

A aparente simplicidade do enunciado esconde a questão central: o legislador não discriminou a espécie de nulidade que enseja o cancelamento do registro. A norma refere-se, genericamente, ao cancelamento. Não diz se esse cancelamento resulta de nulidade relativa ou absoluta, de sentença declaratória ou constitutiva, de vícios na cadeia dominial remota ou próxima ao título do possuidor.

A ratio legis: Segurança dinâmica versus segurança estática

A chave para compreender o instituto está no conflito entre dois modelos de proteção que permeiam todo o Direito Registral. A segurança estática protege o verdadeiro proprietário: ninguém pode perder o que é seu sem o seu consentimento. A segurança dinâmica protege quem contratou de boa-fé confiando na aparência registral: quem compra de quem consta no registro deve poder fazê-lo sem medo.

O sistema de justiça brasileiro adota postura mais cautelosa: o art. 1.247 do CC prevê que a declaração de nulidade do registro pode ser requerida por qualquer interessado, e o art. 252 da lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) consagra o princípio da continuidade, exigindo que cada registro derive logicamente do anterior.

Dito isso, a presunção de veracidade que reveste os atos praticados por notários e registradores é relativa, possibilitando a sua descaracterização mediante prova inequívoca em sentido contrário. 

A usucapião tabular representa, nesse contexto, uma solução de compromisso: em vez de atribuir efeito absoluto ao registro, o legislador disse ao possuidor de boa-fé que a posse qualificada - onerosa, assentada em registro, duradoura e produtiva - pode ser mais forte do que a nulidade que a ameaça. O fato jurídico posse, em sua versão mais qualificada, recebe proteção que supera a do título.

Para muitos o instituto pode parecer uma heresia, mas, na verdade, o que está em jogo é uma hierarquia de direitos. É assim que deve ser interpretado, sem adentrar na discussão se a lei é justa ou não.   

O espectro das nulidades e a questão central do instituto

O direito privado brasileiro trabalha com uma taxonomia de invalidades que, embora familiar aos civilistas, raramente é enfrentada com rigor quando se debate a usucapião tabular. A nulidade relativa (anulabilidade) decorre de vícios que o ordenamento considera sanáveis pelo decurso do tempo ou pela confirmação das partes. O negócio anulável produz efeitos enquanto não desconstituído por sentença, e convalesce se não impugnado no prazo legal.

A nulidade absoluta, ao contrário, decorre de vícios que o sistema reputa insanáveis: objeto ilícito, impossível ou indeterminável; motivo ilícito, quando comum a ambas as partes; ausência de forma prescrita em lei; incapacidade absoluta. O ato nulo não convalesce pelo decurso do tempo, nem admite confirmação - ao menos é o que enuncia, com eloquência, o art. 169 do CC.

Há, ainda, um terceiro regime: a inexistência jurídica, que abrange os atos que sequer reúnem os elementos mínimos de existência. Parte da doutrina refere-se à alienação a non domino - venda realizada por quem não é dono - como hipótese de inexistência do título translativo, pois "ninguém pode transferir mais direitos do que possui" (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Outra corrente prefere classificá-la como nulidade absoluta por impossibilidade de objeto.

A relevância prática da distinção é enorme: se a usucapião tabular só alcança nulidades relativas, seu âmbito de incidência é modesto. O ordenamento já dispõe de instrumentos, como a decadência, para lidar com essas situações. Se ela alcança também as nulidades absolutas e os casos de alienação a non domino, o instituto ganha dimensão completamente diversa, tornando-se o principal mecanismo de regularização dominial para situações em que o próprio Estado, por seus cartórios, convalidou uma cadeia viciada.

Destaque-se que a expressão “convalidou”, não impõe diretamente ao serviço extrajudicial o ônus do vício, mas sim ao Estado, por determinar em lei (art. 108, CC), que a forma pública seja requisito de validade para as transferências de direitos reais. Daí a necessidade de o ente público carregar consigo, objetivamente, a responsabilidade pelos danos causados pelos notários e registradores aos usuários do serviço. 

A tese da incidência sobre nulidades absolutas

A doutrina majoritária, em uma primeira aproximação, inclinou-se pela posição restritiva. Argumenta-se que a usucapião tabular pressupõe um justo título, e que um negócio absolutamente nulo, ou inexistente, não pode ser justo título; que a usucapião ordinária - da qual a tabular é espécie - exige boa-fé, incompatível com vícios que toda cautela ordinária revelaria; e que a proteção do verdadeiro proprietário, vítima de alienação não autorizada, não pode ser sacrificada em favor do adquirente que, com diligência mínima, detectaria o vício.

Essa posição, contudo, não resiste ao exame funcional do instituto. Há três ordens de argumentos em sentido contrário.

Primeiro: o legislador não restringiu. O parágrafo único do art. 1.242 refere-se ao cancelamento do registro, sem qualificá-lo. A interpretação restritiva impõe ao texto um limite que ele não contém, violando o cânone hermenêutico segundo o qual não cabe ao intérprete distinguir onde a lei não distingue.

Segundo: a boa-fé do adquirente tabular não é a boa-fé subjetiva do leigo, mas a boa-fé qualificada pela confiança no registro público. Quem compra imóvel e instrumentaliza o negócio junto ao Tabelião de Notas, com escritura pública, e leva o título a registro perante o Oficial de Registro de Imóveis, tem razões objetivas e legítimas para confiar na higidez do negócio. Exigir que esse adquirente faça investigação historiográfica completa da cadeia dominial, remontando a atos que precederam sua aquisição por décadas, é tornar o sistema registral inútil.

Terceiro, e mais relevante: a usucapião, em toda a sua teoria geral, é precisamente o mecanismo pelo qual o ordenamento resolve o conflito entre a titularidade formal e a realidade fática. Ela não se limita a sanar vícios do negócio; ela cria um modo originário de aquisição, independente de qualquer título anterior. Se a posse qualificada - longa, pública, mansa, pacífica, de boa-fé - é capaz de vencer o título de propriedade do verdadeiro dono mesmo sem qualquer negócio prévio (usucapião extraordinária), com mais razão deve ser capaz de consolidar a situação de quem comprou, pagou, registrou e estabeleceu moradia. Ainda que coloquialmente pareça uma forma de indulto à ilicitude, é legal e deve ser aplicado no sistema jurídico brasileiro.

A alienação a non domino como hipótese paradigmática

A alienação a non domino representa o caso-limite: alguém vende imóvel que não lhe pertence, o comprador registra o título e passa a exercer a posse. O verdadeiro proprietário, que constava em registro anterior ou que simplesmente nunca alienou, ajuíza ação reivindicatória ou ação de nulidade do registro.

Nessa situação, a aplicação da usucapião tabular é mais necessária e, ao mesmo tempo, mais controvertida. A súmula 237 do STF impõe que "a ação de usucapião pode ser manejada como defesa, sendo que a procedência do pedido autoral de reivindicação não impede o reconhecimento da usucapião pelo réu, desde que presentes seus requisitos". Embora não trate especificamente da modalidade tabular, é imprescindível reconhecer que a usucapião não é matéria exclusiva de ação própria, podendo operar como defesa eficaz em face de pretensão reivindicatória.

O argumento contra - de que a alienação a non domino impede a formação de justo título - ignora que o justo título, para fins de usucapião, não precisa ser título perfeito. O conceito de “justo” vai além da moral. Como ensina Pontes de Miranda, justo título é aquele "que seria suficiente para transferir o domínio, se não houvesse vício" (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. 2ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1954, t. XI, § 1.171, p. 108). A imperfeição - inclusive a imperfeição grave consistente na falta de titularidade do alienante - não desnatura o título como justo para fins de usucapião. Desnaturaria se o adquirente a conhecesse, pois, então, faltaria a boa-fé. Mas se não a conhecia e não tinha meios ordinários de conhecê-la, o justo título está presente.

Dimensão processual: Ação própria, exceção e a súmula 237 do STF

Do ponto de vista processual, a usucapião tabular pode ser exercida por via de ação própria, seguindo o rito previsto no art. 246, § 3º e seguintes do CPC, combinado com o art. 1.071, que introduziu o procedimento extrajudicial de usucapião perante o Registro de Imóveis, a cargo do Oficial mediante requerimento instruído com ata notarial.

Quando a usucapião tabular é pleiteada em ação própria, a sentença tem natureza declaratória: ela declara a aquisição originária da propriedade, retroagindo seus efeitos à data em que se completou o prazo legal. Não há transferência, mas reconhecimento de situação já consumada pelo fato jurídico posse. Essa distinção é relevante para a cadeia dominial: o usucapiente não sucede ao anterior proprietário; adquire em modo originário, sem herdeiros das obrigações que porventura gravavam o bem anteriormente.

Uma das contribuições mais importantes do presente exame diz respeito ao uso da usucapião tabular como matéria de defesa - e às consequências processuais desse manejo.

A súmula 237 do STF, enuncia que "a usucapião pode ser invocada em defesa". O enunciado, embora sintético, consagra orientação de enorme alcance prático: o réu em ação reivindicatória, possessória ou de anulação de registro pode invocar a usucapião como exceção, sem necessidade de reconvenção ou de ação autônoma. Essa modalidade é expressamente admitida pelo art. 13 do Estatuto da Cidade (lei 10.257/01) para a usucapião especial urbana. Inclusive, diferente das demais exceções, que produzem efeitos apenas entre as partes do processo, a exceção com base no art. 13 do Estatuto da Cidade é a única que permite acesso ao fólio real, produzindo os mesmos efeitos de uma ação própria.  

A arguição da usucapião em sede de defesa tem uma consequência processual peculiar: decidida a questão no mérito, a sentença não faz coisa julgada material sobre o reconhecimento (ou a rejeição) da usucapião. O réu que teve a usucapião reconhecida em sua defesa numa ação reivindicatória não tem, a seu favor, coisa julgada para nova discussão sobre a propriedade do imóvel entre as mesmas partes.

A justificativa plausível para isso é a natureza jurídica e o rito de cada uma das ações. Enquanto a ação reivindicatória visa “o direito de excluir”, limitada às partes que integram a relação processual, a usucapião impõe a participação das Fazendas Públicas e dos confinantes para a aferição de interpenetração da posse, além dos proprietários. 

A interação entre a ação anulatória de registro e a usucapião tabular

Cenário recorrente na prática forense é aquele em que o verdadeiro proprietário - ou quem se arroga essa qualidade - ajuíza ação declaratória de nulidade do registro, com o objetivo de cancelar o(s) registro(s) da matrícula que está em nome do possuidor tabular. Nessa ação, o réu pode opor a usucapião tabular como matéria de defesa, argumentando que, mesmo que o registro seja nulo, a posse qualificada consolidou a aquisição, evidentemente se adequada aos critérios do art. 1.242, parágrafo único. 

Esse uso defensivo tem peculiaridade importante: ele coloca em confronto direto a pretensão declaratória de nulidade absoluta - que, em tese, seria imprescritível - com a usucapião tabular, que opera como modo originário de aquisição e, portanto, cria situação jurídica nova, independente da nulidade original. A usucapião não convalida o negócio nulo; ela cria propriedade nova. É por isso que o argumento da imprescritibilidade das nulidades absolutas não é, tecnicamente, um obstáculo: a usucapião não é exceção de prescrição - é reconhecimento de aquisição originária.

Esse ponto foi desenvolvido com precisão em relevante julgado do TJ/SP, da lavra do desembargador Francisco Eduardo Loureiro, que reconheceu a aptidão da usucapião tabular para operar mesmo diante de vício que, em princípio, contaminaria o título com nulidade de ordem pública. 

O fundamento central do acórdão é o de que a usucapião tabular não depende da validade do negócio que originou o registro, mas da qualidade e da duração da posse exercida. O registro cancelado serve não como título translativo, mas como elemento que qualifica a posse e revela a boa-fé do adquirente.

A usucapião de coisa própria: “A faxina da cadeia dominial”

Há uma situação peculiar - e mais frequente do que se imagina nas serventias extrajudiciais - em que o imóvel está registrado em nome do proprietário e possuidor, mas a cadeia dominial que originou esse registro padece de vício em ato anterior. 

Nesses casos, surge a questão: pode o atual titular do registro, que exerce a posse qualificada há mais de cinco anos, ajuizar ação de usucapião tabular para sanar a cadeia dominial e obter título de propriedade que não seja vulnerável ao vício originário? Haveria falta de interesse de agir? 

A usucapião de coisa própria - expressão que, ao primeiro contato, soa como contradição - é hipótese que já encontrou acolhida no direito comparado e começa a se afirmar na jurisprudência brasileira. 

Do ponto de vista da teoria geral da usucapião, o obstáculo aparente é o artigo 1.242, caput, que exige posse "como se fosse dono". Poder-se-ia argumentar que quem já é dono não pode possuir "como se fosse”, pois já o é. Esse argumento, contudo, confunde posse e propriedade. A posse é fato; a propriedade é direito. O possuidor que tem título registrado exerce posse qualificada com animus domini - e o fato de ter registro não elimina a posse, apenas a confirma. Se esse registro é vulnerável a desconstituição, o titular tem toda a razão em buscar a proteção mais sólida que a ordem jurídica oferece: a usucapião.

O interesse de agir, nessa hipótese, é concreto e atual: o ajuizamento de ação declaratória de usucapião tabular visa à obtenção de sentença que produza registro novo, originário, imune ao vício que contamina a cadeia anterior. Trata-se, em essência, de um saneamento preventivo 

Um tributo à grilagem ou a boa-fé?

Uma questão incômoda se coloca ao final deste percurso: ao ampliar o alcance da usucapião tabular para alcançar nulidades absolutas e casos de alienação a non domino, não estaria o ordenamento premiando o grileiro - aquele que se apossou de terra alheia mediante documentação fraudulenta, registrou o imóvel irregularmente e aguardou o prazo prescricional?

A questão é séria e merece resposta honesta. A grilagem é ilícito grave, constitucionalmente repudiado (art. 191, parágrafo único, da CF/88), e o ordenamento não pode ser interpretado de maneira que a estimule. Daí a importância central de dois pressupostos que distinguem o possuidor tabular do grileiro:

O primeiro é a onerosidade. A usucapião tabular exige que a aquisição tenha sido onerosa - o possuidor pagou pelo imóvel; via de regra não se admite a doação. O grileiro não paga: ele forja o título. A exigência de contraprestação real é filtro eficaz contra o uso espúrio do instituto.

O segundo é a boa-fé. O possuidor tabular ignora o vício - e não teria condições ordinárias de conhecê-lo. Quem compra imóvel confiando no registro e não tem acesso à história cartorial completa da cadeia dominial exerce boa-fé objetiva compatível com o standard de conduta que o ordenamento exige. O grileiro conhece o vício porque o produziu.

Esses dois filtros - onerosidade e boa-fé - delineiam o perfil do beneficiário legítimo da usucapião tabular: não o fraudador, mas a vítima de uma fraude alheia, praticada em elo anterior da cadeia dominial que o registro público deveria ter impedido. 

Se a crítica ao instituto aponta para o risco de beneficiar grileiros, a resposta não é restringir a usucapião tabular - é exigir rigor no preenchimento de seus pressupostos, e confiar no Estado, sendo este o legal responsável pela segurança jurídica. 

O verdadeiro tributo à grilagem, paradoxalmente, seria o oposto: negar a usucapião tabular e deixar o adquirente de boa-fé completamente desamparado diante de um vício que o Estado, por suas serventias extrajudiciais, deveria ter detectado e não detectou.

O potencial transformador da usucapião tabular para a regularização da situação dominial de imóveis urbanos - em um país onde a informalidade e os vícios cartoriais históricos são realidade crônica - ainda aguarda reconhecimento pleno. Quando esse reconhecimento vier, o parágrafo único do art. 1.242 do CC revelará que sempre foi mais do que uma nota de rodapé no capítulo da usucapião ordinária.